要组成部分，它是在国家现行财税制度和价格体 系的条件下，计算项目范围内的效益和费用，编 制财务报表，计算评价指标，分析项目的盈利能 力、清偿能力等财务状况，以考察项目在财务上 的可行性。门店开发财务评价内容主要包括门店 财务盈利能力分析、门店清偿能力分析两个方面
2、程序
• 分析财务数据 • 编制财务报表：基本报表、辅助报表 • 计算财务效益指标
NPV
n
(CI
t1
CO)t
(1ic)t
（8）财务内部收益率
是评价项目盈利性，进行动态分析时采用比较 普遍的一个指标。它反映项目对占用资金的一种 补偿、报酬和恢复能力
n
(CI
t1
CO)t(1
FIRR)t
0
4、门店财务清偿能力分析 （1）固定资产投资国内借款偿还期（选读） （2）资产负债率（长期偿债能力比率） （3）流动比率（短期偿债能力比率） （4）速动比率（短期偿债能力比率）
2、作用 （1）作为门店投资项目投资决策的依据 （2）作为向银行等金融机构或金融组织申请贷款、
筹集资金的依据 （3）作为编制设计和进行建设工作的依据 （4）作为签订有关合同、协议的依据 （5）作为项目进行后评价的依据 （6）作为项目组织管理、机构设置、劳动定员的依据 （7）作为环保部门审查项目环境影响的依据，也作为
2、多因素评估法
闵氏多因素评价法把影响投资环境的因素分成十一个大类 ，每一大类因素由一组子因素组成，先对各类因素的子因素作 出综合评价，再对各因素作出优、良、中、可、差的判定，然 后按下列公式计算投资环境总分：
投资环境总分=∑W(5ai+4bi+3ci+2di+1ei) 式中: Wi表示第i类因素的权重； ai 、bi 、ci 、di 、ei是第i类因素被评为优、良、 中、可、差的百分比，且a+b+c+d+e=1 i=1、2、3、……11
（3）资本金利润率 是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润
总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本 金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力 ，其计算公式为：
资本金利润率 年利润总额资或本年金平均利润总额100%
案例：某项目总资金为2400万元，其中资本金为 1900万元，项目正常生产年份的销售收入为1800 万元，总成本费用924万元（含利息支出60万元）， 销售税金及附加192万元，所得税税率33%。试计 算该项目的总投资利润率、投资利税率、资本金 利润率。
第二章连锁门店投资开发可行性分析
学习目标
一、门店投资开发可行性研究内容 二、门店投资开发可行性环境分析 三、门店开发投资构成分析 四、门店开发投资经济评价
一、门店投资开发可行性研究内容
（一）门店投资开发项目可行性研究 1、概念
所谓门店投资项目的可行性研究就是指投 资者拟投资开设一家门店，为实现预期的经营目 标，在投资前必须进行认真调查、研究与拟建项 目有关的各种资料；对各种可能的投资方案，进 行全面的分析论证；预测、评价项目建成后的经 济效益和社会效益，并在此基础上，综合论证项 目投资建设的必要性，财务上的盈利性和经济上 的合理性，从而为投资决策提供科学依据的工作 。
（三）门店投资规模估算 门店投资规模的估算依据，就是门店投资
的各项资产内容，故首先应准确地确定门店所需 各项资产的种类和数量，然后以此计算所需资金 量。进行门店投资规模估算可采用不同的方法， 但常用的是分项详细估算法，即先分别计算拟建 门店各项资产所需投资额，然后进行加总。
四、门店开发投资经济评价
二、门店投资开发可行性环境分析
（一）门店投资开发环境的概念 门店的投资环境就是指对投资在某一区域内
的门店的投资项目所要达到的目标产生有利或不 利影响的外部条件。它包括对投资具有影响的区 域范围内的社会政治、经济、法律、文化、自然 地理、基础设施、服务等综合条件。
（二）门店投资开发环境的类型 ➢ 按投资环境存在的物质形态进行划分
投资环境总分的取值范围在1—5之间，愈接近5，说明投资 环境愈佳。反之，愈接近1，则说明投资环境愈劣。多因素评 估法考虑到的因素比较细致全面，由专家进行评分简便易行， 但对各个因素的权重的设定需要认真分析确定。
三、门店开发投资构成分析
（一）门店开发投资的构成 门店投资项目的总投资是指拟建项目全部建成、
1、道氏评估法
道氏评估法是美国道氏化学公司根据自己在海 外的经历提出的。道氏公司认为，投资者在国外 投资所面临的风险分为两类：其一是正常企业风 险或称竞争风险。例如，自己的竞争对手也许会 产生出一种性能更好或价格更低的产品。这类风 险存在于任何基本稳定的企业环境之中，它们是 商品经济运行的必然结果。其二是环境风险，即 某些可以使企业所处环境本身发生变化的政治、 经济及社会因素。这类因素往往会改变企业经营 所遵循的规则和采取的方式，对投资者来说，这 些变化的影响往往是不确定的，既可能是有利的 ，也可能是不利的。
硬环境 、软环境 ➢ 按投资环境存在的范围不同进行划分
