•历年商品房成交走势
•宏观市场认知
•02年-06年，西安市场处于稳步上升阶 段；07年市场出现井喷，成交量大幅上 涨；08年受全球金融危机影响，成交量 大幅萎缩；
•09年在各方利好因素的综合作用下，开 始出现火爆局面；
•10年继续延续了09年的成交热度，并小 幅超过，成交价格水平均价达到6568元/ 平米。
西安近期市场调研报告
•一级市场小结
➢房地产市场稳步上涨，土地供应成交放量。 ➢区域和板块的利好，促使主要供应及成交集中在城东及城南板块。
•宏观市场认知
西安近期市场调研报告
•二级市场供求分
析
•2010年商品房供求走势
•2010年西安商品房供应达到1284万 平米，成交量达到1420万平米，整体 供求表现为供不应求。
•土地供应分析
年份
住宅 商业 办公 综合 工业
10年 430.7 77.9 1.3
8.9 66.6
09年
378 59.7 4.5
7.9 62.3
•万平米
其他 合计 30.8 616
11.4 523
•随着房地产市场的稳步上涨， 西安2010年土地供应量同比 增长17.8%；住宅类用地增幅 为14%，基本持平GDP增幅； 商业用地增幅为30.4%，增幅 较大。
•宏观市场认知
西安近期市场调研报告
•二级市场小结
➢11年以前房地产二级市场总体表现较好，市场持续增长。
➢住宅为主力供应，成交量略微减少但价格有所上涨，首改和首置依然旺盛，特 别是在开发配套成熟的城南片区，成交量价均要明显高于其他区域。
➢商业地产受政策影响，需求开始放量，但总体供应量仍然不大，10年商业供应 总量约81万平米，仅占总供应量的6%左右。 ➢写字楼市场发展尚不成熟，市场供应量小，且呈现出特定区域开发的特征。
•规划用地位于纺织城综合发展区内， 但地块所在片区距离原纺织城核心 生活区尚有一段距离（约10公里左 右）。
•本案
•区域市场现状
西安近期市场调研报告
•地块周边现状
•西安主城区
•6
•纺织城地区 •5
•地块北侧
•地块南侧
•1 •2
•4•规Biblioteka 用地•3•地块东侧
•地块西侧
•浐河以东（三环外）现状 •浐河以西（三环内）现状
•宏观市场认知
西安近期市场调研报告
•住宅市场分析
•西安历年成交量走势
•受政策影响，10年西安住宅市场成 交量1275万平米，出现少量下跌；但 在通胀、购房恐慌心理及刚性需求等 因素的驱动下价格出现上涨，达到 6211元/平米、涨幅28%，出现量跌 价涨的局面。
•2010年住宅月度供求走势
•2010年全年供应量为1135万平米， 成交量为1275万平米，整体表现为 供不应求。在政策从严的背景下， 打压效力也波及到了刚需购房者， 增加了购房成本，但刚性需求依然 旺盛，促使成交量基本与去年持平。
08年
210 23.9 1.6 47.3 43.5 40
•土地供应区域分布
•宏观市场认知
366
•2010年全年，城南区供应土地共 43宗，位居第一；其次为城东区， 供应41宗；城北、长安和高新区 分别供应15宗、15宗和13宗；城 南城东仍为主要的供应区域。
•城东区由于浐灞地区的带动； 城南区由曲江新区、长安区的带 动，成交面积位居前列。
西安近期市场调研报告
•各区域住宅及商业市场成交量价对比 •2010年9月—2011年8月各区域住宅及商业成交量价对比
•目前成交量价均高的 热点区域
•商业价值最高区域， 但供应有限 •备注：由于办公物业体量太小，仅高新区和城中有少部分在售，此处不列入上表进行分析。
•西安主流供应区域整体房价水平差异不大，目前各片区开发基本都集中在3环 以内，城南由于开发较早，可建设用地较少，后续住宅供应将主要集中在城东、 城北区域，2个片区的房价水平属于市场中档偏低水平。
•宏观市场认知
西安近期市场调研报告
•宏观市场小结
➢西安商品房市场整体价格水平不高，加之目前开发区域基本在3环以内，且后 续供应量仍然较为充裕，西安房地产尚未形成挤出型需求市场，换句话说即尚 未进入郊区化开发的阶段————
在目前房价水平上，主城区仍是置业首选区域 ，客户导出的难度较
大。
➢尽管自2010年以来，西安商业地产开始呈现放量趋势，但就其总量占比来看 （约6%），不能以此作为商业需求旺盛的评判标准————
•城市认知
西安近期市场调研报告
•城市交通现状
•由于历史原因，西安城市交通 路网规划为以城区钟楼为中心， 由城内向城外延伸的辐射形 ；
•近年来随着西安高新开发区、 经济技术开发区、曲江旅游度假 区等新兴外围组团的人口及就业 的迅速增长，现阶段南北向交通 建设速度明显快于东西向。
•本案
•三环路与绕城高速大部分重合，也是连接城市边缘各新兴板块的主要干道。
•城市认知
西安近期市场调研报告
•城市小结
