中原地产：11月东莞房地产市场分析报告一、土地市场分析1、土地供应分析11月土地供应继续回落，商住用地位置偏远。

2010年11月东莞市国土资源局挂牌上市10宗土地，总面积33.76万㎡，环比减少47.03%，其中商住用地3宗，占地14.39万㎡；7宗工业用地，占地19.37万㎡；本月总体供应量比上月大幅减少，其中商住用地供应也屈指可数，并且都是位于偏远的镇区。

2010年11月东莞挂牌上市土地情况一览：2、土地交易分析11月土地市场归于沉寂。

2010年11月东莞市成交15宗土地，成交面积为45.25万㎡，成交金额6.79亿元，面积环比上月下降47.30%；商住用地成交4宗，成交面积12.99万㎡，成交金额3.04亿元。

本月土地市场表现较为沉寂，无论工业地块还是商住、商务地块，几乎全部以底价成交，或叫价一两轮就收兵，仅在道滘镇厚德村地块出现钜隆地产与富盈地产之间25轮的竞价。

2010年11月土地挂牌交易情况如下：3、商住用地成交量价走势分析商住用地成交平淡，大牌开发商几乎绝迹。

11月商住用地成交面积12.99万㎡，环比下降52.80%，楼面地价1077元/㎡，环比下降44.80%，可建建筑面积28.21万㎡；本月拿地的开发商钜隆地产、汇景地产、翡翠半岛地产都不是东莞十分主流的开发商，甚至钜隆地产才刚刚进入东莞房地产布局，但它们勇于在这个时间节点底价拿地，也说明了在当前楼市下各家开发商的战略意图有所不同。

近来达鑫地产在土地市场表现最为抢眼，从09年至今已经6次斩获石碣镇鹤田厦村商住地块，总占地面积达到18.71万㎡，可见建筑面积37.42万㎡，整体楼面地价仅为1473元/㎡，该企业加上在售的达鑫•江滨新城，已经成为名副其实的石碣地产龙头。

近期供需小结：2010年11月，东莞土地市场的供需双双回落，虽然没有土地流拍，但只有极个别商住地块有多轮的激烈竞拍，究其原因一方面是缺少热点地块的出让，另一方面央行接连提高存款准备金率收紧银根，开发商拿地对资金有所顾虑。

后市展望：12月土地市场聚焦石龙。

12月，东莞土地市场收官之月，总体供应量将比上月有所回升，根据监测进入竞拍环节的地块达到52.74万㎡，引人注目的商住用地5宗，商务金融用地1宗，不过大部分都位于楼市发展滞后的镇区，只有石龙镇王屋洲村的2010G077-78地块具有较大的潜力，可能引来几个开发商的追逐。

12月挂牌交易的商住、商务用地一览：二、新增供应状况11月推盘出现“小高潮”；全市商品房总供应44.23万㎡，环比上升136.90%。

2010年11月份东莞新增商品房供应总体情况：据东莞中原地产研究中心监测数据显示，11月全市共20个项目有新增供应，总供应面积为44.23万㎡，环比上升136.90%，同比上升39.26%。

这其中有以下几个方面的原因：一是年底将至，部分开发商为了年终冲量，供应有所增加；二是一些项目受9.29新政影响，推盘顺势后延，集中在11月推货；三是受深圳“限购令”的影响，部分开发商抓利好商机，大搞莞深二三级联动，加推新货。

这些因素使得11月供应显现供应“小高潮”，进入12月份年底的最后一个月，是传统的楼市旺季，开发商也有业绩目标冲量需求，因此普遍选择在此节点上再次发力，加大推盘力度，从而使得市场供应集中释放，迎来一波推盘高潮。

这波推盘高潮表现在各大楼盘市场推广力度增强，市场推货量明显加大。

别墅供应陡增，洋房供应比重有所萎缩，非住宅供应明显减少。

11月份新增供应中住宅供应面积为41.70万㎡，供应套数为3907套，其中洋房供应为25.62万㎡，供应套数为2822套，面积所占比重降至57.94%，环比大幅萎缩；供应共13个项目：新世纪宜居、东方银座中心城、天御、万科•棠樾、大朗碧桂园等，这些项目基本是全新项目；别墅供应共6个项目，供应面积为12.64万㎡，环比巨幅增加，其中大朗碧桂园以176套占总量的50%；公寓新增一扫前三月空白，供应面积为3.43万㎡。

非住宅供应整体有所减小，其中商铺供应为1.96万㎡，车位供应为0.57万㎡，写字楼连续两月为零供应。

城区供应相对偏紧，镇区大朗、常平、塘厦等区域供应巨幅放量。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2010年11月商品房新增供应中城区供应为6.36万㎡，占总体量的14.38%，环比降17.18%；镇区的新增供应为37.87万㎡，按面积计算占全市的供应比例为85.62%，供应出现了“井喷”；其中大朗、常平、樟木头表现非常突出。

其中城区供应项目有：中信御园、葡萄庄园、长城世家二期；镇区主要供应的项目有：大朗碧桂园、新世纪宜居、葵花里、万科•棠樾、东方银座中心城等，其中镇区主要是全新项目的集中推货，使得11月份镇区供应巨幅放量。

中小户型供应聚升，大户型供应有所下降，超大户型供应“爆发性”增长。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上看，2010年11月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型（60㎡以下及60-100㎡）再次发飙为市场推货绝对主导，占总量的74.63%，其中60㎡以下产品增幅较大，这主要是由于公寓供应量有所增多；61-100㎡的中等户型所占比重为最多的，这主要是新政后中小户型一直深受刚性需求的持续关注，刚性需求的增多促使着中小户型加大供应。

