建设工程施工合同质保金条款相关法律问题简析上海市建纬(北京)律师事务所张黎明工程质量保修是指对建设工程竣工验收后在保修期法》对于保修期限未作出具体规定,而是授权国务院对最限内出现的质量缺陷予以修复。
《中华人民共和国建筑法》低保修期限进行规定,对此,国务院颁布的《质量条例》第四十条规定“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期 :以下简称《建筑法》:第六十二条及《建设工程质量管理限为::一:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主条例》:以下简称《质量条例》:第三十九条均规定,建设体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限; 工程实行质量保修制度。
:二:屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面工程质量保修条款是建设工程施工合同中必不可少的防渗漏,为,年;:三:供热与供冷系统,为,个采暖期、的一项重要内容,其一般均会对质保金的预留比例、使用供冷期;:四:电气管线、给排水管道、设备安装和装修工方法、返还期限以及保修期、缺陷责任期、保修范围、保程,为,年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
修责任等进行明确约定,完善的保修条款对于促进承包建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。
” 方加强质量管理、保护业主的合法权益能够起到重要作用,其中质保金及保修期、缺陷责任期尤其需要予以特别根据上述规定,我国法律、法规对于通常项目的最低保修期限进行了明确规定,发承包双方对于保修期限的约关注。
定不得违反上述规定,否则存在被认定为无效条款的风险。
但承发包双方可根据项目实际及双方协商情况就通常项目约定适当长于上述期限的保修期,并就通常项目之外一、关于保修期及缺陷责任期的期限问题的项目确定合理的保修期。
2. 缺陷责任期1. 保修期 2013年由住房和城乡建设部:以下简称建设部:和国工程质量保修期是指承包人对其完成的存在质量缺家工商行政管理总局制定的《建设工程施工合同:示范文陷的工程在一定的时间内进行保修的期限。
《质量条例》本:》:GF20130201::以下简称《2013示范文本》:等一 --第四十一条规定“建设工程在保修范围和保修期限内发些合同示范文本和标准合同条件均将缺陷责任期这一概生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的念引入合同条款中,虽然上述合同示范文本及标准合同条损失承担赔偿责任。
”工程保修期限的长短对承发包双方件并不属于法律、法规,但由于其广泛的适用性,故承发的利益均有重要的影响。
包双方仍应对“缺陷责任期”这一概念和其适用性予以掌对于保修期,《建筑法》第六十二条规定“保修的期限握,尤其需注意其与保修期的区别。
应当按照保证建筑缺陷责任期的概念源自建设部、财政部于2005年发物合理寿命年限内布的《建设工程质量保证金管理暂行办法》:以下简称正常使用,维护使用《质保金暂行办法》:,该办法第二条规定“建设工程质者合法权益的原则量保证金:保修金:是指发包人与承包人在建设工程承包确定。
具体的保修合同中约定,从应付的工程款中预留,用以保证承包人在范围和最低保修期缺陷限由国务院规定。
”根据本条 ,《建筑CHINA CONCRETE 2014.11 NO.65 104法律广角 Legal Issues责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。
缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件,以及承包合同的约定。
缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月,具体可由发、承包双方在合同中约定。
”该办法第八条规定“缺陷责任期内,由承包人原因造成的缺陷,承包人应负责维修,并承担鉴定及维修费用。
如承包人不维修也不承担费用,发包人可按合同约定扣除保证金,并由承包人承担违约责任。
承包人维修并承担相应费用后,不免除对工程的一般损失赔偿责任。
”《2013示范文本》在通用条款中对缺陷责任期做出了明确的定义,“缺陷责任期是指承包人按照合同约定承担缺陷修复义务,且发包人预留质量保证金的期限,自工程实际竣工日期起计算。
”并在“保修的原则”条款中对缺陷责任期及保修期的关系进行了强调,即“缺陷责任期届满,承包人仍应按合同约定的工程各部位保修年限承担保修义务。
”由上述规定可以看出,缺陷责任期与保修期是有明显区别的,保修期是指承包人对工程承担保修责任的一个期限,该期限可由双方在合同中约定但不能违背《建筑法》及的相关论述。
在相关主管部门对合同范本无明确要求的《质量条例》的规定,而缺陷责任期是指承包人按照合同约情况下,双方亦可在合同中不采用“缺陷责任期”这一概定承担缺陷修复义务且发包人预留质保金的期限,其与保念来代替质保金返还的期限,而是直接明确地约定质保修期的主要区别之一是缺陷责任期同时是预留质保金的期金返还的期限。
限,该期限一般情况下为6个月、12个月或24个月,双方亦但需注意的是,应注意区分质量保修期和预留质保金可约定适当长于上述时间的期限。