➢在国家西部大开发的背景下，西安在西部地区的可持续性发展力强，后续的价 值成长空间巨大； ➢关中——天水经济区的建立更为西安的发展注入一支兴奋剂；未来的西安将成 为继北京、上海之后的我国第三个“国际化大都市”。 ➢轨道交通的建设将会为城市的格局带来巨大的转变和发展，是一个非常好的机 会点。 ➢经济发展迅猛，城市GDP年增幅稳定，带动房地产高速发展。
•宏观市场认知
西安近期市场调研报告
•市场预测
•商品房住宅新增市场供应（2010年预计）
米
住宅建设计划
2011年
商品住房
885
经济适用房
110
单位职工住房
109
城中村改造安置房
157
棚户区改造安置房
40
廉租住房
3
合计
1304
万平
2012年 994 110 109 157 40 3 1413
•2011年的住宅供应中商品住房仍占绝对比例，但城改房、经适房等供应量也较 大，据现有资料了解到，这部分供应主要分布在城东、城北区域。
•地块一
•本案
•地块二
•地块三
•区域市场现状
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•地块规划条件
•各地块规划详细指 标：
•宏观市场认知
西安近期市场调研报告
•商业及办公市场分
析
•2010年办公市场走势图
•西安办公市场整体发展相对落后， 在商品房市场中所占比例较低，同 时其供求受个案项目影响较大。
•2011年1-6月办公市场成交走 势
•宏观市场认知
•西安办公市场2011年上半年成交总 量仅为31万平米，平均月成交量不 过5万平米，且供应的90%都集中在 高新区内，剩余在中心商业区有少 部分写字楼供应。 •由于供应区域的商务需求较明显， 因此写字楼整体售价水平较高，均 价在9000元/㎡左右。
•空港区 •泾渭新区 •物流区
•沣渭新区 •中心城区 •浐灞新区 •本案
•高新区 •潏滈新区 •生态区
•大西安主城区规划范围主要包括以下4个方向——
•本案
•北至泾阳、高陵北交界 •南至潏河 •西至涝河入渭口及秦都、兴平交界 •东至灞桥区东界。
•本案地块位于东部浐灞新区规划范围内，但 组团实际建设进度较为滞后。
•城市认知
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•第二部分
• 西安城市规划发展 • 西安宏观市场概况 • 地块区域市场调研 •附： 西安市场访谈纪要
•宏观市场认知
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•市场板块划分
•城西板块 中档
•高层公寓
•城北板块 中档
•高层公寓
•商业、高档 公寓、酒店
•城内板块
•高新区 中高档
•集中商业、高 档住宅、公寓、 酒店、写字楼
•城市远景
•2009年国家颁布的《关中-天水经济区发展规划》中西 安被列为继北京、上海之后，我国第三“国际化大都 市”。
•在关中—天水经济区规划实施的大背景下，西安预 计到2020年，城市规模将达到1329平方公里里、城 市人口1000万-12002万人的国际化大都市，形成整 个国家经济战略化的平衡点、区域协调化的带动点。
•宏观市场认知
西安近期市场调研报告
•住宅市场分析
•2011年1-8月住宅成交走势
•2011年前8个月成交量为636万平 米，占到了同期西安市商品房总成 交量的85%左右。
•在政策从严的背景下，打压效力有 一定体现，但成体成交量较去年同 期下滑不大。
•西安住宅目前的整体价格水平不高，品质产品更易受到市场需求和认同。
• 4、地铁5#线编组站 5、南部居住区
•
6、白鹿•区原 域市场现状
西安近期市场调研报告
•0
•地块规划条件
•该项目规划用地位于纺织城南部，半引路以西、东 三环以东，规划用地，呈带型分布，南北狭长最长处 约1000米。
•规划指标：
•规划总用地面积：15.95公顷 •规划总建筑面积： 749491 ㎡ •地上建筑总面积：558275 ㎡ •容积率：3.5 •建筑密度：29.6% •绿地率：32.6%
•宏观市场认知
西安近期市场调研报告
•商业及办公市场分
析
•2010年商业市场走势图
•2010年西安商业市场整体供求关 系波动较大，但在年底由于看到国 家对住宅市场的大力调控，许多投 资人转向投资商业地产，商业项目 需求明显放量。
•2011年1-8月商业市场成交走 势
•2011年西安商业市场整体成交量 为67万平米左右，较10年同期有小 幅增长（约20万平米）；但就单月 商业成交量来看，商业项目的市场 波动较大。
•除半引路口的“国际幸福城”（城改项目，目前停工中） 外，地块周边均为品质较低的自建房，无成熟的生活氛围 和社区配套。