4.0 项目案例分析
案例2 南昌中海朝阳郡
项目类型：联排+小高层+高层 排列方式：行列式 道路规划：人车分流 景观规划：宅间景观 建筑面积：198,772平方米 占地面积：90，351平方米 容积率: 2.2 建筑密度: 25%
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4.0 项目案例分析
案例2 南昌中海朝阳郡
高层区 65%
联排别墅区 20%
七/九合院别墅
关键词： 合法的“独立别墅” 小间距下的绝对私密 无限的生长式组合 复杂地形的适应性 产品模块化
七合院由7个类独立的Townhouse围合连接而成， 结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。 一个单元包括： Townhouse -7户（2780m2）
地下层平面
一层平面
产品价值（一般）
沿街商铺（1~2F) 洋房 联排/叠墅（3~4F） 高层 洋房底跃/顶跃 小高层（11F）
产品类型
1，沿街商铺做足指标，尽量多做。 2，联排别墅价值高，溢价空间最大。但占地面积大，不出容积率。 3，高层占地少，出容积率，用来补足容积率的最佳产品。
3.0产品价值—产品类底跃和电梯顶跃是含金最高的，其次是电 梯洋房，最后高层。
3.0产品价值—产品类型
各业态容积率及密度分析
各业态指标比对
业态 社区商业 2层 合理容积率 2~3 建筑密度 55~100% 高层占地少，出容积率 商业价值最高，做足商业.
普通联排2.5层
底跃1~2层（5层） 电梯4~5顶跃（5层） 无电梯花园洋房（6 层） 电梯花园洋房≥7 （小高层） 高层（12~33层）
4.0 项目案例分析
不同产品类型的收益比较
产品类 别 套数 大院别 墅 176 其中： 联排88 叠拼 88 180-240 38187 花园洋 房 240 其中： 平层120 跃层120 120-180 38165 小户型高 层 1008 洋房高层 商业区车 位
案例1 重庆睿城项目
商铺 地下 超市 经济型酒 店
3.0产品价值—产品类型
某地区各业态市场分析
含金量高 ＝容积率面积收益 容积率面积收益＝预计建面价格－预计地价外成本 地价外成本 ＝前期工程费＋基础设施及配套费
各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表
业态
社区商铺 50~250㎡ 普通联排 亲地底跃 200~250㎡ 电梯顶跃 200~250㎡ 电梯洋房 100~130㎡ 34高层83~130㎡
为实现销售金额最高应尽量提高单价高的产品建筑面积
2.0不同容积率区间的建筑分类
高容积率(3.0-5.0)项目的普遍
背景:
产品需求量大 房价增长空间较大 位于城市中心的成熟地段\交通便利 市场对高层产品接受度高
2.0不同容积率区间的建筑分类
高容积率(3.0-5.0)项目的不同处理方式:
典型高层的规划方式: 对高层产品接受度高 对朝向不敏感 对景观要求高
项目地点：成都市 建筑面积：207922.26m² 容积率：3.5 绿地率：31.63% 总用地面积：50821.2m²
2.0不同容积率区间的建筑分类
高容积率(3.0-5.0)项目的不同处理方式:
典型居住的规划方式: 对纯高层社区存在抗性 对朝向要求高 产品多样性要求高 注重景观均好
项目地点：深圳市 建筑面积：182663m² 容积率：2.63 建筑覆盖率：16.8% 总用地面积： 53530m²
规划阶段的容积率与建筑分类 研究
设计管理中心
2013.2.18
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目录
1.0 2.0 3.0 4.0 决定建筑体量的因素 不同容积率区间的建筑分类 产品价值分析—产品类型 项目案例分析
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1.0 决定建筑体量的因素
容积率： 项目用地范围内总建筑面积与项目总用地 面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则 舒适度越低
1.2-2.0 25~30%
0.3-0.6 25~30% 独\拼\联
2.0-3.0 25~30%
0.6-1.0 30~35% 拼\联\叠
3.0-5.0 20~25%
1.0-1.2 35~40% 联\洋房(6F)
>5.0 15~20%
多层\小高层 一梯二 11+1F
中高层 一梯四,18层
高层 一梯六,80米
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1.0 决定建筑体量的因素
建筑密度： 是指建筑物的覆盖率，具体指项 目用地范围内所有建筑的基底总面积与规 划建设用地面积之比（％），它可以反映 出一定用地范围内的空地率和建筑密集程 度。 建筑密度是反映建筑占用地面积比例的一 个概念建筑密度大,说明用地中房子盖得" 满",反之则说明房子盖得"稀"
建筑用地
建筑密度
绿 地 率