宏观投资环境、中观投资环境、微观投资环境 ➢ 按投资环境存在的内容不同进行划分
社会政治经济环境、物质技术环境 自然地理和资源环境
（三）门店投资开发环境的特征 1、综合性 2、区域性 3、动态性 4、差异性
（四）门店投资开发环境分析的内容
（五）门店投资开发环境分析方法 1、道氏评估法 2、多因素评估法
投入运营所需的费用总和 。在项目的可行性研究 和经济评价中，对投资项目总投资的估算，主要 是对项目所需的固定资产投资、流动资产投资、 无形资产投资和递延资产投资的估算。
（二）门店所需各类资产及其投资构成
A、固定资产投资 1、门店固定资产的分类 ➢ 按经济用途分类
营业用固定资产（房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具） 非营业用固定资产（职工宿舍、食堂、托儿所等） ➢ 按所有权分类 门店自有固定资产、其他企业投资的固定资产、租入固定资 产 ➢ 采用经济用途和使用情况相结合形式分类 房屋及建筑物、机器设备、交通运输工具、办公设备、 电器及影视设备、文体娱乐设备、其他设备
（2）投资利税率 投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正
常生产年份的年利税总额或项目生产经营期内的年平均利 税总额与总投资的比率。其计算公式为：
投资利税率= 年利税总额或总年投平资均利税总额100%
式中：年利税总额=年利润总额+年销售税金及附加
投资利税率高于或等于行业基准投资利税率时 ，证明项目可以采纳。投资利税率和投资利润率 不同，它在效益中多考虑税金。
据此，道氏公司把影响投资环境的诸因素按其形成的 原因及作用范围的不同分为两部分：企业从事生产经营的 业务条件和有可能引起这些条件变化的主要压力。这两部 分又分别包括40项因素。在对这两部分的因素作出评估后 ，提出投资项目的预测方案的比较，可以选择出具有良好 投资环境的投资场所。
投资环境不仅因国别而异，即使在同一国家也会因不同 时期而发生变化，所以，在评价投资环境时，对其不仅要 看过去和现在，而且还要评估今后可能产生的变化，以便 确定这些变化在一定时期内对投资活动的影响。美国道氏 化学公司从这一角度出发，制定了一套投资环境动态分析 方法，基本内容见表
R R＝PQ
C C＝C F＋C v Q
Cv Q CF
0
Q
0
பைடு நூலகம்
Q
（2）盈亏平衡分析图
销售收入、总成本和产品产量之间的关系
R,C BEP
亏损
R＝PQ 盈利
C＝CF＋Cv Q
0
Q*
Q
练习：某项目生产能力3万件/年，产品售价 3000元/件，总成本费用7800万元，其中固 定成本3000万元，成本与产量呈线性关系 。求盈亏平衡点产量、盈亏平衡点价格、 盈亏平衡点单位产品变动成本
（4）销售利润率
（5）投资收益率
（6）投资回收期（T）
一个建设项目从开始投入生产年算起，到用 每年的净收益将初始投资全部回收时止所需要的 时间
（7）财务净现值（NPV）
财务净现值是反映项目在计算期内获利能力的动 态指标。是按行业基准收益率（可通过查《建设 项目经济评价方法与参数》取得）或设定的折现 率（当行业未制定基础收益率时），将项目计算 期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和 。其表达式：
2、固定资产投资的构成 （1）工程费用
指直接形成固定资产的工程项目费用，可分为 建筑工程费、安装工程费及设备购置费 （2）工程建设其他费用 勘察设计费、研究试验费、可行性研究费、临时 设施费、投资借款利息费、工程质量检测费、土 地使用税、征地安置与补偿费、单位建设管理单 位的管理费 （3）固定资产投资方向调节税 （4）预备费用
投资利润率 年利润总额或总年投平资均利润总额100%
年利润总额=产品销售收入-产品销售税金及附加-总成本费用 总投资=固定资产投资+投资方向调节税+建设期利息+流动资金
投资利润率指标反映项目效益与代价的比例 关系。当项目投资利润率高于或等于行业的基准投 资利润率或社会平均利润率时，说明项目是可以接 受的。
C、无形资产
指门店长期使用而没有实物形态，能够在门店 经营中长期发挥作用的权利、技术等特殊资产。 一般包括专利权、商标权、著作权、非专利技术、 土地使用权、商誉等。
D、递延资产投资
指不能计入当年损益，应当在以后年度分期摊 销的各种费用。其中包括开办费、以经营租赁方 式租入的固定资产改良支出、以及对原有固定资 产进行装修、装潢等的净支出。
向项目所在地政府和规划部门申请建设执照的依据
（二）门店投资项目可行性研究的基本内容 1、宏观投资环境分析
国内商业发展现状分析、未来几年影响商业发展的 宏观因素分析、未来几年影响商业发展的国际环境分析 2、地区行业概况分析 3、地区市场需求情况调查和预测 4、地区主要门店的竞争状况调查分析 5、门店业态选择和经营规模分析 6、门店选址分析 7、门店卖场布局策划方案的分析 8、门店经营策略分析 9、投资估算和筹资方案分析 10、经济评价 11、门店开发可行性结论