五、物业管理的作用
• 1. 保证物业处于良好的使用状态 • 2. 可以使物业实现保值增值 • 3. 促进房地产市场的健康发展 • 4. 拓展就业途径 • 5. 有利于构建和谐社会
第二节: 物业管理的法律规范
一、法律规范的概念和特征
• 法律规范是统治阶级依靠自己的意志，由国家机关 制定或认可并由国家强制力保证实施的行为规则。 在所有的社会行为规范中，只有法律规范是由国家 制订或认可，并以国家强制力保证其实施的。可由 以下四个方面来理解法律规范的特征。
（二）物业管理法律关系的构成要素
物业管理法律关系的要素是指该种关系必要的构 成因素或条件，缺了要素之一则不能构成物业管 理法律关系。多数人坚持主体、客体、内容三要 素说 。
– 1.物业管理法律关系的主体 可简称业事主体 。业事 主体又可因其参与的法律关系类别不同而称为民事主 体、商事主体、政事主体、刑事主体。物业管理法律 关系的基本主体是业主及其自治管理组织、物业管理 企业和对物业管理活动的行政监管机关。
– 法律规范是法的具体化。 – 法律规范的表现形式是法律文件。 – 法律规范必须是有权力的国家机关来制定。 – 法律规范是以单一的规范和系统的规范相结合的。
二、物业管理法规的表现形式和立法体制
• 中国现行物业管理立法体制是一个以国家立 法权为核心，两级(中央和省)并重、多类结 合的立法体制。与此相适应，物业管理法规 的表现形式为：
–地方性法规， 只在本地方行政区域内有效。 如： 《广东省物业管理条例》
–立法解释、司法解释
三、物业管理法律关系
（一）物业管理法律关系的概念
– 法律关系就是法律上的权利和义务关系。 – 物业管理法律关系是法律关系中的一种，即
物业管理法律规范在调整物业管理及相关活 动的过程中所形成的法定权利和义务关系。
• 1.社会化 • 基本含义: • 1）物业所有人要到社会上去选聘物业服务
企业。
• 2）物业服务企业要到社会上去寻找可以代 管的物业。
• 2.专业化 • 基本含义： • 1）物业服务企业实施对物业管理的统一管理。 • 2）物业管理的专业化适应现代化大生产。 • 3）物业服务企业具有一定的专业资质并达到
一、物业及其属性
（一）物业的概念 概念：物业是指已经建成，并可投入使
用的各类居住非居住的建筑物，以及其配 套的设备、市政设施及物业所在的土地、 相关的场地、庭院等.
（二）物业的属性
二元性（土地、建筑物）
有限性（土地）
1.自然属性：
配套性（各类设施）
多样性和差异性（建筑形式）
物
固定性（土地、建筑物）
– 宪法 具有最高的法律效力 – 法律 分为由全国人民代表大会制定、修改的基
本法律和由全国人大常委会制定、修改的普通法 律两种类型。法律的效力仅次于宪法。如：公司 法、民法通则、合同法等
–行政法规 由国务院制定、批准和发布。效 力次于法律。如： 《城市私有房屋管理条例》
–国务院部、委发布的行政规章，其地位属于 高于地方性法规的广义的行政性法规。
• 2.物业管理的内涵
• （1）物业管理是由多方主体共同参与的活动。 • （2）物业管理的依据是法律、法规、合同。 • （3）物业管理重点针对共用部分和共同事务。 • （4）物业管理提供的产品是服务。 • （5）在公共秩序管理方面的协助性。
（二）物业管理的必要性
• 1. 业主住户的要求高 • 2.楼宇兴建渐具规模 • 3.物业设备先进 • 4.地产发展的需要 • 5.生产发展的需要
业
永久性和长期性（土地、建筑物）
的
属
稀缺性
性
商品属性
2.社会属性： 经济属性 保值、增值性
宏观可调控性
交易的契约性
法律属性：产权属性
（三）物业与房地产、不动产的联系与区别
• 联系： 1.物业中包含的土地与房产属不动产
•
2.物业属于单元性房地产概念
•
不动产属于民法概念
•
1.称谓领域不同 房地产属于经济法等的称谓
四、中国物业管理发展的特点
• 1. 从思想观念来看，人们开始接受物业管理模式 • 2. 从管理模式上来看，两种社会经济体制的管理模
式并存 • 3. 从管理内容和服务来看，正处于起步阶段，且发
展不平衡 • 4. 物业管理形式多样化和管理标准多层化 • 5. 还没有形成完整系统的法制化管理体系 • 6. 物业管理市场已经形成、正成为新兴行业
一定的专业水平。
• 3.市场化 • 基本含义： • 1）物业管理是一种市场行为。 • 2）物业管理要引入竞争机制。 • 3）市场化是物业管理最主要的特点。 • 4）委托和有偿是物业管理市场化集中体现。
三、构建物业管理的理论体系
• 1.以建筑物区分所有权为基础 • 2.以物业服务合同为核心 • 3.以等价有偿为前提 • 4.以专业服务与自治自律相结合为手段 • 5.以追求客户满意为根本 • 6.以保证物业正常使用为目标
培训课件
物业管理法律法规及基本制度
课程简介
• 第一节：物业管理的概述 • 第二节: 物业管理的法律规范 • 第三节: 物业管理基本制度 • 课程小结：
1
第一节：物业管理的概述
• 一、物业及其属性 • 二、物业管理 • 三、构建物业管理的理论体系 • 四、中国物业管理发展的特点 • 五、物业管理的作用
（三）物业管理活动（产品)的特点
• 1. 全天候服务 • 2.无形与有形结合 • 3.生产和消费同时性 • 4.易逝性(供应和需求两方面） • 5.业主导向性（业主对服务的认可度） • 6.差异性（因人、因地、因时） • 7.物业服务和住用着的不可分割性（同步性） • 8.不可储藏性
（四）物业管理的基本特征
• 产用于宏观领域
•
物业用于微观领域
•
3.概念外延不同 房地产概念外延大
•
物业指具体的房地产
二、物业管理
（一）物业管理的定义
• 1.概念：物业管理是指物业管理经营企业 受物业所有人或使用人委托、运用现代管 理与服务技术，按照物业管理委托合同， 对已经投入使用的各类物业实施企业化、 社会化、经营化、规范化的管理；为物业 所有人或使用人提供高效、周到的服务， 创造良好的居住、工作环境，提高物业的 使用价值和经济价值.