而大户型由于9.29新政后二套房首付需要五成及利率要1.1倍，三套停贷款令改善性需求观望增多，入市积极性不高，这样迫使开发商推货看市场而定，但超大户型住宅产品，尤其是别墅产品供应出现“爆发性”增长，其中200平米以上的产品所占比重由2.15%增加到10.17%。

三、库存供应状况商品房可售存量降至573.40万㎡，后市销售压力有所缓解。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2010年11月30日东莞商品房的累积可售存量为573.40万㎡，环比10月份下降了6.59万㎡，下降幅度为1.14%，这主要是成交在深圳“限购令”驱逐下，莞城二三级联动持续加强成交量相当火爆，再加上东莞刚性需求确实强大并有所释放，使得11月份的成交量达到了50多万㎡，需求相对供应来说较旺盛，使得商品房可售存量在上月的基础上继续减少。

从10月底到11月的深圳客户来莞购房发展趋势看，莞城二三级联动这个势头仍在持续，而且有进一步蔓延的态势。

不少东莞楼盘尝到了甜头，继续加大深圳市场的外拓力度，同时市场上其他的部分开发商也开始效仿，预计这波深圳客东莞投资热仍要持续一段时间。

再加上年终购房者收入相对有所增加，购房积极性增强，预计后市存量仍有所下探的空间。

目前东莞住宅存量为444.64万㎡，环比下降1.62%，共41108套；其中洋房存量为345.56万㎡，环比下降3.89%，共32966套；公寓存量35.73万㎡，环比上升2.96%，共6464套；别墅存量63.35万㎡，环比上升9.76%，共1678套。

2010年11月东莞商品房各物业类型可售存量变化：四、潜在供应状况城区“高价地”项目开工启动，11月新开工面积为59.98万㎡，环比上升26.86%。

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2010年11月全市商品房新开工面积为59.98万㎡，环比10月份上升26.86%。

新开工的项目共8个：君御旗峰豪园、凯旋公馆、万科•金域松湖花园、红和中心、万科•紫台等。

11月份临近年终，开工量相对较少，开发商更多的把精力放在年终冲量，完成任务这个重点上。

从开工项目来看，城区项目较多，总数目达到5个，其中南城和莞城的高价地块开工已经启动，再加上南城已经动工的中熙•香城名门花园、天利中央花园等，这些项目预计在明年5月份会上市，届时南城西平区域供应较多，竞争比较激烈，同时高价地项目也会给区域价格带来一个标杆；镇区开工主要集中在经济发达的虎门和松山湖万科两大项目。

五、市场成交状况11月东莞楼市整体保持平稳，住宅成交有所下降，非住宅成交迅猛反弹。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2010年11月东莞共有192个项目有商品房成交，成交面积为51.08万㎡，环比下降4.15%，同比上升1.59%；成交总金额为42.05亿元，环比下降4.99%，同比上升20.69%；其中商品住宅成交46.31万㎡，环比下降9.09%，成交金额为37.55亿元，环比下降10.55%，共成交4218套；非住宅成交面积为4.77万㎡，环比上升102.98%，成交金额为4.50亿元，环比上升97.37%。

2010年11月东莞市商品房成交总体情况：11月东莞楼市在二次调控、限购令、预售资金监管、加息、限外令、逐渐收紧的货币政策……考验下，没有10月份“火红”，但是由于开发商及时采取了一系列出货的措施，使得东莞商品房成交量仍保持在50万㎡以上运行。

这主要有以下几方面原因：一是自10月下旬开始临深圳区域的开发商利用了深圳“限购令”主动去深圳拓客，取得了不错的效果，接着更多的开发商大搞莞深二三级联动，令公寓和别墅成交非常火爆；二是11月份新盘项目上市较多，且新盘定价低于市场预期，使得个盘开盘销售的非常理想；三是东莞始终是刚性需求为主导的市场，使得新盘上市尤其是刚性盘的上市，这些需求都会有所释放。

但是后市随着深圳投资客对东莞的市场有了进一步的加深了解，价格低洼、投资升值潜力大成为了众多深圳投资客对东莞市场的一致共识。

预计这波深圳客东莞投资热仍要持续一段时间。

投资性物业成交活跃，洋房需求有所压抑。

2010年11月东莞各物业成交量价情况（单位：元/㎡）：据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月份除洋房与写字楼成交环比有所下滑以外，投资性物业如：公寓、别墅、商铺、写字楼物业环比都有不同幅度上升。

这主要是由于深圳客户大举入莞，看到了东莞房产价格的洼地，看好东莞投资前景纷纷出手，说明了外来消费力在新政以后在东莞市场上很活跃，同时也可以反映东莞本土消费力受9.29新政的影响较大，购房需求有所放缓，置业消费有所压抑。

（1）洋房据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月洋房总成交面积为37.74万㎡，成交套数为3709套，套数环比下降10.43%，成交均价为6769元/㎡，环比下降2.93%，其中大朗东方银座中心城以183套签约量，排名全市第一，签约在100套以上的项目共有7个。

（2）别墅据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月别墅总成交面积为7.08万㎡，成交套数为206套，套数环比上升51.47%，成交均价15309元/㎡，环比下降12.31%，其中大朗碧桂园以8901元/㎡地价入市，签约量71套排名第一，签约10套以上的项目有4个。

（3）公寓据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，11月公寓总成交面积为1.49万㎡，成交套数为382套，套数环比上升81.90%，成交均价为7962元/㎡，环比下降12.31%，其中菁英时代以98套的签约量占据公寓成交第一名。