城市化进程中的 城中村改造 研究以大同市五里店村为例中文摘要随着城市化的快速发展，城中村问题越来越突出，此问题已经成为城市发展的严重阻碍。

所谓城中村是指在城市迅速发展过程中，在农村集体土地上形成的居住区。

由于城中村有许多现实的问题，因此对城中村进行改造便迫在眉睫，它是一个值得研究的理论问题。

本文已大同市南郊区为例，深入了解城中村特别是大同市南郊区城中村的现状和存在的问题，揭示了城中村改造的矛盾所在，并提出解决矛盾的对策。

一、引言城中村的含义城中村是指在城市化过程中，在农村集体土地上建成的居民区。

国内许多学者对城中村下过定义，李诚认为：“城中村不仅是空间概念，更是社会经济概念，它是指在城市建成区内所保留着的在社会结构、经济生活、人员身份、管理方式等方面依然农业社会的农村聚落点。

”张建明认为“城中村是位于城乡边缘带，一方面具有城市的某些特征，也享有城市的某些基础设施和生活方式，另一方面还保持着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村社区。

”2已有研究综述国内关于城中村改造较为系统的著作主要有李俊夫所著的《城中村的改造》，此专著较为系统的阐述了城中村的相关理论。

顾朝林的《中国大城市边缘区的研究》，蓝宇蕴的《城中村：村落终结的最后一环》（中国社会科学院研究生学院报2001年第六期）。

3本研究意义随着经济的发展，我国城市化进程逐步加快，出现了城中村，城中村的出现对城市的资源环境造成巨大的压力，对城市的可持续性发展造成阻碍。

近年来政府为了达到城市可持续性发展的目的要求对城中村进行改造，开发商为了追求经济利益而参与城中村的改造，城中村村民为了改善自身生活环境也希望进行城中村改造。

本研究从理论上对城中村进行探究，同时结合五里店村城中村改造实践，对城中村改造中存在的问题提出解决的对策和建议，为城中村问题的解决提供便利。

二、大同市城中村的形成原因、现状及特点㈠大同市城中村形成原因城乡分离的二元结构体制是城中村产生的本质原因建国后，大同市制定了城乡封闭的二元经济结构、社会结构，如城乡二元所有制、城乡居民二元户籍制度、城乡二元分配制度、城乡二元社会保障制度。

而城乡二元土地制度是城乡二元结构制度的核心，在此基础上形成了国有土地所有权与集体土地所有权。

在农村，政府征用农民的宅基地留用地必须经过农民同意，否则是违法行为。

正是在这种制度下，才导致城市向外扩张时，将遇到的村庄排斥在外。

城中村就是在这种体制下随着城市的发展而不断产生。

经济利益是城中村形成的经济根源由于城中村处于市区边缘，交通便利，房租便宜，所以吸引了大批外来打工者和低收入者，本地居民获得了丰厚的租金收益。

在利益的驱动下，村民不顾一切的加建扩建房屋出租，这就使城中村变得更加拥挤、混乱。

当城中村房屋扩建后，政府对其改造的难度就更大，成本更高。

城中村改造涉及到复杂的产权赔偿问题，村民对待拆迁补偿要价很高。

在城中村实施农村建设管理体制导致了无规则的超负荷开发城中村实施的是农村建设管理体制。

农村土地的管理权在村委，虽政府有多个部门对农村建设进行监管，但由于种种原因，监管作用未能很好发挥。

农民居住区建设内容不完善，建筑的间距采光绿化都不完善，导致开发商为追求经济利益而低水平开发。

㈡现实状况我是进行城中村改造的村庄主要包括古店镇的古店村、马站村，口泉乡的回去村、口泉、高庄、赵家小村，新旺乡的五爱、永久、新华、新中、新旺、 解放、红旗、和平、 新民、新泉、永宁、新胜、 先锋，马军营乡的周家店、宋庄、白马城、陈庄、西河河，平旺乡的平旺、王家园、煤峪口、马营，共计28个村。

