如何做好房地产企业税收风险分析及核实
房地产行业是税收风险高发领域。
本文通过一个房地产企业税收风险的典型案例，介绍房地产税收风险分析及核实的实务操作方法。
一、房地产税收风险分析
及核实的方法
（一）信息采集
采集“金税三期”企业纳税申报信息，运用财务数据取数工具或税收风险案头分析软件采集企业财务账套数据。
通过第三方信息平台以及到房管、土管等部门采集开发项目涉税信息，如通过项目地住宅与房地产信息网取得房屋综合验收备案时间、开发项目类型和开发项目分期等情况。
（二）案头分析
将采集的“金税三期”企业纳税申报信息和财务账套电子数据导入税收风险案头分析软件，根据房地产税收政策，对财务数据与“金税三期”申报数据及第三方信息，运用软件自动分析和人工分析相结合的纳税评估办法，找出存在的税收风险疑点。
（三）推送应对
根据案头分析发现的税收风险点，要求企业提供销售合同、销售统计明细表、出包工程合同汇总表、暂估成本已取得发票记账凭证、竣工验收备案资料、房地产预计计税毛利和实际计税
毛利计算明细等资料，审核企业提供证据，现场核实案头分析
税收疑点，得出税收风险分析结论。
二、房地产案头分析
及核实的案例分析
（一）风险点：少申报预缴土地增值税
（1）风险描述
第三方信息显示该项目普通住宅为主，2016年5月开工，增值税简易办法征收。
2016年、2017年账面预收账款——
住宅贷方发生额分别为446043533.75元、471412531.50元，据此测算2016年、2017年分别应预缴土地增值税为44604353 3.75÷（1＋5%）×2%＝8496067.31（元）、471412531.50÷（1＋5%）×2%＝8979286.31（元）（普通住宅预征率2%），“金税三期”显示2016年、2017年分别申报预缴土地增值税3 091580.00元、4067580.00元，测算2016年、2017年分别少申报预缴土地增值税8496067.31－3091580.00＝5404487.31（元）、8979286.31-4067580.00=4911706.31（元）。
（2）政策依据
L市地方税务局《关于土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》（L市地方税务局公告2015年第2号）：“房地产开发项目中，普通标准住宅按2%的预征率预征土地增值税，非普
通标准住宅及其他类型房地产按3%的预征率预征土地增值税。
”
（3）应对建议
要求企业提供销售统计明细表、不同类型销售合同各10份，确定预收账款的普通住宅、非普通住宅金额，确定普通住宅、非普通住宅应补预缴土地增值税。
（4）核实结论
经审核企业提供的资料，案头分析中的普通住宅部分为非普通住宅，现场确认2016年预收账款普通住宅、非普通住宅金额分别为356834827.00元、89208706.75元，2016年普通住宅、非普通住宅应分别预缴土地增值税356834827.00÷（1＋5%）×2%＝6796853.85（元）、89208706.75÷（1＋5%）×3%＝2 548820.19（元）（非普通住宅预征率3%）；2017年预收账款普通住宅、非普通住宅金额分别为377130025.20元、9428250 6.30元，2017年普通住宅、非普通住宅应分别预缴土地增值税377130025.20÷（1＋5%）×2%＝7183429.05（元）、94282 506.30÷（1＋5%）×3%＝2693785.89（元），2016年、201 7年分别申报预缴土地增值税3091580.00元、4067580.00元，2016年、2017年分别应补预缴土地增值税（6796853.85＋25 48820.19）－3091580.00＝6254094.04（元）、（7183429. 05＋2693785.89）－4067580.00＝5809634.95（元）。
（二）风险点：少申报房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额
（1）风险描述
2016年账面预收账款——
住宅贷方发生额为446043533.75元，2016年销售未完工产品预计毛利额应为446043533.75÷（1＋5%）×15%＝63720504. 82（元）（计税毛利率15%），销售未完工产品实际应缴纳税金及附加446043533.75÷（1＋5%）×（3%×12%＋2.2%）＝10874966.16（元）(增值税3%、城建税及附加12%、预缴土地增值税占营业收入2.2%，下略)，销售未完工产品特定业务计算的纳税调整额应为63720504.82－10874966.16＝528455 38.66（元）；住宅与房地产信息网2016年无竣工验收备案项目，则销售未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额应为0元，2016年房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额应为52845538.66－0＝52845538.66（元），2016年度申报房地产特定业务计算的纳税调整额4658444.15（元），2016年少申报房地产特定业务计算的纳税调整额52845538.66－46 58444.15＝48187094.51（元），少申报企业所得税4818709 4.51×25%＝12046773.63（元）。
2017年账面预收账款——
住宅贷方发生额为471412531.50元，2017年销售未完工产品预计毛利额应为471412531.50÷（1＋5%）×15%＝67344647. 36（元），销售未完工产品实际应缴税金及附加471412531.5 0÷（1＋5%）×（3%×12%＋2.2%）＝11493486.48（元），销售未完工产品特定业务计算的纳税调整额应为67344647.36
－11493486.48＝55851160.88（元）；2017年账面预收账款——
住宅借方发生额368362006.50元，2017年转回的销售未完工产品预计毛利额应为368362006.50÷（1＋5%）×15%＝52623 143.79（元），转回实际发生的税金及附加应为368362006.5 0÷（1＋5%）×(3%×12%＋2.2%)＝8981016.54（元），销售未完工产品转完工产品特定业务计算的纳税调整额应为526231 43.79－8981016.54＝43642127.25（元）；2017年房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额应为55851160.87－436421 27.25＝12209033.63（元），2017年度申报房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额为-
12186165.13元，2017年度少申报房地产开发企业特定业务计算的纳税调整额12209033.63－（-
12186165.13）＝24395198.76（元），少申报企业所得税60 98799.69元。
（2）政策依据
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号，以下简称“31号文”)第九条：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时。