用，提高专利发明人的个人收益比例，推动产业界和学术界联合研究与开发，加速成果转化。
2.大力发展教育，提高西部地区公民吸收知识的能力发展教育对社会经济发展有溢出效应。
西部发展教育应采取政府与市场相结合的方式，政府主要是保证教育的公正性，适度的市场化则可以提高办学效率。
应采取各种形式，运用各种机制，大力发展各种类型的中等职业教育和在职、在岗培训，以满足西部大开发初级阶段对各类中等技术人才和实用人才的需求；应通过目前高校布局和管理体制改革，进一步优化西部地区高等教育资源配置，积极合理地发展西部高等教育为西部地区培养和储备人才。
参考文献[1]罗军.从后发劣势看中国经济发展方式转变[J].武汉电力职业学院学报,2010(12).[2]杨玉秀,杨安宁.后发企业创新劣势及对中国的启示[J].石家庄经济学院学报,2008(8).[3]王洁.后发优势与后发劣势——新世纪西部地区经济发展战略分析[J].长春师范学院学报,2006(8).[4]牛飞亮,黄庆华.后发优势与后发劣势——知识经济时代西部地区的制度创新与人才战略[J].青海师范大学学报,2006(3).[5]徐倩.欠发达地区的后发优势与后发劣势比较[J].经营管理者,2010(13).[6]黄庆华,牛飞亮.西部地区经济发展的两大战略因素分析[J].西北工业大学学报,2007(6).[7]陈才.西部开发6年再反思[J].新西部,2006(10).[8]陆德明,王必达.我国西部地区发挥“后发优势”的困境与对策分析[J].经济地理,2002(5).作者简介：梁静（1983—），女，经济学硕士，西安翻译学院教师，主要从事理论经济学研究。
我国物流地产现状分析及发展初探黄友文（广州科技职业技术学院，广东 广州 510550）【摘要】近年来，随着我国经济的持续快速发展，我国物流业发展始终保持较好势头。
但是，我国社会物流总费用与GDP的比率高发达国家1倍左右，因此具有很大的发展潜力。
于是，物流地产应需而生。
我国物流地产2002年开始在长江三角洲、珠江三角洲产生。
2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注并开始在全国范围内蔓延。
本文根据我国物流地产的建设与发展呈现出新情况新特点，从其概念入手，就其市场特点、经营模式、发展态势等进行分析研究。
【关键词】物流；房地产；物流地产1.前言近年来，随着我国经济的持续快速发展，我国物流业发展始终保持较好势头。
特别是近几年，发展的速度明显加快，规模不断扩大，效益持续增加，物流设施不断改善，行业活力进一步增强，取得了明显的社会效益和经济效益。
与此同时，物流业也存在着集中度不够，规模小、实力弱、服务差的问题，能够提供一体化服务的第三方物流企业还够多。
目前，我国社会物流总费用与GDP的比率高发达国家1倍左右，因此具有很大的发展潜力。
于是，物流地产应需而生。
我国物流地产2002年开始在长江三角洲、珠江三角洲产生。
2003年美国普洛斯公司进驻中国市场，物流地产市场开始备受关注并开始在全国范围内蔓延。
本文根据我国物流地产的建设与发展呈现出新情况新特点，从其概念入手，就其市场特点、经营模式、发展态势等进行分析研究。
2.物流地产概述房地产一般也被称为不动产，是房产和地产的总称，指包括覆盖土地和土地上的所有自然资源和永久性建筑。
根据不同性质和用途。
可以把房地产市场细分为：工业地产、商业地产、写字楼、住宅地产等。
而所谓的“物流地产”，就是工业地产商根据顾客的需求，选择合适的地点，建成相关物流设施后，再转租给客户，并由一个资产管理队伍进行相应的服务管理。
“物流地产”的典型顾客包括制造商、零售商、第三方物流企业（3pl）、货代等。
由于日常物流业务仍由客户操作，而开发商只提供物业相关服务，故物流地产的本质是地产而非物流。
典型物流地产项目包括种类仓库、货柜码头、物流园区、配送中心。
近年来，由于广州、成都、上海、北京等地先后出现了物流基地、物流园区、物流中心等大的建设项目，同时也引来了许多外地资金和外国资金大手笔的介入，使得物流基地（园区）和物流地产的建设呈现蓬勃发展的态势，尤其是2003年有物流地产老大之称的美国普洛斯公司登陆中国，在成都、武汉、天津等地都有几亿、几十亿的投入，这样的大动作，好像一夜之间就将我国的物流产业吹热。
2005年12月开始中国正式开放外资投资物流，更是引发了新一轮的物流地产投资热潮。
大批外资企业开始投资中国物流地产市场；国内部分商业地产商也开始涉足物流地产。
中国物流地产市场开始蓬勃发展。
3.我国物流地产现状分析3.1 物流地产市场分析物流地产具有风险低、回报高、收入稳定等特点。
近年来，国家对房地产宏观调控的力度不断加大，住宅等物业类型的利润空间日趋下降，而风险不断增高，房地产市场投资者都在积极寻找各种新的投资机会甚至转型。
物流基础设施投资具有持续性及长期性的特点，同时物流地产以其相对稳定、空置率较低、回报合理等优点吸引了越来越多投资者的眼光。
据有关调查显示，2005年一年上海工业地产的租赁价格增长达到15%之多，其回报率也保持在10%甚至更高的水平。
但由于回报周期相对较长（一般要10到20年），地产规模大，也意味着进入门槛高，只有具备雄厚资金实力和管理能力的企业才有能力参与市场竞争。
开发商能够比较容易地以低价格得到土地。
物流地产项目大多位于中心城市的郊区和边缘地带，土地价格较中心区便宜。
据统计，工业地产成本远远少于商业地产，工业用地的基准地价只有商业用地的1/4，甚至更低。
同时物流业是当前政府鼓励发展的重点行业，即使在土地资源的出让收紧的大背景下，物流地产商也比较容易拿到土地。