4.0 项目案例分析
容积率分析
以配比的方式用足1.5的容积率 产品业态组合有： 1、商业＋洋房 2、商业＋联排/大院＋高层 3、商业＋联排/大院＋洋房＋高层
案例1 重庆睿城项目
7层 7层 7层 7层
洋房
洋房
洋房
洋房
各业态对应的容积率及密度：
业态 社区商业 3层 普通联排 3层 大院别墅 2~4层 洋房 7层 容积率 2~3 0.6~0.7 0.8 1.2~1.5 建筑密度 67~100% 25~30% 32% 23%
4.0 项目案例分析
规划要点及地形
地 块 经 济 技 术 指 标 总用地面积（算容积率 的基数） 虎溪河及周边绿地（不 计入绿地率） 可建设用地面积 可建设地上面积 容 积 率
案例1 重庆睿城项目
106690㎡
8395㎡ 98295㎡ 160035㎡ 1.5 ≤30％ ≥30%
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虎 溪 河 建筑用地 市政停车场
影响建筑层数的因素--经济性 层数 产品类型 1--5层 独/联/叠 6层 多层/情景洋房 11+1层 小高层 18层 中高层 80米（26层） 高层 100米 高层 120米 超高层
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2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率 建筑密度 住宅类型 容积率 建筑密度 住宅类型
0.1-0.3 10~20% 独栋
0.6~0.75
30~35%
1、联排别墅占地较大，但不 易出面积。
1.3~1.5 1.5~2.0 2.5~6
28~32% 25~30% 15~20%
2、一般底跃虽然可类别墅， 但只有1~2层的面积可溢价。 3、电梯洋房比多层在相同覆 盖率下更易出面积，产品价值 溢价比较高。
3.0产品价值—产品类型
商 业 高 层
别墅 大院
利用河道、绿地、高差 将差异大的业态分开。 既满足各业态的需求，也保证了其品质。 南北分区－大院别墅 vs 花园洋房 商业vs小户型高层
多层 洋房 洋房布置在南侧可减少高层对大院别墅的影 响。商业尽量接近学校大门、公交站点。 高层布置在远端。
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4.0 项目案例分析
总图鸟瞰及经济技术指标
2.5~4.5
1.超/高层 2.超高层+小 高层/高层 3.超高层/高 层+多层 4.高层+别墅 5.多种组合 1.集约式 2.围合式 3.轴线式
规划排布 1.岛屿式 方式 2.行列式 3.自由式
1.行列式 2.自由式 3.向心式
2.0不同容积率区间的建筑分类
容积率区间1.0-3.0 同一地块多种可能性
案例1 重庆睿城项目
用地面积: 106688 m2
地上建筑面积: 160035 m2
总建筑面积: 215671 m2 容积率:1.5 绿化率:30% 建筑密度:30% 住宅: 136052 m2 (计容) 14410 m2 (不计容） 商业: 22788 m2 (计容) 车库: 38326 m2 (车位) 地下超市: 2918 m2 (不计容) 其他:1195 m2 (计容)
二层平面
三层平面
3.0产品价值—产品类型
提升容积率手段-高层
1标准层消化——扩大标准层面积：增加
进深 、增加梯户比、增加户型面积定位
提升容积 率手段
2拔高楼宇高度——超高层 3功能转换——利用容易出高容积率的
物业形态，帮助住宅消化容积率压力
4东西向围合排布——增加东西向拍
布产品，增大整体进深同时满足日照
地块指标推算 S1 x K1 + S2 x K2 +…= S*K （总建筑面积） S1 + S2+… = S （总用地面积）
总销售额＝Ｙ１*（S1*K1）＋Ｙ２*（S２*K２）+…
1、K1 K2 K Ｙ１ = = = = 产品1容积率 产品2容积率 总容积率 产品1销售单价 2、S1 S2 S Ｙ２ = = = = 产品1用地面积 产品2用地面积 总用地面积 产品2销售单价 3、…
1.叠加+其 他别墅 2.多层/洋 房 3.多层+别 墅 4.小高层+ 别墅/多层 1.轴线式 2.向心式 3.行列式 4.自由式
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1.5~2.0 2.0~2.5
1.小高层 住宅 2.小/高层 +多层 3.小/高层 +别墅 4.多种组 合 1.围合式 2.轴线式 3.行列式 4.向心式 1.高层住宅 2.高层+小 高层 3.高层+多 层 4.高层+别 墅 5.多种组合 1.围合式 2.轴线式 3.行列式
各 业 态 的 容 积 率 面 积 收 益 表 预计建面价格 10000/ ㎡ 5000/ ㎡ 8000/ ㎡ 5500/ ㎡ 4200/ ㎡（清水） 预计地价外成本 2700 / ㎡ 2600 / ㎡ 3450 / ㎡ 2750 / ㎡ 3000 / ㎡ 容积率面积收益 7300元 2400元 4550元 2750元 1200元
20.5层