但如双方依照相关规定采的期限,由于具体分部分项工程的保修期不一致,其中基用础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程《2013示范文本》或其他标准合同条件签订施工合同且该合为设计文件规定的该工程的合理使用年限,而该年限通常同需在有关部门备案,而该示范文本或标准合同条件中对 50年或更长,如概括约定以保修期作为质保金的返还为缺陷责任期限进行了限定:例如,《2013示范文本》通用条期限,将导致质保金的返还期限过长,易与承包人就质保款15.2.1规定“缺陷责任期自实际竣工日期起计算,合同当金的返还问题产生争议。
对于该类争议的解决,各地法院事人应在专用合同条款约定缺陷责任期的具体期限,但该规定不尽相同。
以北京为例,《北京市高级人民法院关于期限最长不超过24个月”:,则双方如约定长于上述规定审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》规期限的缺陷责任期,存在合同无法通过备案的可能性。
定“当事人就工程质量保修金返还期限有约定的,依照其约定,但不影响承包人在保修期限内承担质量保修责任; 3. 质保金的返还期限问题没有约定或约定不明的,工程质量保修金返还期限为工程对于质保金的返还期限问题需分两种情况进行讨竣工验收合格之日起二十四个月。
”因此,若在北京地区概论:在双方合同采用缺陷责任期的情况下,参见本文“关括约定房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程以保修于保修期及缺陷责任期的期限问题”的“缺陷责任期”中期作为质保金的返还期限,将极有可能被认定为质保金返还期限约定不清并参照上述解答执行,质保金返还期限为工程竣工验收合格之日起24个月。
混凝土世界总652014.11 105 期法律广角 Legal Issues:1:《质量条例》第四十一条规定“建设工程在保修二、关于质保金的预留比例及返还问题范围和保修期限内发生质量问题的,施工单位应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。
”《建筑法》《质保金暂行办法》第三条规定“发包人应当在招标第七十五条规定“建筑施工企业违反本法规定,不履行文件中明确保证金预留、返还等内容,并与承包人在合同保修义务或者拖延履行保修义务的,责令改正,可以处以条款中对涉及保证金的下列事项进行约定::一:保证金罚款,并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺预留、返还方式;:二:保证金预留比例、期限;:三:保证陷造成的损失,承担赔偿责任。
”《质量条例》第六十六金是否计付利息,如计付利息,利息的计算方式;:四:缺条规定“违反本条例规定,施工单位不履行保修义务或者陷责任期的期限及计算方式;:五:保证金预留、返还及拖延履行保修义务的,责令改正,处10万元以上20万元工程维修质量、费用等争议的处理程序;:六:缺陷责任期以下的罚款,并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承内出现缺陷的索赔方式。
”第七条规定“全部或者部分使担赔偿责任。
” 用政府投资的建设项目,按工程价款结算总额5,左右的为保证承包人及时、全面地履行保修义务,发包人可比例预留保证金。
社会投资项目采用预留保证金方式的, 在保修条款中约定具体、详细且可操作性强的保修操作办预留保证金的比例可参照执行。
” 法,同时除预留一定比例的质保金作为承包人履行保修义根据上述规定,我国对于质保金预留比例在法律、法务的保障之外,可与保修操作办法相结合约定适当的违约规层级并未做出强制性的规定,而是由建设部及财政部颁责任条款,促使承包人积极地履行保修义务。
布的部门规章《质保金暂行办法》进行了规定,其根据项目 :2:对于承包人拒绝履行保修义务,发包人委托第三投资性质进行了区别性的规定,即政府投资项目按结算额方修复,所需费用由承包人承担这一问题,由于第三方修 5%左右的比例预留,社会投资项目可以参照该比例执行。
故复费用将在预留的质保金中扣减,对此费用如何取得承包建设工程施工合同双方提高质保金的预留比例并不违反法人的确认是其中的关键。
对此,双方可在合同中就通常的律、法规的强制性规定,但其预留比例须由承包人在投标文工程缺陷修复工程委托第三方所产生的人材机费用及各件中实质性响应或者在合同条款谈判中双方协商一致。
项取费费率提前约定明确,避免承包人在该费用实际产生根据本文“关于保修期及缺陷责任期的期限问题”的时对其不认可而致双方产生纠纷。
“缺陷责任期”中关于双方依照相关规定采用示范文本综上所述,质保金条款对于维护建设工程施工合同或标准合同条件的论述,同样应注意其中对质保金预留比承发包双方的合法利益具有重要的作用,双方应当充分重例的规定。
在《2013示范文本》通用条款中就有类似规定视质保金条款,根据项目的实际情况及双方的可接受程“发包人累计扣留的质量保证金不得超过结算合同价格度,合理和准确地确定质保金扣留比例、扣留期限等事项, 的5%。
” 避免混淆相关概念。
质保金预留比例、返还期限及保修期限同样牵涉到承包人的重大利益,也是其十分关注的条款,如质保金预留比例过高、质保金返还期限及保修期限过长,不可避免会增加承包人的资金压力、加重承包人的责任。
故施工合同双方应根据具体项目及双方的实际情况合理确定质保金的预留比例。
作者简介张黎明,就职上海市建纬:北京:律师事务所,持有法律职业资格证书及造价工程师资格证书,辽宁大学法律硕士专业,河北建筑工程学院工程管理专业学士毕业。
三、关于承包人的保修义务及保修责任曾先后在大型施工企业、房地产开发公司及律师事务所房地产与建设工程部门工作,主要从事建设工程合约及成本管理、房地承包人的保修义务不但是合同约定义务更是其法定产及基础设施工程项目招投标及建设全过义务,如其不履行相关义务,不但应承担违约责任,还应程法律服务工作,在建设工程及房地产开承担相应的行政责任。
发法律领域具有丰富的实践经验。
CHINA CONCRETE NO.65 2014.11 106。