产城融合的开发主体
产城融合是政府，地产商，企业的共同诉求。
经济效益 投资风险 政府政策
政府
产城融合的开发主体
土地利用率 城市形象 持续税收 经济发展 居民就业
地产商
企业
成长环境 发展空间 经济效益
打造产业新城
工业地产：苏州工业园
产业新城分类-根据产业类型的不同
一般工业圈 高科技工业圈 生态核 居住圈
代表案例 中关村软件园 青岛蓝色生物医药产业园
嘉兴智富城
核心 理念
多元产业聚集融合 城市资源均衡配置 社会管理智能高效
第三代 产品
微缩模型
新型 城市
产城融合是把产业和人口合理地融合在一起，以人为本，全面发展。 是适应时代发展的必然选择。
产城发展的政策背景
产城融合发展的政策背景
• 从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但该数据是伪城镇化率，居 住在城市的务工人员并未享受真正的市民待遇。若按照户籍人口计算，城镇化率仅为35%。 • 十八大会议提出新型城镇化概念，新型城镇化与传统城镇化的最大不同，在于新型城镇化 是以人为核心的城镇化。
•从2000年～2012年，我国城镇化率由36.2%提高至52.6%。但是该数据是伪城镇化率。新型城镇化与传 统城镇化的最大不同，在于新型城镇化是以人为核心的城镇化，强调在产业支撑、人居环境、社会保障、 生活方式等方面实现由“乡”到“城”的转变，实现城乡统筹和可持续发展，最终实现“人的无差别发 展”。
建设预留空间。白地的用地性质需与周围地块的性质相协调，或为周围地块提供配套服务，可以根据市场条件融入
周围地块.
灰色用地
• 首次在国内出现的城市灰色用地，是中国城市规划设计研究院在2007年修编新一轮苏州工业园区分区规划中产生 的。这次规划对灰色用地的定义是由于土地价值提高需要逐步“退二进三”的工业用地，同时相应地提出了四项具 体实施办法：①原则上应在2020 年前实现“退二进三”，最晚不超过2030 年；②允许新批工业用地，但使用年限 应缩短为15 ～ 20 年；③允许现有企业新增投资，土地使用年限可根据投资强度适当延长，最晚不超过2030 年； ④征收地产税，提高运营成本[2]。 • 经过广泛和深入的研究，笔者认为不仅仅“退二进三”的工业用地可以定义为灰色用地，无法通过规划预期严格 规定用地性质的地块一定程度上均有可能规划为灰色用地。
四、案例分析
1. 保定北部低碳新城—新能源城、汽车城 2. 即墨汽车城 3. 新密银基轩辕圣境黄帝宫文化产业新城 4. 无锡东方田园综合体
产城融合的发展背景
产业地产的崛起
住宅
写字楼
商业
产业地产的概念
???
国家宏观调控从 严从紧，未来几 年活跃程度将持 续降温
市场开发较为成 熟；同时，尤其 一线城市用地供 应有限
成型期 纯工业
成长期 工业与部分配套
成熟期 综合功能
与城市 的关系
主导空间
生产空间
生产与配套服务空间 消费空间
与城市联系 城市外围，联系弱 与城市联系日益密切 形成新城区
与人口组成 的关系
对人才要求 普通工人，收入低 对功能配套
工人宿舍，配套少 要求
高技术产业人群，出现 收入差异
工业邻里，教育，生产 和生活服务
功能定位
产业导向
新型高 科技园 示范 区域
高新技 术产业 核心发 展区
循环经 济产业 示范 基地
汽车 电子 产业
汽车 电子
先进 装备 制造
新能 源新 材料
生物 医药
产业地产的发展方向
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
产城融合发展的社会背景
生产要素聚集阶段 产业主导特征阶段
创新突破阶段
现代科技都市阶段
工业地产：苏州工业园
产业新城分类-根据产业类型的不同
白色用地
新加坡市区重建局（U R A） 在1995 年首次提出并开始试行了“白色地段”（White Site），意在通过预留当时功 能无法确定的用地，为将来提供更多灵活的建设发展空间。后来白色用地开始出现在国内的城市规划中，白色用地 定义为区位极其重要、土地价值高或升值潜力巨大、且不能在短期内明确性质的一类用地，白地主要是为未来开发
• 东部华侨城是国内首个集休闲度假、观光旅游、户外运动、科普教育、生态探险等主题于一体的大型综 合性国家生态旅游示范区。
盐山公路
盐交 山通 公性 路主
干 路
茶溪谷
云海谷
大侠谷
盐坝高速
• 城市对外交通 • 盐坝高速在华侨城南侧通过 • 盐山公路由南到北贯穿基地 • 道路组织 • 以盐山公路为道路主体，各个 组团片区主要道路与其相连， 形成完整的内部道路系统； • 盐山公路与盐坝高速相连以满 足对外联系需求。