可见物流地产业的发展也离不开大环境的支持。
3.2 物流地产需求分析我国二十几年来的改革开放及加入WTO的进程中，世界制造重心开始向中国转移，中国已经成为名副其实的“世界工厂”，中国成为世界产业分工链上的重要一环，也是世界市场供应链上的重要一环。
在这个大背景下，区域经济的产业集群为物流的产业化和专业化带来了契机。
物流需求的增加，必然导致交通运输业、仓储业、批发业、配送（流通加工、包装业）等相关产业快速增长。
在国家大力提倡发展流通行和物流业的良好环境下，制造企业普遍采用物流外包的方式，3pl快速发展，这都为物流地产业的发展奠定了基础。
目前多数物流公司，其地产和物流设施占企业固定成本比例高，而物流地产通过出租和提供专业管理服务为3pl削减了固定资产，使3pl其主要精力放在核心业务上，提高了资产回报率，降低企业负债率。
第五次中国物流市场调查分析报告指出（2004年），71%的企业认为现有的仓储设施存在数量不足、不符合客户的特定要求、技术装置落后、运行成本过高等问题；调查显示，北京、上海、深圳、广州等地高端仓库的利用率平均达80%以上，而低端仓库的利用率则平均低于40%，呈现两极分化现象。
总体来看，我国物流市场的需求和现代物流业均已进入快速增长时期，未来几年我国物流市场将保持年均20%的速度增长，可见稳步增长的、规模巨大、设施设备齐全的物流仓储设施市场必将出现大量需求，而物流地产恰好能够弥补这一空白。
3.3 物流地产经营模式分析目前，有关专家学者按照投资和管理的主体不同可分为四种。
3.3.1 地产商作主导，租售给物流商并代其管理即房地产开发商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。
日常物流业务由物流公司操作，房地产开发商只是负责投资开发和物业管理。
这种模式的优点是更有效地帮助物流企业客户管理资金、降低成本，提高企业的核心竞争力。
缺点是对于小规模的物流企业而言，租金成本可能过高。
目前这种模式以国外工业地产巨头普洛斯为代表，其经营模式是：在全球范围内投资建设优质高效的物流仓储设施，出租给客户并为其提供物业管理服务，但决不参与客户的日常物流业务经营。
其本质是一家地产开发商而非物流公司，收益来源于物流设施租金与管理费。
“普洛斯运营系统”提供的强大物流配送服务网络涵盖了仓储设施的整个流程，普洛斯模式主要通过包括策划、构建与设施管理来实现。
它的客户可以分为三大类:物流业、制造业及零售业。
UPS、DHL、联邦快递、马士基、通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢、惠而浦、柯达、施乐、沃尔玛和欧尚等跨国企业，都是普洛斯的忠实客户。
许多客户都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施。
3.3.2 物流商自有地产，自己经营管理即物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后也是自己经营，自己管理。
优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处。
缺点就是管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的非专业性，建设成本可能较高。
目前国内大多数物流企业都是这种模式。
比较典型的是上海百联集团、大商集团等。
百联集团以商业地产、物流作为集团的支撑业务，在管控模式方面，实行“集团总部一事业部一经营公司”三级架构，并依据该模式设立八大事业部和四大中心，而八大事业部则包括了房产置业、物流等。
这样可能是加强了管理的有效性，但同时也可能带来管理成本的提高。
3.3.3 地产、物流商直接合作经营即物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资、合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享同时共担风险。
这种模式的优点是可以发挥地产商在拿地、设施建设等方面的优势，同时发挥物流商在物流效率设计、物流运营方面的优势，实现物流商和地产商的共赢。
但是缺点在于双方前期面临信用风险，同时在后期利益分配问题、风险分担上可能出现矛盾。
3.3.4 由第三方牵头，联系物流商和地产商即通过第三方将物流商和地产商各自的资源进行整合，同时对物流商和地产商的资格、实力进行审查，确保强强联合。
物业建成后由第三方中介组织负责对管理企业进行招标，而企业收益也由第三方代为审查并根据协议分配。
这种模式优点是充分利用了独立第三方的审查，从而避免了物流商和地产商的信用风险，同时避免了后期产生的矛盾。
但是这种模式对于第三方的要求很高，而且要求中介市场有较高的行业自律，同时需要社会信用档案的支持。
这里的第三方包括两类:第一类是以政府为主，政府发挥自身的在资源优势，对物流商、地产商的实力、资信等级进行审查，并对项目完成后的运营等进行监管，确保物流地产的发展良性运行。
但是在这种模式中政府的管理功能可能过强，不利于市场竞争环境的形成，而且政府承担的风险和责任也比较大。
第二类指第三方中介组织，它利用自身的技术优势，对于物流商、地产商的技术实力和资信、资金实力进行评价，并利用独立审计等方式来保证对项目完成后的监督。
但是这种模式对于组织结构、组织中人员的技术水平等要求比较高，而且对于中介组织也需要加强自律。