改造项目30个。

目前已有周家店、新旺、新泉、解放、永宁等14个村的20个项目开工建设（文摘自大同日报 2012年4月3日第一版时政要闻）㈢大同市城中村的特点大同市城中村建筑密度大，层数低，基础设施不完善，缺乏完善的管理。

大同市城中村主体人口以农业人口为主，但从事农业生产的人较少，流动人口多，从事职业复杂。

人们文化水平不高，小农思想严重。

大同市城中村居民主要以第三产业为主要经济模式。

三大同市城中村改造模式及整合思路㈠大同市城中村改造的主要模式大同市城中村改造模式主要包括政府主导型、开发商主导型、村集体主导型及混合型。

1、政府主导型改造模式是指在改造过程中政府起主导作用。

这种改造的优点在于： 能运用政府在规划税收等方面的资源推进城中村改造。

能在改造过程中较好的协调各方利益冲突，保障各方利益。

有很强的政府公信力。

缺点在于 要求政府有足够的资金。

政府在行政资源上耗费太大。

2、开发商主导型是指在城中村改造过程中开发商起主导作用的改造模式，这是大同市的主要改造模式。

其优点在于 开发商具有较强的房地产开发专业知识，能开发出市场需要的房屋，较好的实现房屋的升值。

改造资金主要有开发商自己解决，而一般开发商都具有雄厚的资金。

对城中村改造能较好的节约政府行政资源。

缺点在于 开发商在城中村改造中目的是为了获得自身利益最大化，因此改造过程中可能有失公平。

在拆迁补偿阶段，开发商可能会尽可能压低居民拆迁补偿费用。

在销售阶段，开发商会尽可能提高销售价格。

开发商与拆迁户利益无法协调时，可能导致工期拖延，社会不稳定因素增多。

开发商主导下的城中村改造后，遗留下的改造问题较多。

如开发商为节约开支，在改造前承诺的配套设施可能没有兑现。

3、村集体主导型的改造模式是指在改造过程中村集体或其组成的股份合作公司起主导作用。

这种改造模式的优点在于 可以较好的达到国家村集体村民利益的统一，较好的打破城乡二元土地制度，较好的解决城中村问题。

由于在改造成果上实现了政府村集体村民的统一，因此在改造中可以得到村民的理解与支持，较好的推动城中村改造进度。

不足之处在于 要求村集体中有较好的房地产专业人才，这方面村集体叫匮乏。

要求村集体有较强的资金实力。

有强势的村集体管理者，能较好的实现改造意图。

4混合型改造模式主要指在改造过程中各利益主体两方或三方合作进行改造的改造模式。

这种改造模式适用范围较广，能较好的协调各方利益，大同市普遍采取这种模式。

㈡大同市城中村改造的整合思路1、城中村改造的最终目标大同市城中村改造要实现三个方面的转变：村民变市民的转变；集体所有的土地转变为国家所有；物质形态由城市村变为城市社区。

