建设工程施工合同质保金条款
相关法律问题简析
上海市建纬(北京)律师事务所张黎明
工程质量保修是指对建设工程竣工验收后在保修期法》对于保修期限未作出具体规定,而是授权国务院对最
限内出现的质量缺陷予以修复。《中华人民共和国建筑法》低保修期限进行规定,对此,国务院颁布的《质量条例》第
四十条规定“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期 :以下简称《建筑法》:第六十二条及《建设工程质量管理
限为::一:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主条例》:以下简称《质量条例》:第三十九条均规定,建设
体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限; 工程实行质量保修制度。
:二:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面工程质量保修条款是建设工程施工合同中必不可少
的防渗漏,为,年;:三:供热与供冷系统,为,个采暖期、的一项重要内容,其一般均会对质保金的预留比例、使用
供冷期;:四:电气管线、给排水管道、设备安装和装修工方法、返还期限以及保修期、缺陷责任期、保修范围、保
程,为,年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。修责任等进行明确约定,完善的保修条款对于促进承包
建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。” 方加强质量管理、保护业主的合法权益能够起到重要作
用,其中质保金及保修期、缺陷责任期尤其需要予以特别根据上述规定,我国法律、法规对于通常项目的最低
保修期限进行了明确规定,发承包双方对于保修期限的约关注。
定不得违反上述规定,否则存在被认定为无效条款的风
险。但承发包双方可根据项目实际及双方协商情况就通常
项目约定适当长于上述期限的保修期,并就通常项目之外
一、关于保修期及缺陷责任期的期限问题的项目确定合理的保修期。
2. 缺陷责任期1. 保修期 2013年由住房和城乡建设部:以下简称建设部:和国工程质量保修期是指承包人对其完成的存在质量缺家工商行政管理总局制定的《建设工程施工合同:示范文陷的工程在一定的时间内进行保修的期限。《质量条例》
本:》:GF20130201::以下简称《2013示范文本》:等一 --第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发些合同示范文本和标准合同条件均将缺陷责任期这一概生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的念引入合同条款中,虽然上述合同示范文本及标准合同条损失承担赔偿责任。”工程保修期限的长短对承发包双方件并不属于法律、法规,但由于其广泛的适用性,故承发的利益均有重要的影响。包双方仍应对“缺陷责任期”这一概念和其适用性予以掌对于保修期,《建筑法》第六十二条规定“保修的期限握,尤其需注意其与保修期的区别。应当按照保证建筑缺陷责任期的概念源自建设部、财政部于2005年发物合理寿命年限内布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》:以下简称正常使用,维护使用《质保金暂行办法》:,该办法第二条规定“建设工程质者合法权益的原则量保证金:保修金:是指发包人与承包人在建设工程承包确定。具体的保修合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在范围和最低保修期缺陷限由国务院规定。”
根据本条 ,《建筑
CHINA CONCRETE 2014.11 NO.65 104
法律广角 Legal Issues
责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定。缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四
个月,具体可由发、承包双方在合同中约定。”
该办法第八条规定“缺陷责任期内,由承包人
原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担
鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费
用,发包人可按合同约定扣除保证金,并由承包
人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用
后,不免除对工程的一般损失赔偿责任。”
《2013示范文本》在通用条款中对缺陷责任期做出
了明确的定义,“缺陷责任期是指承包人按照合同约定承
担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金的期限,自
工程实际竣工日期起计算。”并在“保修的原则”条款中
对缺陷责任期及保修期的关系进行了强调,即“缺陷责
任期届满,承包人仍应按合同约定的工程各部位保修年限
承担保修义务。”
由上述规定可以看出,缺陷责任期与保修期是有明显
区别的,保修期是指承包人对工程承担保修责任的一个期
限,该期限可由双方在合同中约定但不能违背《建筑法》及的相关论述。在相关主管部门对合同范本无明确要求的《质量条例》的规定,而缺陷责任期是指承包人按照合同约情况下,双方亦可在合同中不采用“缺陷责任期”这一概定承担缺陷修复义务且发包人预留质保金的期限,其与保念来代替质保金返还的期限,而是直接明确地约定质保修期的主要区别之一是缺陷责任期同时是预留质保金的期金返还的期限。
限,该期限一般情况下为6个月、12个月或24个月,双方亦但需注意的是,应注意区分质量保修期和预留质保金可约定适当长于上述时间的期限。但如双方依照相关规定采的期限,由于具体分部分项工程的保修期不一致,其中基用础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程《2013示范文本》或其他标准合同条件签订施工合同且该
合为设计文件规定的该工程的合理使用年限,而该年限通常同需在有关部门备案,而该示范文本或标准合同条件中对 50年或更长,如概括约定以保修期作为质保金的返还为
缺陷责任期限进行了限定:例如,《2013示范文本》通用条期限,将导致质保金的返还期限过长,易与承包人就质保款15.2.1规定“缺陷责任期自实际竣工日期起计算,合同当金的返还问题产生争议。对于该类争议的解决,各地法院事人应在专用合同条款约定缺陷责任期的具体期限,但该规定不尽相同。以北京为例,《北京市高级人民法院关于期限最长不超过24个月”:,则双方如约定长于上述规定审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规期限的缺陷责任期,存在合同无法通过备案的可能性。定“当事人就工程质量保修金返还期限有约定的,依照其
约定,但不影响承包人在保修期限内承担质量保修责任; 3. 质保金的返还期限问题没有约定或约定不明的,工程质量保修金返还期限为工程对于质保金的返还期限问题
需分两种情况进行讨
竣工验收合格之日起二十四个月。”因此,若在北京地区概论:在双方合同采用缺陷责任期的情况下,参见本文“关
括约定房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程以保修于保修期及缺陷责任期的期限问题”的“缺陷责任期”中
期作为质保金的返还期限,将极有可能被认定为质保金返
还期限约定不清并参照上述解答执行,质保金返还期限
为工程竣工验收合格之日起24个月。
混凝土世界总652014.11 105 期
法律广角 Legal Issues
:1:《质量条例》第四十一条规定“建设工程在保修二、关于质保金的预留比例及返
还问题范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行
保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。”《建筑法》《质保金暂行办法》第三条规定“发包人应当在招标第七十五条规定“建筑施工企业违反本法规定,不履行文件
中明确保证金预留、返还等内容,并与承包人在合同保修义务或者拖延履行保修义务的,责令改正,可以处以条款中对涉及保证金的下列事项进行约定::一:保证金罚款,并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺预留、返还方式;:二:保证金预留比例、期限;:三:保证陷造成的损失,承担赔偿责任。”《质量条例》第六十六金是否计付利息,如计付利息,利息的计算方式;:四:缺条规定“违反本条例规定,施工单位不履行保修义务或