本地LOFT相关法规
《郑州市建设工程规划管理技术规定》中关于容积率指标计算的相关内容规定：
【住宅层高】住宅建筑当层高大于等于4.5米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均 按该层面积乘1.5倍计算。当住宅建筑标准层层高大于等于4.9米（2.7米＋2.2米）时，不论层内是否 有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算。跃层式住宅、低层住宅等当起居室（厅） 层高为户内通高以及住宅坡屋顶可按其实际面积计入容积率。 【办公层高】办公建筑当层高大于等于4.8米，不论层内是否有隔层，计算容积率指标时，建筑面积均 按该层面积乘1.5倍计算。当办公建筑标准层层高大于等于5.5米（3.3米＋2.2米）时，不论层内是否 有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于等于8.8米（3.3米 ×2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。 【商业层高】商业建筑当层高大于等于5米，计算容积率指标时，建筑面积均按该标准层面积乘1.5倍 计算。当普通商业建筑标准层层高大于等于6.1米（3.9米＋2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面 积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于等于10米（3.9米×2＋2.2米） 时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。商业建筑结构转换层 除外。
——
36-88㎡ 11500元/㎡
79-100㎡
——
57-79㎡ 9500元/㎡
34-55万 33-70万 200-300万
—— 40-100万
—— 54-75万
调研LOFT产品分布
星光国际 龙汇国际
创艺中心
正弘高新 数码公寓
乐丁广场
翡丽公馆
清华城 美立方
LOFT产品分布总结
➢郑州市场上的Loft项目（尤其商业性质Loft）多位于主城区边缘、相对 成熟度较低的区域，或经济开发区、高新区等主城区以外的产业园区内 ➢Loft所在区域整体成熟度不高，周边配套设施有待提升； ➢Loft的产品形态是较多地段相对不成熟项目提升项目竞争力、增加产品 附加值的选择； ➢LOFT产品周边有较多写字楼项目支撑，未来升值空间较大。
站街交汇处
465套
认筹中
经开区商英街 与经开第一大
街交汇处
11410㎡， 282套
13年已售 罄
经七路与红旗 LOFT产品 路交汇处向北 10套
未开售
中原区农业西 42327㎡，
路与秦岭路
400套
剩余7套
36-54㎡ 8500元/㎡
38-79㎡ 8700元/㎡
232-320 ㎡
9200元/㎡
46-80㎡
调研LOFT产品分布
项目名称
位置
体量
销售状态 主力面积 成交均价
总价
正弘高新数 码港
龙汇国际 创艺中心
清华城
美立方
翡丽公馆 乐丁广场
高新区瑞达路 26121㎡，
与科学大道
760套
在售
高新区玉兰街线下销售
高新区西三环 22090㎡， 与北环路交汇 232户
尾盘
中州大道与货 约4万㎡，
本地LOFT相关法规
➢以上规定决定了，在不额外占用容积率指标的前提下，住宅性 质LOFT的层高应在4.5米以内，办公性质LOFT的层高应在4.8米 以内，商业性质LOFT的层高应在5.0米以内。层高在以上限制高 度范围之内，可以实现所谓“买一层送一层、买一层得两层”； 否则，在计算容积率指标时，建筑面积就按规定相应加倍计算。 ➢这也直接决定了，本地办公性质的Loft产品的层高多定在4.8米 以下，4.75、4.79米较为常见。住宅性质的Loft若要不额外占用 容积率指标，须将层高控制在4.5米以内，而这一较低的层高水平 难以有效利用，因而住宅性质的Loft产品较为少见。
郑州LOFT公寓项目调研报告
2019.7.3
目录
一、LOFT产品概述 二、LOFT个案分析 三、LOFT产品营销推广
一、LOFT产品概述
➢LOFT定义及分类 ➢本地LOFT相关法规 ➢LOFT产品优劣势分析 ➢调研LOFT产品分布
LOFT定义及分类
LOFT原意是指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间。目 前作为一种房地产产品形态的主要要素包括：高大而开敞的空间，上下双层的复式 结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁。其产品特点表现为：
7. 交易环节税费比例高 化需求
8. 购买用途多种，后期管理较为复杂
生活费用对比
费用类别 水费（元/吨） 电费（元/度） 天然气（元/立方） 暖气(元/㎡天）
住宅性质 2.4 0.56 2.25 0.19
商业性质 4.1 0.82 3.53 0.28
从郑州市物价局获取数据，如上表所示，商业属性LOFT产品入住后在水费、电 费、天然气、暖气费方面的支出均远高于住宅，各项目费用多支出的幅度均超 过40%，这也构成了限制自住客户购买商业属性LOFT的最大障碍之一。
二、LOFT个案分析
正弘高新数码港
项目名称 项目位置
后的政策不明确） 洁污分区
4. 水电费用按商业标准征收，导致生活成本提高 4.相对低总价、购房门槛低
5. 商业性质LOFT首付比例高（最少50%）、无利率优惠（利率 5.多为商业性质（40年产
上浮）、贷款受限（最多贷10年，公积金不可使用） 权），不限购
6. 配套不足：多无暖气、天然气，不可享受项目教育配套 6.满足自住、办公、投资多样
流动性，户型内无障碍； 透明性，减少私密程度； 开放性，户型间全方位组合； 自主性，通常是业主自行决定所有风格和格局。
Loft分类 ➢按用地性质，分作为商业立项的Loft、办公立项的Loft和住宅立项的loft； ➢按交房是分有分隔楼板，分为有分隔楼板和无分隔楼板Loft； ➢按是否装修，分为精装修loft和毛坯loft；
LOFT产品优劣势分析
优势
劣势
1. 通常单层户数多，户型结构不合理，在朝向、采光、通风、 1.内部挑空空间、复式结构
私密性等方面多有所不足 2.可使用空间大、自主分割，
2. 分隔为两层后单层层高较低，不便利用、有压抑感 满足个性化需求
3. 土地性质和使用年限（商业立项的Loft产权40年，产权到期 3.功能分区明显，动静分区、