三门房地产市场调研报告三门县位于浙江省台州市东北部沿海，西枕天台山，东濒三门湾，北接宁海县，南毗临海市。

地势西北高，东南低；中、西部为低山丘陵地区，间有小块河谷平地，东部为滨海平原，河道纵横，土壤肥沃。

三门县区位优势明显，交通条件便捷。

近年来，三门县充分发挥资源优势，认真实施“龙头、品牌、园区”三大战略，扎实推进效益农业发展，经济建设取得了快速发展。

三门县总面积1072平方千米，总人口40多万人，全县东西长73千米，南北宽约39.5千米，其中陆地部分东西长约50千米，南北宽约38千米。

有岛屿68个，礁石78个，大陆海岸线总长167千米，海域约481.7平方千米。

境内健跳港系浙江三大深水良港之一，洋市涂、牛山附近可建3.5万至5万吨级泊位，现有货轮通全国沿海港口。

三门县素有“三门湾，金银滩”之美誉，具有丰富的资源优势。

水产资源名闻遐迩,全县浅海面积59万亩，滩涂面积21万亩，海水中微生物富集度居全国海域前列，适宜发展海水养殖。

全县共有水产养殖面积23.9万亩，其中青蟹养殖面积8.6万亩，产量近万吨，约占全省的三分之一和全国的九分之一，是浙江省海水养殖第一大县，被命名为中国青蟹之乡，浙江对虾之乡、牡蛎之乡、缢蛏之乡。

三门县电力资源也备受瞩目。

经专家勘察论证，三门湾口可建大型核电厂两座，大型火电厂两座，大中型潮汐能电厂和抽水蓄能电站多个，终期装机容量可达2000余万千瓦，是华东地区理想的能源基地。

三门县人均收入近年来提高迅速，不过城镇人均收入与农村人均收入差距巨大，2010年，全县城镇居民人均可支配收入22125元，而农村居民人均纯收入8852元，虽然11年农村人均突破1万大关，但城乡人均收入差距还依然明显。

三门县近年来财政收入也随着经济发展水平加快而增长迅速。

2011年，三门县财政总收入、地方财政总收入为16.34亿元和9.60亿元，分别增长19.6%和18.9%；财政支出18.69亿元，增长17.4%。

根据当前经济形势预测和分析，2012年三门县初步安排财政总收入18亿元，增长10.1%，其中地税收入9.22亿元，增长9.5%；地方财政收入安排为10.56亿元，增长10%；财政支出12.85亿元，增长10％；全年财政预算收支平衡。

房地产市场调查情况三门房地产市场在2009年时但借着全国楼市火爆的东风，在这几年里从09年时的4000元/平米猛涨到了7000甚至8000以上，但受到国家调控影响，近年来房地产商品房成交数量明显和价格上升速度成了反比，到去年底商品房成交量明显比前年下降不少。

去年上半年三门商品房成交在大幅下降，商品房主要集中在大湖塘新区和西区两个区块。

据了解，其中有代表性的是位于大湖塘新城区的心湖国际，其前年销售商品房344套，而去年上半年只售了几十套；“湖塘悦色”前年售了338套，而去年上半年只售了72套；位于西区的阳光嘉苑前年销售商品房561套，去年只售了20多套。

去年上半年，三门商品房成交量虽大幅下滑，但房价依然坚挺。

据三门县城建规划局房产科工作人介绍，今年大湖塘新区普通商品住房平均价格在6000元/平方米，老城区和西区为5000元/平方米左右，西区排房在9000元/平方米左右，滨海新城排房在7000元/平方米左右。

总体来说，三门房价依然保持原来价位，没有下降，且略有上升，所以消费者持币观望情绪渐浓，都在等待房价下降。

三门房产网信息鼎盛•心湖国际位于三门湫水大道东侧、东邻滨海大道、南邻环湖南路。

总用地面积为37544平方米，规划建造商业和住宅用房，层数为7-21层，共16幢，总建筑面积约为146661平方米(其中：地上部份建筑面积为123571平方米，地下部份建筑面积为23091平方米)，容积率为3.219,绿地率为20%，建筑密度为44.98%，机动车停车泊位为623个(其中地下停车泊位499个，地上停车泊位124个)，停车位7.5万一个，非机动车停车泊位为4216.3平方米，主力户型：65-210平方米，有单身公寓、空中别墅、普通住宅、商铺等，物业委托专业物业公司管理，去年上半年推出一期，全额付款每平米少100元，按揭没平米优惠50元。

心湖国际价格走势（图）根据自己实地走访售楼中心及小区周边来看，虽然销售人员说项目小区里的套房没多少了，但我们指了一撞楼的中心位置套房尽然还有，并且还能当场去看现房，个人认为这个项目销售情况不是很理想，而且销售员急于要求我们留下联系方式，并且说了一系列的诱惑套话来激起我们购买的欲望，果真的如她所说的这么畅销吗，个人感觉还是有点可疑的，不过该项目的地理位置和周边的配套设施还是比较理想的（比如旁边有学校、农贸中心、商务宾馆及商贸总会等），心湖国际商业街，堪称新城中央商圈中轴门户商业街区，也是新城难得的超大型综合体项目，总商业面积达3万平方米，容纳购物、餐饮、休闲、健身、文化等多重功能，将打造三门“一站式体验式消费”大型商区，但个人认为目前7000元/平米价格使它在吸引消费者购买欲上受到了抑制，消费者都属于观望状态，估计根据今年两会对房地产的政策，这个项目可能会选择降价来刺激销售。

