摘要2014年是中国楼市极度紧缩的一年，尽管政府推出更多政策来提高住房销售量，但是房地产市场的滑坡形式仍在不断加深。
一些精华房企依靠自身拥有的项目特色及其品牌优势，在房地产市场依旧平稳开发增产，例如保利、万科、蓝光、碧桂园等。
针对中国房地产市场降温状况，无论是购房者，或是开放商还是政府，三方都在其中占据着举足轻重的位置，而房地产项目自身的品牌特点和市场优势将是2014年乃至以后中国楼市的展望点。
房地产公司重点根据旗下楼盘特色进行积极多种营销方式推广，将成为房地产销售的保障。
本文重点探讨房地产的营销模式，并以碧桂园为例子进行房地产营销模式研究。
碧桂园是以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及管理等行业的国内著名综合性房地产开发企业。
碧桂园让人惊讶的发展速度引起了社会各界的广泛关注与高度评价，其独特的发展模式被誊为“碧桂园模式”。
本文以营销理论为依托，借助4P、4C、4R理论，遵循提出问题、分析问题、解决问题的基本思路，综合运用理论分析、实证分析、比较分析、案例分析等管理学研究方法对碧桂园的房地产营销模式进行分析并总结。
本文重点总结分析了碧桂园模式，细致的对碧桂园4P策略进行了研究，并且罗列了碧桂园模式成功所需条件和碧桂园模式成功的优势与局限性，最后也对碧桂园模式做出了进一步完善的对策。
为其以后的更大发展提供理论上的支持，也为其他房地产开发企业提供经验借鉴。
关键词：房地产；营销模式；碧桂园模式AbstractIt is an extremely tight year of the Chinese propety market in 2014 ,although the government introduced a lot of policies to improve housing sales , the real estate market in the form of landslide continues to be worse. Housing prices of the best projects have to rely on their own characteristics and its advantages, the development in the real estate market is still steadily increasing , such as Poly, Vanke , blue, Country Garden . as for Chinese estate market conditions , either buyers, open business or government , in which all three parties occupy a pivotal position, and real estate projects with its brand characteristics and market advantages will become Chinese property market outlook spot in 2014 and beyond . Active real estate company focused on marketing a variety of real estate which based on its characteristics , it will become a real estate sale protection. This article will focus on real estate marketing model , and Garden real estate research marketing model of course.Country Garden is the domestic famous integrated real estate development company which include real estate , covering the construction, renovation , property development , property management, hotel development and management industry, Garden's surprising pace of development has attracted wide attention and is spoken highly of the community, its unique development model has ben reputed as the " Garden mode ."This article takes the management of marketing theory as the basis , with 4P, 4C, 4R theory , take the questions , analyze and solve problems as the basic ideas, the integrated use of theoretical analysis , empirical analysis, comparative analysis , case analysis and other methods of real estate on the Garden marketing model for analysis and summary. This paper summarizes and analyzes Garden pattern , as well as meticulous Garden 4P strategy for research , and lists the conditions and Country Garden Country Garden pattern model successfully strengths and limitations need to be successful , finally model also made to further improve the Garden countermeasures . Provide theoretical support for not only greater further development, but also give experience for other real estate development companies.Key words:Real estate；Marketing model；Country Garden Co model目录1绪论 (4)1.1 研究背景 (4)1.2 研究目的和意义 (4)1.2.1研究目的 (4)1.2.2 研究意义 (5)1.3 研究思路、研究方法和论文框架 (5)1.3.1 研究思路 (5)1.3.2研究方法 (5)1.3.3论文框架 (6)2 相关理论基础 (7)2.1 4P、4C、4R理论 (7)2.1.1 4P理论 (7)2.1.2 4C理论 (7)2.1.3 4R理论 (9)2.2房地产营销理论的发展趋势 (9)3 碧桂园的营销模式分析 (12)3.1 碧桂园简介 (12)3.1.1 碧桂园集团 (12)3.1.2 桂园营销模式运行市场环境 (12)3.2 碧桂园模式的4P策略分析 (14)3.2.1 产品策略分析 (15)3.2.2 价格策略分析 (17)3.2.3 渠道策略分析 (17)3.2.4 促销策略分析 (19)3.3碧桂园营销模式的优势与局限性 (20)3.3.1碧桂园营销模式的优势 (20)3.3.2碧桂园营销模式的局限性 (22)4 碧桂园模式的改进建议 (24)5.研究总结 (26)致谢 (27)参考文献 (28)1绪论1.1研究背景我国楼市历经了前几年的风生水起，“地王“、“房姐”等词渐渐消失在人们的视线里，而更多的却是“鬼城”、“闲置房”等大片区域修成楼盘，但人烟稀少，无人问津的空置房存在。
近几年，房地产商手握大量楼盘却难以消化，而市民的购买意向一直都是强烈增长，但最终都成了观望态势。
眼下我们不禁要问一句，我们的楼市到底发生了什么？当前，我国房地产市场己经由卖方市场向买方市场转变，市场的竞争越来越激烈。
房地产开发商在产品、价格、服务等方面费尽苦心，以挖掘更多的产品卖点吸引消费者，不断创新营销模式。
房地产企业的竞争最终是品牌的竞争，营销模式是创造品牌的重要手段。
在众多房地产企业中，我发现碧桂园所运用的营销模式非常适用于当下我国疲软的房地产市场，碧桂园超常规、跨越式的发展，诠释了一个民营企业由小到大、由弱到强的独特发展轨迹。
惊人的发展速度、独特的发展模式被誊为“新世纪房地产营销标榜”。
本文以碧桂园房地产营销为研究对象，深层挖掘，期望总结出碧桂园的营销模式，为其以后的更大发展提供理论支持，为其他房地产开发企业提供经验借鉴。
1.2 研究目的和意义1.2.1研究的目的随着房地产市场的不断成熟，房地产营销模式不再是停留在表面，而是越来越注重挖掘内涵，倡导更有效的营销模式。
我国房地产营销管理的实践不长，还存在许多问题，理论研究有待完善，这些直接影响到房地产市场营销管理活动的开展。
因此，研究房地产营销具有重要的理论价值和实践价值。
研究如何通过准确有效的房地产营销模式，成功的将房地产产品成功地推向市场，具有很强的应用性和理论研究价值。
本文以碧桂园为例，对公司的营销理念、营销策略进行了深入的论述和分析，总结出有碧桂园特色的营销模式，为我国房地产营销理论的发展略尽微薄之力，为房地产开发企业的营销活动提供指导作用和经验借鉴。
1.2.2研究的意义“筚路蓝缕，以启山林”，发展从来不是一帆风顺，但因为坚持，我们历经更多风雨洗礼。
其实，碧桂园也从不冀望平坦的跑道，而愿意享受的是登山后清风徐来的幸福。
碧桂园深信，发展中的坎坷，多年后再回头看，可能只不过是一朵小小的浪花，而这浪花将有利于碧桂园的成长。
所以，我们不断去超越，不断去创新。
----碧桂园企业文化其实上述碧桂园的企业文化，便可以对本文的研究意义进行诠释。
对碧桂园营销模式的研究，可以促进碧桂园不断完善房地产营销模式，提高营销技巧和决策能力，夯实企业可持续发展的基础。