美国养老地产运营模式及其借鉴【摘要】美国的养老地产通过“倒按揭”的运营模式，解决了大量拥有私有住宅老人的养老问题。

本文主要对美国的三种住房反向抵押贷款方案做了详细介绍，并对在我国发展住房反向抵押贷款运营模式的必要性、可行性、现实意义做了分析。

同时，又根据对我国现状的分析结果，提出了相应的建议。

【关键词】养老地产；倒按揭；运营模式；反向抵押贷款随着我国老龄化程度的加深，仅靠现行的养老保障制度和传统的家庭养老模式，难以应对老龄化危机。

因此，研究养老地产的运营模式以使老年人养老得到保障变得十分有必要。

国内学者对养老地产运营模式的研究主要集中在借鉴国外发展养老地产先进经验方面。

欧美发达国家较早进入老龄化社会的英、美、德、丹麦等，在对养老地产的运营模式上存在较大差异。

其中最具代表意义的是美国发展兴起的“倒按揭”入住方式[1]。

在此，主要介绍美国的“倒按揭”入住方式。

1 美国养老地产运营模式“倒按揭”，即以房养老，也称为住房反向抵押贷款，起源于荷兰，发展最成熟、最具代表性的当属美国。

上世纪80年代，美国因为出现了大量的“房子富翁，现金穷人”，于是以房养老模式应运而生[2]。

下面，着重介绍美国的三种反向抵押贷款方案。

1.1 房产权益转换贷款在美国最流行、最重要的反向抵押贷款是“住房权益转换抵押贷款”(hecm：home equity conversion mortgage)，它由美国住宅和城市发展局(hud：department of housing and urban development)在1989年推出，在全美国由银行、信贷公司和保险公司销售。

hecm在美国广受欢迎，占到市场的90～95％。

贷款限额主要根据房产所在的不同地区来确定，最大贷款限额称作“203-b限额”(203-b 1imit)，由法律规定且每年调整，2003年，该计划对于非城镇地区的最大贷款额度为154896美元，对于城镇地区则为280749美元，具体每个申请人可能获得的金额主要由申请人的年龄、房产价值和当时的利率决定。

hecm申请人必须满足以下条件才具有资格[3]：1.1.1 申请人必须达到62岁或者更高；1.1.2 申请人所拥有的房产必须为：单幢房产，1976年6月以后自建的房产、公寓，共有住房、移动住房一般不具有申请资格；1.1.3 住房至少已建成使用一年以上，其价值必须达到hecm最低财产要求；1.1.4 申请人已向hud核准的咨询机构咨询了解he锚计划的详细内容。

hecm一般由银行或保险公司提供，有时需要抵押贷款经纪人的参与。

hecm要求申请人在办理之前必须先向房地产顾问进行咨询，而另外的两种反向抵押贷款计划则没有这一要求。

hud会提供一份经过认证的咨询机构名单，以便申请人与之联系。

银行、保险公司和经纪人赚取的是前期费用，且银行保留继续服务的权利。

银行或保险公司把将来收取还款现金流的权利出售给“美国国民抵押协会”(fannie mae：federal national mortgage association，一个营利性的抵押贷款组织，其债券受联邦政府的默示担保)。

hecm是唯一一个由联邦政府承保的反向抵押贷款计划，联邦政府通过联邦住房管理局(fha：federal housing administration，fha是hud的一部分)承保贷款人不履行义务的风险。

作为交换，fha 在反向抵押贷款终结时收取房产价值的2％作为保险费用，并且其余各年的保费等于当年借款额的0．5％。

联邦政府的抵押贷款保险既保证借款人获得连续的借款，也保证借款人不会支付高于房产价值的还款额。

1.2 房屋保留者计划房屋保管者(home- keeper)贷款主要是针对不符合hecm条件的借款人而设计的一种模式，是由房利美在1995年提供的。

房屋保管者的贷款上限一般高于hecm的限额，同时对房产所有权的要求也较为宽松。

房屋保管者的贷款额度除受借款人的年龄、房屋的评估价值、房屋所处的地段和当时的市场利率等因素影响之外, 还受到当时申请贷款的人数影响。

其支付方式采取按月支付和信用额度，或者两者结合。

由于该项目的风险自行承担，所以利率采用浮动利率，按月调整。

房屋保管者贷款的一个主要优点是拥有较高价值房产的住户可以接到更高数额的资金[4]。

但是，与hecm相比，目前home-keeper的市场占有率还较小[5]，主要由于下面特点：首先，home keeper 的支付方式只有三种：每月支付、信用额度以及两者相结合，而hecm 的支付方式要灵活的多；其次由于home keeper 的贷款最大限不受fha203-b的限制，且允许贷款额随着房屋价格的增长而增加，所以其更适合住房价值大、具有升值潜力的房屋所有者选择。

1.3 房屋保留者计划尽管住房反向抵押贷款产品主要是联邦政策的产物，然而很多私营公司也提供这样的反向抵押贷款产品。

80 年代初，全美家庭第一公司（trans america home first）、房屋高级服务公司（household senior services）和财务自由高级融资公司三家私营公司都在经营反向抵押贷款业务，但是到了1999 年，全美家庭第一公司和房屋高级服务公司都相继终止了这一业务。

财务自由现金账户的主要目标消费群体是拥有价值更大房屋的老年人的贷款业务，所能提供的最大贷款额为70 万美元。

因此私营企业设计产品以吸引不满足联邦条件的较高收入的房屋所有者也是源于社会的需求。

在运作模式上financial freedom cash account 与hecm 和home keeper 有很大区别，更加灵活：这一模式允许借款人最多保留房屋价值80%的房产所有权；允许借款人分享房屋升值的收益；借款人抵押房产后所得的收入不由借款人自由支配，而是一次性购买由hartford 寿险公司承保的按月发放的年金。

