建设施工合同法律审查要点
晓宇
参考资料：《中华人民国合同法》
《中华人民国招标投标法》
法释【2004】14号《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律
问题的解释》
第一步建设施工合同总体情况的法律审查
1、审核发包人（建设单位）开发资格资质是否符合工程建设要求（营业执照年
检、资质等级、注册资金、经营围）；
2、审核工程招投标手续是否齐全，是否合法，中标程序是否符合《中华人民国
招标投标法》和该工程招标文件的容；
3、审核该工程建设单位是否办理规划许可证和施工许可证。
4、了解合同签订背景，是否存在“阴阳合同”的情况，在建设单位要求签订两
份合同容明显不一致的情况下（即对备案合同的合同价款、工期、结算方式、工程款支付方式进行了实质性的变更），依照法释【2004】14号《最高人民法院关于审理建设工程施工程合同纠纷案件适用法律问题的解释》第21条“当事人就同设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性容不一致的，应当以备案的中标合同作为结算工程价款的根据。”和《中华人民国招标投标法》第46条“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性容的其他协议。”揭示和规避“阴阳合同”
造成的法律风险，证明阴合同的相关约定，属于无效约定。（只适用于经过
招投标程序中标的合同，未经过招投标的不适用该法规，以双方一致达成的最新的书面意思表示为准）。
5、审核建设施工合同使用的文本格式是否符合公司要求，原则上必须使用建设
委员会监制的统一格式文本订立合同。
第二步对建设施工合同实体容的法律审查（以建委发布示版本为例）
第一部分协议书部分
1、审核承包围，具体要求：
（1）承包围可以在招标文件确定的围基础上有所增减，但是不得对招标文件实质性容进行改变；
（2）审核合同承包的围是否以我方施工资质相匹配，如发生匹配的情况将造成该部分施工合同无效的风险；
（3）明确详细的承包围有利于，我方在合同价款结算、工程变更索赔、保修围确定、担保等纠纷时，掌握更多的主动，能够通过承包围
反映出在合同价里我方的施工围，对于承包围外的施工，应当由
建设单位追加额外工程款，避免建设单位将增加部分归为合同价
不予补偿的风险；
（4）审核《建设施工合同》承包围与《工程质量保修书》保修围的一致性，承包围与保修围必须容相同，从而避免对在回访维修过程
中，造成的维修责任难以界定的纠纷。
（5）审核承包围是否与我方向银行提供的工程履约担保（合同总价10%）中保函的容相一致，避免建设单位因增加合同围外的工程与
我方发生争议而向银行主保函的款项；
（6）审核承包围文字表述的合意性，避免发生歧义。
2、审核合同工期的合理性、有效性，是否存在迫于建设单位压力，致使工期明
显不足的因素，造成工程逾期违约赔偿等法律风险；
3、原则上主先签合同后开工的工作步骤，中标时间、合同签订时间、合同开工
时间、竣工时间应符合时间上的逻辑关系，避免时间节点不明确而造成的法律风险和损失。
第二部分专用条款部分
1、综合审查建设施工合同第二部分通用条款部分与第三部分专用条款部分有无
矛盾的约定，如有冲突以“专用条款”的约定为准。
2、“专用条款”中基本条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动
成为合同双方一致同意的合同约定。
3、揭示《建设施工合同》示文本通用部分第31条“确定变更价款”的法律风险，
承包人提出变更价款报告和发包人工程师确认变更价款报告做出了明确的时限规定(均为14天)，其中的第31.2条并规定了若承包人在双方确定变更后14天不向工程师提出变更工程价款报告，则视为该项变更不涉及合同价款的变更。故我方项目部办理洽商变更时应充分重视所述的14天时限限制，并遵循此等程序性约定而建立动态的、系统的洽商变更部管理台帐，在接到洽商后于台帐中载明洽商发生的时间，妥善保管原件，适时将复印件提交给相关的预算人员计算具体费用，并在14天报出《洽商变更费用报审表》，及同时请监理工程师或者甲方代表在《工程变更洽商编报登记表》上履行文件接收的签署手续，包括在签收表上填妥变更单编号、变更容、变更日期、调整价款、编报日期、签收时间、签收人等容，签收表的每一条容都应按时间顺序
而与《洽商记录》一一对应。否则，逾期不提交获得确认的《洽商变更费用报审表》，可能造成承包人对合同赋予的价款请求权的放弃的法律风险。4、对“专用部分”第33条竣工结算的容进行法律审核，向揭示项目部建设单位
不按时结算我方所能够主的补偿权利，33.2条约定“发包人收到竣工结算报告及结算资料后28天无正当理由不支付工程竣工结算价款，从第29天起按承包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价款的利息，并承担违约责任。”；
5、审核专用条款其他容有无影响到我方利益的改动及调整，并予以揭示变动所
造成的法律风险；
第三部分专用条款部分
1、审核对工期延误的具体约定对我方是否公平，对于相关的违约赔偿责任的认
定及赔偿金额是否合理，赔偿金额是否设定最高上限，并揭示相应的法律风险；
2、合同中如对竣工工期或相应部分完成结点时间要求比较严格，可建议项目部
在施工过程中积极与建设单位协商签订延期协议，避免触发违约条款，造成经济赔偿；
3、审核专用条款中有无对建设单位直接分包单位施工原因中造成我方工期延误
的处理约定，对于建设单位直接分包单位原因造成工期延误的情况，建设单位应对工期予以调整并赔偿我方相应的损失；
4、审核专用条款部分“合同价款与支付”的容是否合理，选用哪种合同价款的
确定方式（①采用固定价格合同②采用可调价格合同③采用成本加酬金合同），及相应的“合同价款中包括的风险围”、“风险费用的计算方法”、“风险围以外合同价款调整方法”、“合同价款调整方法”等约定是否存在法律风险及经济