农村房屋买卖合同-农村土地买卖合

同

农村宅基地买卖合同

宅基地买卖合同

甲方：身份证号码：

乙方：身份证号码：

甲、乙双方就宅基地及房屋买卖事宜，经协商自愿达成如下协议：

一、甲方自愿将坐落在的宅基地及房屋出售给乙方。

二、双方议定的上述宅基地及房屋成交总价为人民币元。

三、甲方陈述：该宅基地及房屋的所有权完全归甲方个人，该宅基地及房屋没有任何的债权债务纠纷，其转让符合法律规定的条件，如因甲方原因导致乙方损失，甲方愿承担全部赔偿责任。

四、双方签署本合同以后，乙方即向甲方支付元定金；甲乙双

方约定在___________前向乙方交付房屋，并于

__________前办理土地使用证及房产证手续。如因甲方原因，该房屋未在约定时间内交付给乙方，甲方双倍返还定金给乙方；如乙方因自身原因不愿买受该房，甲方定金不予返还。

五、在约定期限内不能办好土地使用证及房产证手续，导致本合同无法履行，乙方可向甲方提出解除合同的请求，甲方接到请求后应向乙方返还所有已收房款。

六、土地税由甲方承担，契税由乙方承担；其他税务由国家指定各自承担。

七、土地使用证及房产证手续完善后，甲方将房屋及相关原件交付给乙方，乙方即向甲方付清最后一笔房款。

八、甲方确保房屋建筑质量达到国家标准，该房屋发生的任何质量问题均由甲方承担。

九、自本合同签订生效起，该宅基地及房屋的所有权、处置权、以及因国

家动拆迁安置政策带来的所有权益均与甲方无关。

十、土地使用证及房产证等其他证件未能办理前，以本合同为准。

十一、本合同自双方签章之日起生效，未尽事宜，双方协商解决，由此达成的补充协议与本合同有同等效力。

十二、按《合同法》履行，合同履行地点为乙方户籍所在地。十三、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，每份具有同等效力。

甲方签字：乙方签字：

联系地址：联系地址：

电话：电话：

年月日年月日论农村房屋买卖合同

浙江名检律师事务所陈真杰二〇〇八年六月

论农村房屋买卖合同与宅基地制度①陈真杰『内容摘要』农村房屋买卖问题的实质是宅基地问题，现有法律体系对农村房屋买卖合同的效力判定以认定无效为原则，以认定有效为例外。现有制度对经济不符合经济发展的要求，学者对此提出许多意见。笔者在此基础上进行整理，吸收家宅制和“法定租赁权”的合理内核，提出自己的建议。『关键词』房屋买卖合同宅基地家宅制法定租赁权

一、前言房屋作为不动产，其特殊性在于房屋是土地之上的附着物，它的流转必然涉及到对土地物权的处理。我国房屋所有权个人性和土地所有权非个人性的二元体制，使得农村房屋所有权流转变得十分复杂。唯宅基地的问题，使农民的自有财产——房屋的买卖受到了种种限制。本文试图从整个法律体系的设置来探讨这个问题，暂不考虑从法

律效力层级的角度即现有法律体系内部来论证农村房屋买卖合同的性质。二、现有法律体系对农村房屋买卖合同的规定我国对土地实行用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中建设用地包括农村居民住宅用地。农村居民依据其农村集体经济组织成员资格，取得宅基地使用权后，在登记的宅基地范围内可建造房屋等建筑物。而宅基地属于农村集体经济组织所有，由村集体经济组织或村民委员会经营管理，并非个人的私有财产，不得

①

若无特殊说明，本文所称“房屋”仅指在农村宅基地上依法建造并用于居住的房屋。

任意处分。《中华人民共和国土地管理法》六十二条规定：“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批

准” 。从该规定来看，法律未禁止也未对农村居民出卖宅基地上自建的住宅设定任何限制，仅是对宅基地申请进行了必要限制。但是，房屋转让时，与房屋不可分割的宅基地使用权必然一并转让，这将使宅基地的实际使用主体难以限制，造成土地管理秩序混乱和诸多障碍。基于此，我国对农村房屋的交易对象进行了许多限制，如1999 年 5 月6 日《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证” 。xx 年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止城镇居民在农村购置宅基地” 。xx 年 2 月25 日颁布的建设部《房屋登记办法》第87 条再次规定：“申请农村村民住房所有

权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、

法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理” 。司法实践对该类合同也多持审慎态度，例如北京市高级人民法院在xx 年发文认为：“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效” ②。概括来说，欲使农村房屋买卖合同有效，必须符合以下几个要件：出卖房屋的宅基地使用权必须是依法取得的。

买卖等）必须取得集体经济组织的同意；③买卖双方都；是同一集体经济组织的成员；符合一户一宅的要求。

三、对现有制度的重新审视现有制度的设计思路在我国，由于经济发展水平不高，现代化与城镇化滞缓，历史地形成了城乡有别的二元化经济结构。与此相对应，社会保障体系也是城乡有别，对城镇居民实施的是以货币支付为主要方式的社会保障制度，而对农民实施的

则是以无偿提供宅基地使用权与土地承包经营权为特征的实物式生存保障制度。④在城乡一体化实现之前，农村宅基地使用权的无偿供给仍然是农村社会保障体系的重要组成部分。这种生存保障利益带有明显的身份性，这恐怕就是严格限制房屋买卖合同主体的主要原因。另外，历来人多地少的国情是宅基地使用权原始取得严格把关和一户一宅原则确立的逻辑起点。现有制度的缺陷现有制度建立在特有的历史条件之下，具有一定的合理性。但总体而言，制度设计较为粗疏，且存在内在的矛盾： 1.一户一宅与地随房走的矛盾。现行法律一方面明确规定一户只能拥有一处宅基地，但同时又承认宅基地使用权可以随房屋所有权转移，即已拥有一处宅基地使用权的人可以通过买卖或继承等合法形式获得两处以上宅基地使用权。 2.禁止买卖宅基地使用权与允许“地随房走”矛盾。现行制度一

③