综上所述，各类反向抵押贷款方案有着类似的结构特点：当房屋所有者符合相关的条款，贷款人会提供一次性总付、按月支付或者是一个信用额度，或者其中两种或几种的组合；可借到的贷款总额取决于借款人的年龄、房屋价值和利率等可变因素。

然后，老人们就可以利用获得的贷款来入住养老地产项目。

2 美国养老地产运营模式的借鉴根据上述对美国养老地产“倒按揭”运营模式的介绍，笔者在经过查阅文献资料后，对住房反向抵押贷款入住模式在我国实施的必要性、可行性、现实意义和相应的对策建议的分析如下：2.1 必要性研究首先，我国严重的老龄化问题呼唤住房反向抵押贷款在我国养老地产运营模式中的应用。

我国的人口老龄化是在经济基础比较薄弱、社会经济尚不发达、人均国民收入还比较低的情况下出现的，从形成到高峰期据预测只需短短的27年，且老年人口的绝对数很大，这意味着我国不得不在经济尚未发展时期就面对来自“银色浪潮”的冲击，解决比发达国家还要严重的人口老龄化问题[3]。

其次，也是完善我国社会养老保障体系的需要。

目前，我国老年人收入的现状是：老年人收入来源少，收入水平相对较低。

我国多年实行的低收入政策，也使绝大多数老年人没有多少积蓄，只能靠国家与社会提供的有限的退休金生活。

但是，目前相当一部分非国有经济还没有建立起完善的职工养老保障体系，养老保险覆盖率很低，并且由于现行养老保险制度改革方案中对于转制成本问题没有解决，因此对于统帐结合、部分积累的基金管理模式存在着巨大的资金缺口[5]。

再次，也是盘货二手房市场的需要。

通过住房反向抵押贷款，能增加二手房上市量，对抑制房价上涨可以起到一定积极作用[4]。

这样，不仅使得老年人从自己的住宅中获得了入住养老地产项目的资金，也解决了多数年轻人的住房问题，获得了“双赢”的局面。

最后，人际关系转变，商品意识向家庭生活侵入，要求老人自我养老，积极参与以房养老。

商品意识、经济核算思想在今日已是深入人心，人们遇到各类问题，都会从经济、商品、价值的角度考虑，并做出新的评价与分析。

对住房问题这种长期限、大额度的事项，就更有必要做慎重考虑。

当父母与子女之间也变得产权清晰和斤斤计较时，那么，靠别人显然不如靠自己，即使这个“别人”是同自己有紧密血缘联系的父母和子女[6]。

以上分析表明，在人口老龄化日趋严重、商品意识向家庭生活入侵和养老保障制度不完善、不成熟的情况下，发展住房反向抵押贷款养老模式势在必行。

2.2 可行性研究2.2.1 二手房交易市场的旺盛，使得二手房的需求量增加，为老年人以房养老提供了物质基础。

我国城市二手房供需两旺，住房二级市场正在形成[3]。

数据显示，2004年上海二手房交易量已经超过一手房，其间的差额接近300万平方米。

并且，二手房中介机构发展迅猛，市场正走向规范化。

再加上老年人私人住房拥有率较高这一现状[5]，为住宅反向抵押贷款提供了物质条件。

2.2.2 金融保险市场的发展与完善为反向抵押贷款的开展提供了市场和技术支持。

以房养老入住模式得以实现的关键因素之一，是金融保险业的发达和体系的健全，这在于金融保险产品的制度创新，在于从目前实施的严格的分业经营向混业经营模式的演变。

而金融保险法规的出台和完善，金融工具的不断增多，分业经营向混业经营的趋进，将为反向抵押贷款制度的出台提供可以操作的平台。

2.2.3 近年来地价、房价的增值使得老人以房养老有了可资运行的资本。

随着时间的推移，在住房外表已逐步磨损陈旧的同时，住房仍然能够维持相当的价值，或还因地价的增值使住房价值有大幅度提高[6]，这正是住房能够用来养老的关键所在——老人可以利用住宅从金融机构获得足够的资金来入住养老地产项目。

以上分析表明，二手房市场的活跃、金融保险市场发展体制的完善和地价、房价的增值，使得住宅反向抵押贷款入住模式在我国的发展有了可行性。

2.3 现实意义分析住宅反向抵押贷款入住模式在我国养老地产运营模式中的应用，不仅对老年居民有明显的好处，而且对我国保险业发展有着重大意义。

同时，以房养老模式在我国的实施，还将有利于降低社会储蓄率，释放社会消费，推动经济发展。

并且，还可以解决部分地区的农民养老问题[2]。

2.4 对策建议首先，在实施机构的选择上，考虑到反向抵押贷款的特点和我国银行业发展的水平，我国还是由保险公司提供反向抵押贷款产品更合理。

同时，需要各个中介机构积极配合参与[5]。

其次，在发展模式的选择上，结合我国的国情，在我国开展反向抵押贷款应该选择政府支持型的发展模式，即政府出台优惠或财政支持政策，由商业保险公司开发产品并进行销售，允许保险公司以盈利为目的来经营反向抵押贷款业务。

最后，在发展战略上，可将中国住房反向抵押贷款模式总体上采用由东及西、由南及北的推广路径，粗略分为五个梯度[7]。

从而，结合中国的具体国情，为我国住宅反向抵押贷款模式在全国的发展制定了合理的方案。