根据小区居民反映小区物业管理水平不是很好，就拿闹得很出名的套房漏水事件来说，物业没有及时进行处理，另房地产开发商也没有对其重视对待，等到被人曝光，开发商才出来说一些套话和推卸责任，这个给人的感觉就是不尊重消费者的权益。

江景花苑位于三门县海游镇枫坑工业园区的大湖塘亚达集团对面。

因为所在地块是三门新城市住宅区的聚集地，毗邻心湖公园，周边有星级保罗大酒店，所以位置被人看好。

该小区占地116668平米，建筑面积约350011平米，建筑用地面积116665平米，地下室用地面积56217平米，绿地面积35010平米，绿化率30%，容积率2.16，建筑密度26.7%，总户数2251户，建筑类型包括高层、小高层、多层和排屋，户型66-288平米，具体主要有二居66-88平米、三居90-112平米，四居及四居以上146-288平米，通过优化的设计、至善至美的建筑选材，营造卓越品质。

融汇江南园林意境，充分利用滨水资源和湿地景观，创造出曲水流畅的人居意象,车位1548（地上318，地下1229），09年9月动工，预计造价9000万左右，是目前三门县规模最大的住宅小区。

一期2011年2月份开盘,6月就能入住。

江景花苑价格走势（图）开盘后均价在4000左右，后来涨到4500，又涨到5000。

在8-9月份，三门出现的化工整治行动后，江景花苑周边的几家化工厂被关停，9月中旬，江景花苑一夜之间提价1000元，均价到达了6000左右。

但在中介公司成交的该楼盘单价在4500左右，5000以上的报价就很少有人问津了。

从江景花苑的业主口中得知，该项目的房子为了制造需求旺盛的局面，只要付1-5万的定金，就可以定走房子，不需要签合同办按揭，而且数量不限，所以一个人定4-5套的成本也非常低。

真正买房的人首付15万，对炒房的人来说，15万都可以定5套房子了。

而该业主也是从别人手中买的二手房，当时4600元/平米购入的，去房管局办专户手续时，连上面的户主都还没登记。

这就说明该项目炒房行为明显，用中介的话说，江景花苑的房子是被炒烂了。

我们去它的售楼处，由销售人员得知套房已售罄。

但从上面的信息可知，这只是开发商和炒房客弄出的一些假象而已，开发商接受定金定走套房的数量比重很大，并没有直接带着客户区相关银行办理全款按揭手续，这从侧面说明了开发商具备一定的实力和对目前市场不景气的抗压能力，但据一期业主反映该套房交付日期有推后的可能，而已根据今年两会对房地产的政策来看，该楼盘开发商与炒房客可能在往后的几个月中实行降价。

项目位子主力户型均价(元/平米）江景花苑江景花苑位于三门县海游镇枫坑工业园区的大湖塘亚达集团对面二居66-88平米，三居90-112平米，四居以上146-288平米5500心湖国际位于三门湫水大道东侧、东邻滨海大道、南邻环湖南路65-210平方米单身公寓、空中别墅、普通住宅、商铺7000帝景园帝景园位于三门县滨海新城，滨经七路与滨纬三路的交汇处独栋475平米，双联290平米，四联273平米6900湖塘悦色湖塘悦色位于三门县滨海大道19号二居80-70平方米三居120-140平方米7000天久香格里拉天久香格里拉位于三门县城西区东二路公寓90-140平米，排屋288-360平米5500南山豪园南山豪园位于三门县海游镇望海路1号一至三居90-139平米6000结语：三门房产交易冷清房价过快上涨势头有所遏制从去年开始三门房地产商品房销售面积和金额，都比前年同期下降不少，再加上国家调控政策的影响，使一些想靠投资房产来保值与升值的投资客数量减少，而那些不急于买房的消费者也大多是持币观望状态。

虽然房地产开发商和炒房客不断的炒高房子均价，以及制造一些房源短缺的消息，以此故意来弄出一些房子热卖的假象。

但从去年商品房和二手房成交量来看，三门房地产市场开始进入了一个严寒期，过高的价格使得消费者望而却步。

目前，三门房地产市场低迷，很多楼盘可以说属于有价无市的状态。

个人认为今年房地产价格走势会向下走低一点，回归到目前三门人民可以接受的水平，或者政府会出台一些有利于房地产销售的相关政策来刺激房地产销售。

对市调中的楼盘展示厅和销售人员的评价这两天我们走访了多个楼盘展示厅，可以说楼盘展示厅的风格各有特色，比如心湖国际——由于它是商业与住宅并存的，以以后商业中心来作为卖点的，所以它更注重商铺的位子排布，住宅方面更注重隔音效果。

销售人员也是从商业中心的角度以及周围比较健全的配套设施来吸引消费者的购买欲。

销售人员素质比较高，具有很多专业知识，对顾客十分热情，回答客户的技巧十分巧妙。

当然也有个人认为明显不足的销售人员及展厅，比如湖塘悦色——这是一个纯住宅小区，我们进去他们展厅就发现它的户型都没有几样摆放着，沙盘做的也是不成样子的，不符合一个高档纯住宅小区对于展厅的要求，而已销售人员也是一副爱理不理的样子，只是介绍一些套房面积，连基本的户型还要我们去实地考察。

不过从该项目的整体建设的风格确实比较独特，但是由于是安装电梯式的套房和阳台面积过大，使得得房率不高，给人一种花冤枉钱的感觉。