受宏观调控影响 较小，是目前比 较活跃的地产板 块之一
➢ 政府的大力支持 ➢ 市场的旺盛需求 ➢ 广阔的发展空间
下一个焦点 产业地产
产业地产的概念
产业地产的概念
• 产业地产是围绕着微笑曲线，构建的产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载 体，实现土地的整体开发与运营。 附加价值 高
利润空间大
利润空间大
政府
打造 附加价值
产学研产业集群
地产商
企业
高
利润空间大
利润空间大
零
部
试件 制生
模 块 利润空间小
销 售
品产 零
开
部
发
件
低
等
生 产 组装
售 后 服
务 业务工序
上游
下游
产业
依托
地产
载体
产业与城市、人口组成的关系
产城融合发展的社会背景
产业发展
资本积累
城市主导功能转变
产业发展
经济发展
人的社会需求提高
要素 主导功能
生产运输 农业产业
产业地产的发展方向
产城融合发展的社会背景
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
根据人口结构的复杂性，苏州工业园区的居住和配套设施体系分等级设置
居住体系
居住用地根据住宅密度分为五种类型，可全面满足不同居住人群需求。
产品类型 高密度（公共住宅） 高密度（公馆式公寓） 中密度（公馆式公寓）
弹性绿地
弹性绿地”是在用地性质确定的情况下，由于建设实际的需要而出现的一种用地过度状态。“弹性绿地”的一边或 两边是不同性质的用地，在规划建设的前期由于实际建设的需要以绿地形式加以保留，随着建设的推进，“弹性绿
地”可以慢慢压缩，最终成为一个小型绿化带。
旅游地产：东部华侨城
产业新城分类-根据产业类型的不同
纵向业集群
产业网
海尔集团： • 海尔集团成立于1984年，在青岛以电冰箱生产起家。在20年的时间里，从一个小厂发展 成为拥有完整家电产业链的跨国集团，包括制造生产基地和物流中心等。在青岛拥有五大 园区，在国内外享有盛誉。
产业地产的发展方向
产城融合发展的社会背景
2)单一产业------上下游产业链的产业集群
十八大
十八届三中全会
2014-3-16
有质量的城镇化
人的城镇化
正式公布《国家新型城镇化规划》
城
人
城镇化
城镇化
产城发展的政策背景
十八大
有质量的城镇化
十八届三中全会
人的城镇化
城
人
产城融合发展的政策背景
2014-3-16
正式公布《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》
城镇化
城镇化
从新型城镇化角度解读产城融合：
农业地产：成都三圣花乡乡村旅游区 产业新城分类-根据产业类型的不同
五大景区
占地面积
产业特色
他乡农居
4367亩
西南地区重要花 卉集散批发地
幸福梅林
3000亩
梅花食品 产业
东篱菊园
1700亩
突出菊花多品种的 种植和大规模的菊
园
江家菜地
3000余亩
荷塘月色
1074亩
把传统种植业变为 田园风光成为艺术创 体验式休闲产业 作、乡村音乐的乐园
产业地产的发展方向
产城融合发展的社会背景
3)功能复合的产业综合体
以北京科技园建设有限公司规划产品为例：
第一代园区
第二代园区
第三代园区
功能
以产业招商和 产业集群为主
努力实现产业，商务，居住功 坚持打造产业新兴城市，集
能的复合需求，但是仅仅能够 居住，商业，办公，教育，
满足城市简约化需求
休闲娱乐等多功能为一体
产业结构的复杂化，导致人口结构复杂化，规模增大，相应的，要求服务配套设施的规模增 大，种类增多，体系复杂。
以苏州工业园区为例：
2008年，苏州工业园区产业类型分类：
17%
9%
43%
2008年，苏州工业园区人口职业组成：
4%
21%
22%
4% 27% 53%
电子信息 精密机械 生物制药 新材料 其他
专业技术文职 商业服务
旅游地产：东部华侨城
产业新城分类-根据产业类型的不同
• 东部华侨城拥有二个主题公园、三座旅游小镇、四家度假酒店、两座18洞山地球场、住宅
等精品项目。
项目名 称
数量
占地面 积
Golf
主题公 园
2
1800亩
主题公园片区
居住片区 酒店 4 330亩
Golf 旅游服务片区
住宅 - 1320亩
居住片区 高尔夫 2 3090亩
36%
24%
居住用地
公共设施用地 7% 工业用地 33%
其他用地
• 在规划中引入“白地” “灰地” “弹性绿地”等理念，对于 短期内不明确规划用途的地块实施弹性控制，有效提高土地开 发效益和集约利用水平。