不可预见费
收益法
概念
又称收益资本化法、收益 还原法，是预测估价对象 的未来收益，然后利用报 酬率或资本化率、收益乘 数将其转换为价值来求取 估价对象的方法。
1
2 适用对象
是有收益或有潜在收益的房地产，如住 宅(酒店式公寓)、写字楼、工业地产、 商业。
收益法 （收益还原法）
优点
面对商业型房产项目，或 者在市场比较法中缺乏可 比对象的情况下，适宜采 4 用该方法。
和欣国际与本案靠近轨道线，四季花城与本 案同属西城区板块，周边配套较好
本案静态价格： 13400*100/101.25*50%+11500*100/97*50%=12847元/平米
市场比较法例证
西城区04年7月至今价格走势
12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
04.8 04.10 04.12 05.2 05.4 05.6 05.8 05.10 05.12 06.2 06.4 06.6 06.8 06.10 06.12 07.2 07.4 07.6 07.8 07.10 07.12 08.2 08.4
498元/天） -----
12000 8000 35000-45000
10000-33000
18000-30000
20000
一房面积
73㎡ 60-70㎡
40㎡ 40㎡ ----70㎡ 39㎡ 47-93㎡
54-82㎡
50-62㎡
42㎡
二房租金 （元/月）
30000 -----
市场比较法例证
四季花城
西城区板块
和欣国际花园
共康板块
竞品选取原则—— • 单价相近原则，单价在1100-14000 元范围内； • 客户相近原则，交通导入客结合区 域客； • 品质相近，在区域内均为标杆项目。
按照以上原则，我们应重要关注万科 四季花城与和欣国际花园。
市场比较法例证
外部因 素
内部因 素
商品房定价方法
易居中国市场部
•市场比较法
•成本法 •假设开发法
定价 方法
•收益法 •长期趋势法
•总价还原法
•类比法
开发阶段
产品类型
前期
后期 住宅 商业 办公
成本法
假设开发法
市场比较法
类比法
收益法
长期趋势法
总价平衡法
市场比较法
步骤：
选取模型
按照产品、客户、 区位相近的原则 选取竞品对象
设定比较项
和欣国际 105 100 105 100 95 105 90 95 100 100
101.25 13400 50%
四季花城 95 90 90 95 105 100 95 105 110 95 97
11500 50%
备注 四季花城虽也处于西城区板块,但位置较偏 本案与和欣国际均享有大卖场等生活配套 和欣享有双轨道优势,而本案新地块距离轨道 线较远 和欣国际南面也有河景优势 万科>盛高>和欣 四季花城与和欣国际现售及后续均以小高层 为主，本案后期有多层叠拼 盛高>万科>和欣 四季花城90平米3房优秀，本案房型附加值 高 万科物业品牌较好 和欣国际有水系,本案有坡地景观 本项目综合得分高出四季花城，但低于和欣 国际
2
•适用对象
新近开发建设、可以假设重新开 发建设或者计划开发建设的房地 产，尤其是医院、学校等公益性 房地产项目。
4
•缺点
成本法估价比较费时费力，测算重新 购建价格，牵涉到建筑材料、建筑设 备、建筑装修、工程造价和技术经济 等方面的专业知识，并不适合于代理 公司市场人员。
成本构成
1、供水 2、供电
系数 10% 15%
比对因素 地段因素 评分 生活配套 评分
20% 轨道交通 评分
10% 外部景观 评分 10% 开发商品牌 评分
5%
物业形态 评分
5%
总规模
评分
10%
产品
评分
10%
物业管理 评分
5%
内部景观 评分
100%
系数累加
项目价格
参考权重
本项目 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 ？
土地费3用、供气
4、电话 5、环保
前期工程费
建安工程费
6、环卫1、设施建设费 10、河道处理
7、电视2、土地投标地价 11、景观、绿化
8、道路3、、围契墙税及手续费 12、雨污水管工程
9、车库
13、智能化工程
基础设施配套费
1、可行性研究费
6、监测及试桩、桩测试 1、管理费费用
2、勘察、规划、设2、计销费售费7用、招标管理费
收益法例证：香樟花园
项目
远雄悦来
国际丽都公馆
君悦静安同济佳上海御庭国际公寓
世纪时空大厦 （世纪时空）
骏豪国际
上海商城 酒店式公寓
协和丽豪 酒店式公寓
上海太平洋 嘉丽俊豪酒店
太平洋鸿广 酒店式公寓
一房租金 （元/月）
21000 12000-15000
9500 900 （4.30-5.5期间
根据产品不同设 定不同比较项
设定比较权重
各比较项分设不 同的权重
设定模型权重
为比较竞品设定 不同的权重
动态价格
增长率
近阶段市场上该 类产品平均增长
率
静态价格
计算
根据竞品最新成 交价计算本案价
格
市场比较法是房地产市场人员最常用的价格建议方法之一：
优点：简单易操作，有较为固定的模式可巡，比较的参数易得到； 不足：人为操作痕迹重，可控性大，准确性不足
按照04年7月至08年4月 以来月度平均价格增幅 1.6%计算 假设本案08年10月开 盘——12847*（1+1.6%）24 =
本案小高层动态价格可达
13500元/平米
成本法
1
•概念
以房地产价格各构成部分的累加为 基础，来求取房地产价值的方法。
3
•优点
让一般人看得见，有似有“依据”， 特别是在有“文件”规定房地产价 格构成、费用标准等的情况下。
3
不足
收益法评估出的价值，取决 于人们对未来的预期，那么 错误和非理性的预期就会得 出错误的评估价值。
收益法
步骤：
收集资料
搜集并验证与估价 对象未来预期收益 有关的数据资料。
预估收益
根据市场水平和个 人经验，预测估价 对象的未来收益 (如净收益)
计算价格
根据报酬率（回报 率）求取商品房价 格。
应售 价格
3、住宅建设配套费
8、配套方案征询费
3、财务费用
4、人防费
9、质监费、交房前各项 1、多层、验别收墅费
5、测绘费
2、小高层、高层
10、监理及审价费
11、规划请期照间费 费用
12、“三通一平”费
13、其它
维修基金
1、独栋别墅 2、联排、双拼别墅 3、小高层 4、高层
5、多层（不带电梯）
6、商业
7、不可售配套设施（会 所等）