2、城中村改造的总思路首先要做好人口资源的整合，把村民转变为城市居民。

政府要做好三个方面工作：人口变迁，人力培训，社会保障制度建设。

通过在村内建房，迁村并点，融村民于城市中等形式解决人口变迁问题。

政府设专门职业培训与介绍机构解决人力培训问题。

同时建立医疗保险、失业保险、养老保险等社会保障制度解决社会保障问题。

其次要做好土地资源的整合将土地所有权收归国有。

城中村土地资源整合要以城市整体规划为准则，通过整合使土地利用的方式强度结构与城市整体用地布局相衔接，优化城中村的用地结构，达到与城市发展相促进。

最后要做好产业结构的衔接使其由粗放型发展方式变成集约化生产方式。

城中村产业虽主要是二三产业，但由于缺乏有效的管理，产业多为粗放型，产业间缺乏衔接，与城市产业结构脱节。

因此在改造中要以城市总体规划为依据，对产业结构进行疏导，变粗放型生产为集约化生产。

城中村改造是一项复杂的工程，既要考虑到经济，又要考虑到民生。

在改造中要充分调动村民积极性，使城中村问题得到彻底解决。

四、大同市五里店村城中村城中村改造案例分析㈠五里店村现状分析全村面积0.33平方公里，常住人口2200人，860户，人口密度达6666人∕平方公里。

依据常住人口数进行计算，城中村人均居住面积为45.7平方米，但是根据当前调查数据，平均每户人家出租2间房屋，如按每间房屋住两个外来务工人员，其实际人均居住面积为16平方米，居住环境较为拥挤。

同时该村道路下水道等配套设施不完善，违章建筑很多，卫生环境差。

㈡、五里店城中村所导致的问题1基础设施不完善用地浪费严重五里店农民住宅多以独家独户的模式建设而成，这样一方面造成土地资源浪费严重，另一方面使得土地征用拆迁时代价高。

五里店村过去道路排水垃圾处理一般不配套，排水排污不畅，垃圾成灾，消防隐患多。

2流动人口多，治安不好，影响市容市貌城中村有许多流动人口，管理有混乱，社会治安问题十分突出。

外来暂住人口成分复杂，夹杂着一些负案在逃分子，使得犯罪率上升。

城中村的房屋建筑等级比较低，质量比较差，空间利用不合理。

如日照时间不多，房屋随意扩建，影响了交通的顺畅，也影响了城市的市容市貌。

㈢、五里店城中村改造所面临的难点1政府开发商村民多方利益诉求不同，协调难度大城中村改造中各方利益诉求不同，政府目标是消灭城中村，使其变为现代城市，融入现代城市，达到城市的协调发展。

开发商目标是获得城中村改造利润最大化。

村民利益目标在于在拆迁补偿中获得最大利益。

所以，城中村改造中各方利益诉求不同而造成了各方利益的较量，使得改造难度加大。

2城中村改造出现的钉子户和暴力抗拆使得改造过程中难度加大城中村改造过程中由于个别村民要求的拆迁补偿要求过高，短时间内不容易与政府或开发商达成一致，在拆迁过程中可能出现暴力抗拆或钉子户。

在改造中应劲量避免此类问题发生，问题出现时也要妥善处理。

3城中村改造过程中的资金问题影响城中村改造进度在改造过程中，政府的投入压力较大，如果政府出资改造城中村，则政府必然会改造相应的市政基础设施，这笔资金必然很大。

如果采用招商引资方法，那么开发商投资回报较难估测，开发商既要满足自身利益，又要符合政府对改造的相关要求，这并不是一件容易的事。

㈣五里店村城中村改造模式城中村集体实力有限，难以独立支撑旧村改造的重任。

政府也不可能独立承担起全部旧村任务，由于五里店村地处同云路旁，是通往云冈石窟的必径之路。

距市中心只有2.5公里，是典型的城市邻近村,环境优美，具有较大的市场经济价值，开发商愿意投资。

因此，五里店村采取的是开发商起主导作用的改造模式。

大同市星业房地产开发有限责任公司负责城中村改造过程中的征地拆迁补偿安置建设销售，按市场化方式进行综合开发，这样既解决了资金问题，也利于城中村的根本转变。

五、大同市城中村改造的建议对于在城中村改造过程中存在的问题，应该充分考虑到利益各方的诉求，找到各方都可以接受的解决方案，顺利推进城中村改造。

现结合城中村相关理论及大同五里店城中村改造实践，对城中村改造提出几点建议。

要用科学的思想观念指导城中村改造城中村改造关系到成千上万城中村村民的生活，这不仅是生活区域的变迁，更是生活方式的变迁，因此必须按照科学发展观和建设社会主义和谐社会的要求，解放思想，更新观念。

因为城中村村民。