• ---外观形象
外立面
立面风格造型
玻璃幕墙与窗户 广告灯箱 橱窗设计陈列
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---外观形象
外广场
功能设计 功能分区 出入口疏导与引导 灯光与绿化
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专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---外观形象
主入口
主入口的位置与方向
主入口的宽度与高度 主入口的造型及材料 主入口与广场的高差 主入口的美化布置
学习改变命运,知 识创造未来
实施方案等。
学习改变命运,知 识创造未来
• 效果 • 评估
• • 监督 • 管理
•
• 组织 • 实施
专业百货招商定位篇
•第三部分： 商业定位 篇
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第三部分： 商业定位篇
学习改变命运,知 识创造未来
定位基础
定位原则
定位内容
•
专业百货招商定位篇
•第三部分： 商业定位篇
•第一部分： 商业基础篇
• 4大趋势
• 8大组合 • 5大差异
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第一部分： 商业基础篇
• 4大趋势 ：
学习改变命运,知 识创造未来
• 手风琴压缩式 • 手风琴扩张式 • 专业集约式 • 关联组合式
专业百货招商定位篇
•第一部分： 商业基础篇
•超市
•百货
适度点缀法
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---交通组织规划
商业交通的“四流 ”
车流 物客流流 员工流
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专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---交通组织规划
外部交通 ➢ 城市道路网的协调 ➢ 广场功能及人流组织 ➢ 主入口设计及人流导入 ➢ 车辆分流及路线设计
•第二部分： 商业市调 篇
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
•专业市场调查—— • 正确的商业定位的前 提
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
商业市调的作用 商业市调的内容 商业市调的流程 商业市调的应用
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专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---六大原则
市场调查是前提 商业定位是依据 设备配套是重点
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专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---六大原则
经营管理是目标 多方沟通是保障 投资策略要照顾
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---布局规划
☆ 垂直布局 汉堡式 淋浴式 侧立式
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专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---布局规划
☆ 平面布局
四角定位法
宜农宜林法
音阶过渡法
核心磁力法
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学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---交通组织规划
内部交通
共享空间客流汇聚 交通节点客流组织 主次动线客流分流
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•第四部分： 商业规划篇
• ---空间设计
空间设计的三规范
建筑规范 消防规范 商业规范
•第四部分： 商业规划篇
• ---八大内容
业态规划
功能规划
布局规划
交通组织规划
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---八大内容
空间设计
设备配套
装修设计
外观形象
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•第四部分： 商业规划篇
• ---业态规划
•流 程：
• 明确 • 目的
•
制定计划
•包括时间、地点、人员
、内容、工具、预算等
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• 总结 • 评估
• • 监督 • 管理
•
• 组织 • 实施
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
•应 用：
• 论证分析 （SWOT)
•
提交报告
• 包括信息汇总，SWOT
，定位诠释，营销策略，
• 8大组合 ：
➢ 同类品牌组合 ➢ 关联品类品牌组合
➢ 消费链环品类组合
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➢ 综合品类组合
专业百货招商定位篇
•第一部分： 商业基础篇
• 5大差异 ：
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• 业态差异化 • 品类差异化 • 品牌差异化 • 客群差异化 • 客层差异化
专业百货招商定位篇
商业功能设计 商业功能组合 商业功能布局
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•第四部分： 商业规划篇
• ---功能规划
☆ 商业价值分 析
商业价值的发现和提升
商业价值A、B、C分析
影响商业价值的因素——
位置、物业、定位、管
学习改变命运,知 识创造未来
理
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
学习改变命运,知 识创造未来
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•第四部分： 商业规划篇
• ---设备配套
消防的分区与设置 安防的布点与监控 广播的布点与配置 给排水的点位配套
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---设备配套
通风排烟的点位配套 煤气管道的点位配套 空调暖通的选型配套 垃圾处理设备的配套
• ---定位基础 （TEN
W•H地AT段)决•定做什么
•？ •
• 物业情况决定做什么 ？
• 政府要求做什么
• 与竞争对手规避做什
？
么？
• 开发商期望做什
• 引领市场需要做什么
学习改变命运,知 识创造未来
么？市场需求做
？ 专业百货招商定位篇
•第三部分： 商业定位篇
• ---定位原则 （ONE
LINE)
➢物业规模 ➢内部空间 ➢设备配套 ➢能源配置
➢交通状况 ➢外部环境 ➢外观形象 ➢管理水平
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
• ---潜在竞争调查：
➢未来商圈格局 ➢在建或将建商业项目 ➢国内主力品牌者的拓展计划 ➢政府政策导向
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---空间设计
空间设计的商业规范
层高
学习改变命运,知 识创造未来
柱距 荷载 平面空间
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---空间设计
空间设计的商业规范 天地柱墙 电梯的位置方向和功能 配套用房的位置和面积 主楼和辅楼的关系控制
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
• ---商业资源调查：
➢ 品牌资源
➢资金实力
➢ 经销商资源
➢经营水平
➢ 主力店资源
➢合作条件
➢ 配套商业资源 ➢发展规划
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专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
• ---商业物业调查：
学习改变命运,知 识创造未来
• ---功能规划
☆ 功能设计原则
要符合业态定位
要控制投资成本
要保障投资收益
要提升商业价值
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---功能规划
☆ 商业项目的主要功 能
购物功能 酒店功能
餐饮功能 商务功能
休闲功能 观光功能
娱乐功能 其他功能
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---布局规划
商业布局规划是各类商
业业态、经营品类、消费功能，
在商业物业内部空间立体分布的
经营格局。
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第四部分： 商业规划篇
• ---布局规划
垂直布局——楼层 平面布局——楼面 区域布局——局部
学习改变命运,知 识创造未来
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
• ---社会经济调查：
➢经济发展水平 ➢区域产业结构 ➢居民可支配收入 ➢社会零售商品总额
学习改变命运,知 识创造未来
➢ 商业投资环境 ➢ 社会治安状况 ➢ 商业发展状况 ➢ 劳动工资状况
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
• ---城市规划调
查：
•城市整体发展规划
•城市商业中心规划
•城市交通道路规划
•城市产业布局规划
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专业百货招商定位篇
•第二部分： 商业市调篇
• ---商业同业调查：
➢ 销售状况 ➢ 盈利状况 ➢ 楼层布局 ➢ 商品布局
➢商场环境 ➢营销特点 ➢员工状况 ➢管理团队