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三、产业发展描述
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三、产业发展描述
► 大规模种植粮食作物：以粮食作物种植为主要产 品，机械化大生产形成规模效益。
大豆种植 年初投入
单位
（种子、化肥
（元人民币）
、农药）
农 机 成 本
人 工 成 本
其他费用 （可能出现的未
知成本）
总 成 本
亩产300斤 市场价格 （1.2元/斤）
► 在新《农村土地承包法》中，已经允许农业耕地进行流 转。
► 对于农民工进城务工，农村过剩劳动力输出，国家是给 予支持的态度和政策。
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二、项目背景及产业机遇
微观：
► 在东北黑龙江地区，目前耕地流转价格低于其自身价值。 耕地土地价格上涨速度较慢，与其价值比较空间较大。
► 黑龙江齐齐哈尔地区大型国有工业企业，曾经都有各自 的附属农场，面积在几百亩至几千亩之间，在国有企业 的改革中，有的企业有将农场耕地出让和发包的意向。
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二、项目背景及产业机遇
宏观：
► 目前通货膨胀效应显现，银行利率上调，物价上涨以粮 食价格、土地价格上涨为先导和具体体现。进入WTO三 年缓冲期已过，国家再也不能以发展其他产业为目的的 干预粮食的市场价格。在经济持续增长阶段，通货膨胀 的压力持续存在，这意味着粮食价格、土地价格也将是 持续上涨的预期。
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二、项目背景及产业机遇
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二、项目背景及产业机遇
农业项目？？？
► 在中国农业项目一直不被多数投资商或财 团看好。中国农业发展滞后，中国农民素 质较低，政府的相关政策也没有对占多数 的农村地区和农村人群进行必要的关照， 三农问题显现。
► 农业发展是国家发展的基础，也是经济健 康增长的必要保障。从我们国家目前开始 关心农业问题可以了解到，大力发展农业 已经提到了今后发展的议事日程上来。
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二、项目背景及产业机遇
► 在中国农村，农民人均拥有土地面积最 多几亩地，有的地区人均不到一亩地。 丰收，不歉白条，政府补贴，市场价格 合理，每人每年最多4000元左右收入， 少时没有收益甚至负收益。所以说中国 农民比较贫困的主要原因在于，可耕种 土地面积相对少，农村人口基数过大， 不能形成农业规模效益。更根源的问题 在于社会资源（生产力和生产资料）没 有得到充分有效的配置。
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一、概况
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一、概况
► 当事人（朱镇：自然人）1996年以自然人身份出资购置黑龙 江省齐齐哈尔市梅里斯区荒地使用权，并开发为耕地，建立朱 镇农场1858亩（独资私有企业）大有农场1000亩（合伙企 业），国有土地使用权均为30年。2000年当事人与黑龙江华 闻经贸公司以股份制模式购置荒地使用权，兴办华闻农场（总 面积8628亩，国有土地使用权50年）。当事人朱镇以自然人 代表身份拥有华闻农场49％的股权。
时间 1996年 1996年 2000年
农场名称
大有农场 朱镇农场 华闻农场
使用权年限
30年 30年 50年
土地面积
1000亩 1858亩 8628亩
企业模式
（合伙企业） （独资私有企业）
（合伙企业）
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一、概况
► 1999年，由于农场所在地齐齐哈尔市梅里斯区政 府扩大河道，坝基占用大有农场土地250亩土地。 经多方协商当事人与当地区政府签署“占地补偿 协议”，并将大有农场、朱镇农场国有土地使用 权由30年延长至50年，并免收农业税、土地管理 费、出让费等费用。
农业开发项目
“以土地经营为主的农业规模化和产业化”
融资说明书
[出版时间：２００4年11月]
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保密须知
本可行性报告属商业机密，所有权属于齐齐哈尔梅里斯区朱镇农场。 其所涉及的内容和资料只限于已签署投资意向的投资者使用。收到本计 划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1）若收件人不希望涉足本报告所述项目，请按上述地址尽快将本报告书 完 整退回； 2）在没有取得当事人：朱镇农场负责人、委托人书面同意前，收件人不 得将本计划书全部和/或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散 布给他人； 3）应该象对待贵公司的机密资料一样的态度对待本报告书所提供的所有 机密资料。
利 润
1亩土地
55
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二、项目背景及产业机遇
时下显现出在东北地区规模农业的发展机遇：
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二、项目背景及产业机遇
宏观：
► 国家重视农业发展的思路显现，扩大耕地面积和开发农业 项目符合国家政策思路。
► 全国农村，东北地区人均耕地面积最大。
► 在“振兴东北”的国家政策的背景下，以东北三省增值税 改制试点（由生产型转为消费型，即：购入固定资产可以 用增值税发票进行抵扣）为代表的激励投资政策与国家经 济宏观调控抑制过渡投资的整体思路向背。充分说明了国 家倾向将投资项目向东北三省转移。
► 当事人有多年从事农业规模化生产的经历和大型农场的 管理经验。并在齐齐哈尔市委党校任教期间已经与当地 政府和企业建立了稳固的人脉关系，具备了承包和购买 国有土地使用权的可能性。
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二、项目背景及产业机遇
► 根据上述，在黑龙江齐齐哈尔地区， 建立以经营农业耕地为核心，不断 购置农业耕地使用权或承包大面积 耕地，引进农业产业相关项目，形 成以市场需求为先导，集生产、加 工、销售一条龙的农业产业链的发 展战略是非常可行并具有社会意义 的。
土地使用权年限：30年
50年
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一、概况
►从1998年至2004年期间当 事人出资兴修了农场水利 工程（旱季可以浇灌，雨 季可以排水）。几年间主 要以粮食作物种植和土地 对外发包业务为主。目前 经营状况良好。
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Hale Waihona Puke EY一、概况►本着多年来对农业、土地相 关政策的准确把握，和对经 营农场开发农业项目的熟悉 和了解。当事人预进入资本 市场进行融资，以谋求进一 步扩大农场的经营规模，开 发更多的农业项目，创造更 大的价值。