拆迁安置补偿合同纠纷案

仇慎齐洪要点提示：

1、拆迁人与被拆迁人仅就安置补偿协议发生争议，人民法院应作为民事案件受理;

2、特殊情况下，违约方仍然有权起诉要求变更或解除合同，但应当承担违约赔偿责任;

3、安置房屋的实际面积大于合同约定的面积，超过3%的部分，被拆迁人不再另行支付购房款，而产权却归被拆迁人所有;

4、拆迁人因违约造成原合同不能履行，而要求拆迁安置补偿方式从产权置换变更为货币补偿的，计算房屋补偿价款的房屋面积应以建成后的安置房屋的实际面积计算;

5、房屋单价应以起诉时同类型同地段房屋的市场单价为准。

案情：

原告：贾汪利民房屋拆迁(以下简称拆迁公司)

被告：景阳

2003年9月4日，拆迁公司与景阳双方签订房屋拆迁补偿安置合同，约定：拆迁公司拆除景阳所有的位于贾汪夏桥洗运北里3号楼1—202室面积为52.05平方米的房屋一套，拆迁公司为景阳提供安置房，位于贾汪祥颐小区6号楼3—301室，面积为65.30平方米，并于2004年5月31日交房。合同第四条规定，“协议安置面积允许上下浮动3%，再超出面积部分(景阳)不再交付购房款，超过过渡期限，拆迁公司按有关规定进行赔偿。”合同签订后，贾汪祥颐小区6号楼3—301室，面积为96平方米，并被开发商灵行出售给了他人，导致拆迁公司无法向景阳交付约定的安置房。其间，拆迁公司多次找景阳协商变更安置补偿方式，以产权置换变更为货币补偿，但景阳一直不置可否。2007年7月10日，拆迁公司向法院起诉。

原告认为，开发商将安置房屋出卖给他人致使原告方违约，导致原拆迁安置补偿合同无法履行，原告多次与景阳协商，达不成变更安置补偿方式协议，景阳又不主动行使权利，现起诉要求变更或解除合同，并愿意承担应当承担的违约赔偿责任。

被告认为，如果将拆迁安置补偿方式从原约定的产权置换补偿变更为货币补偿，房屋面积则应以96平方米，市场每平方米单价1600元计算，房屋补偿金额应为150465.60元，过度补助费用27072元，合计177537.60元。

审判

贾汪法院审理认为，拆迁公司与景阳仅就安置补偿合同发生争议，人民法院应作为民事案件受理。开发商将安置房屋出卖给他人致使拆迁公司违约，导致原拆迁安置补偿合同无法履行，在与景阳协商，达不成变更安置补偿方式协议，景阳又不主动行使权利的情况下，拆迁公司有权起诉要求变更或解除合同，但应当承担违约赔偿责任。拆迁公司要求以产权置换方式变更为货币补偿方式，计算房屋补偿面积应以安置房的实际面积96平方米计算，单价应以起诉时同类型同地段的房屋市场单价(1600元/平方米)为准，但应当扣除被拆迁人景阳应当支付的合同约定的安置房与拆迁房的差价部分。审理过程中，2007年8月3日，双方当事人达成如下调

解协议：拆迁公司于2007年8月31日前给付景阳人民币175000元，原2003年9月4日双方签订的拆迁安置补偿合同解除。本案最终以调解结案。

评析

随着我国房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，同时由于我国不动产立法还不完善，市场机制还不健全，商品房开发拆迁行为很不规，特别是一些房地产开发企业严重违背诚实信用原则，有的虽然签订了拆迁安置补偿合同，却为了自身利益故意违约而造成合同不能履行，或根本不与被拆迁人签订拆迁安置补偿合同，故意制造麻烦而侵犯被拆迁人的利益，从而造成房地产开发拆迁安置补偿争议高发，这既侵犯了被拆迁人的合法权益，又造成房地产开发市场的非规化运作，同时因拆迁安置补偿不及时到位造成被拆迁人到处上访告状行为的发生，严重影响了社会的稳定，与和谐社会的建设发展背道而驰。因此，人民法院在处理该类案件的时候，应本着有利于被拆迁人的原则和有利于房地产行业良好运作和发展的原则妥善处理好该类案件，用司法的手段维护和谐社会的良好发展。本案就是因拆迁安置补偿原拆迁人违约造成合同不能履行，拆迁人起诉要求以产权补偿方式变更为货币补偿方式而发生的争议。虽然本案最终以调解结案，但该案存在的五个问题值得探讨和明确，以便为今后类似案件的处理提供参考：

一、拆迁人与被拆迁人仅就安置补偿协议发生争议，人民法院是作为民事案件受理还是作为行政案件受理的问题。

拆迁人与被拆迁人仅就安置补偿协议发生争议，人民法院是作为民事案件受理还是作为行政案件受理，司法实践中有两种争议的观点：第一种观点认为，应作为行政案件受理。理由是，因为我国目前集体土地还不能任意出让，必须经过国家征收后作为国有土地才能出让，拆迁安置补偿协议的本质是国家征收补偿行为，因此，拆迁安置补偿合同实际上是一种行政合同。行政合同不同于民事合同双方地位的平等性，行政合同双方签订主体的地位是不平等的，拆迁安置补偿合同因此具有国家强制性。因此，因拆迁安置补偿合同履行问题发生争议起诉到法院，

则应作为行政案件受理和审理;第二种观点认为，应作为民事案件受理。虽然拆迁安置补偿合同解决的实际问题是征收补偿问题，但合同签订的双方主体的地位仍然是平等的，完全是基于当事人的意思自治而签订的合同。因拆迁安置补偿合同履行问题发生的争议，应属于平等民事主体之间的民事权益纠纷。另外，最高人民法院法复(1996)12号《关于受理拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》[下称法复(1996)12号文]中规定：“公民、法人或者其他组织对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议,或者双方当事人达成协议后,一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。”此规定也确认了房屋拆迁纠纷是平等民事主体之间的民事权益纠纷。因此，拆迁人与被拆迁人仅就安置补偿协议发生争议，人民法院应作为民事案件受理。笔者同意第二种意见。本案拆迁人拆迁公司与被拆迁人景阳仅就安置补偿拆迁合同发生争议，人民法院作为民事案件受理无疑是正确的。

二、违约方是否有权起诉要求变更合同或解除合同的问题。

由于现实生活和司法实践中基本上都是权利方而非违约方行使诉权而要求变更或解除合同，因此《合同法》也基本上对此作了同样的规定。根据《合同法》的有关规定，除了当事人协商一致和不可抗力，合同的双方当事人(不论是违约方还是非违约方)都有合同变更权或解除权外，对违约方是否有权要求变更或解除合同，《合同法》没有作出任何规定。正如上文分析而言，虽然违约方主动起诉要求变更或解除合同的情况鲜见，但法律规定却不能挂一漏万，否则将导致司法实践中无法可依。笔者认为，特殊情况下，违约方有权主动起诉要求解除合同。这和“提存”制度的法理是一样的。提存，是指债权人没有正当理由而拒绝接受履行，或者无从查找债权人而无法履行时，债务人按照法律规定将标的物提交有关部门保存待领。提存有利于债务纠纷的及时解决，更好地平衡债权人与债务人双方之间的利益冲突，保障市场机制的正常