风
已入驻艺术品、工艺品 商店40余家，工作室、 设计室20余家，引进了1 0个国家的艺术人群，中 西方文化在此交融，被
称为‘上海的苏荷’
案例借鉴2 上海田子坊
历史街区的保护和利用首先必须根据其历史文 化价值，确定其所承载的历史文化内涵，从而 确定保护和更新的内容。
保护上海近代社区发展的脉络 推动泰康路新型现代里坊社区的形象塑造
功能模块 餐饮
休闲娱乐 零售 服务
业态组合 餐厅
餐吧BAR 咖啡店
夜店 娱乐店 零售店
花车 办公
店铺数量 19 15 4 12 2
7
6
占比 58%
22% 11% 9%
开发模式案例
新加坡克拉码头
项目资源梳理：地处原跳蚤市场和商脉，坐落大量码头历史建 筑，水景为最优势资源。
很早之前，新加坡河是货物驳船停靠的理想位臵，于是河两岸 修建了大量仓库。随着历史变，排屋仓库渐渐弃用，克拉码头 逐渐变成跳蚤市场等传统商贸聚集地。可见，水景、传统商脉 河和历史建筑构成了克拉码头改造之初拥有的资源。其中河岸 水景无疑是最优势资源。
业态分布 ———以怀旧民俗艺术品及艺术工作 室为主，伴有少量餐饮，目前入住商户达到100 余户,其中餐饮占到40%，其余除几座公共建筑 外，全部是零售业态。
知名商户： 陈逸飞工作室、 尔东强艺术中 心、王劼音画 室等；
业态：以怀 旧民俗艺术品、 艺术画室、民 俗服饰为主， 同时伴有特色 餐饮。
餐饮
利用灯光效果，营造五彩斑斓的水影，让克拉 码头越夜越美丽
开发模式案例
新加坡克拉码头
开发策略2：通过设置水上巴士，利用水系纽带的关联作用， 整合新加坡河岸主要景点，形成价值连锁放大效应。
克拉码头
开发模式案例
新加坡克拉码头
开发策略3：以餐饮娱乐带头，聚集人气，通过引进国际知名 休闲餐饮娱乐项目，以点带面营造克拉码头度假氛围
餐饮 休闲 酒吧 公建 其他
招商定位： 招商方向主要定格在与旅游休闲相关的餐饮、酒吧、 咖啡馆、茶馆、美容健身中心等国际顶尖品牌； 国际一线品牌将占有40％的份额，国内发达城市的 一线品牌占有30％的份额，其余30％。
案例借鉴1 南京1912
体验式设计——运用大量情景小品及灯光烘托氛 围，交流空间得到最大范围展示，让民众在这里 充分体验到主题商业的魅力
经营
以租为主，统一经营，租金及运营收益为项目的主要盈利途径
历史文化特色商业街区
开发模式研究
● 新加坡克拉码头、上海新天地广场 ●
开发模式案例 新加坡克拉码头
概述：克拉码头（Clarke Quay）是位于新加坡 河与河谷路（River Valley Rd.）一角的旅游胜地， 以新加坡第二位总督的名字命名。
新西兰极限娱乐项目
The Clinic特色酒吧 意式品牌餐厅‚VERVE EXPRESSO‛
开发模式案例
新加坡克拉码头
开发策略4：保留原有二手交易市场功能，并改造为艺术品制 作展示与交易空间，丰富区域文化活力，提升区域价值品位
克拉码头保留了原有跳蚤市场功能，加以 规范，改造成文化商业/展示场所，贴上 了文化传承发扬的标签。
位臵：田子坊位于中国上海市泰康 路210弄；
交通：临近轨道交通九号线和多个 交通站点，交通极为便利；
规模：建筑面积2万余平方米。
上海新天地
本案
地铁站
案例借鉴2 上海田子坊
田子坊废弃的老弄堂工厂区经过历史街区保护 改造，发展成为上海保存历史文化遗存类型最 为丰富的历史街区之一。
上世纪50年代
90年代
功能组成：
南京１９１２‛的设计风格与总 统府遗址建筑群总体风貌保持一 致。总统府是南京民国建筑风貌 的集中地；
１７幢建筑，其中５幢是原有的 民国建筑，最高的只有三层楼， 大多数建筑是两层楼甚至是平房。
建筑风格： 青灰色与砖红色相间的建筑群，风格古朴精巧，错落有致、
呈Ｌ形环绕‛总统府‛； 大多数新建筑中，无修饰与浮华的青砖既是墙体，又是外部
1998年
发展至今
典型的弄堂工厂，由海 华制革厂（1935）、康 福织造厂（1935）、永 明瓶盖厂（1936年）、 香粉材料公司（1936）、
上海食品工业机械厂 （1958）组成
产业结构调整，这些工厂 效益连年下滑，一些厂房 闲臵起来逐渐废弃，成为
当地政府负担
一路发文化发展公司首 先进驻泰康路揭开了泰 康路上海艺术街的序幕， 著名画家陈逸飞、尔冬 强、等艺术家和一些工 艺品商店先后入驻泰康 路，渐渐吹起了艺术之
新加坡克拉码头 小 结
充分依托水系强势资源，作为主线贯穿项目主体，并通过灯光效果进一步 加强景观氛围，形成项目最显著特色。
科学的业态布局（依照临河距离进行圈层布局）和配置，以餐饮休闲娱乐 为主导进行启动，后期加入办公零售等复合功能，起到休闲主导的站位，吸引 高端度假客流。
装饰，烟灰色的墙面上，勾勒了白色的砖缝，除此之外无任 何修饰。
案例借鉴1
以酒吧等休闲餐饮为主要经营业态，消
南京1912 费档次定位中高档，注重国际一线品牌
的引进
业态：以酒吧为主，特色餐饮和休闲为辅； 经营模式：只租不售，经营者和管理者分离。
公建 11%
其他 16%
餐饮 42%
酒吧 19%
休闲 12%
促进视觉创意产业的良性发展 推动上海文化产业群的形成 创造开放的社区型休闲空间 完善上海都市休闲消费体系
清
合
晰
理
地
的
理
实
念
施
成功
按‘以保为主、适量更新’的原则，对 规划对基地内建筑按照风貌等级分类
保留历史建筑：保留历史建筑不得整 体拆除，应当予以维修和再利用。
一般建筑：按照建筑风貌细分为甲一般 建筑等、乙等一般建筑两类
E
克拉码头
C B
D A
开发模式案例
新加坡克拉码头
开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过 灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。
为进一步彻底突破临水不亲水的局限，开发商 请国际知名设计公司ALSOP进行沿河的景观改 造，其主要措施包括：
具备景观效果的休憩空间打造——结合东南亚 地区多雨的特点，为河岸打造开放式的荷叶状 景观‚顶棚‛，‚顶棚‛延伸至河内约1.5米， 成为亲水餐饮、休憩的主要空间，由于其独具 特色的造型，本身也成为区域的一大看点
租金水平： 租金均价在 3.5元/天〃平 方米
零售/工作室 公建
案例借鉴2 上海田子坊
体验感塑造—— 注重感官的享受，通过民俗怀 旧风与现代艺术碰撞制造具有强烈的艺术冲击 力的小品、墙画，让人流连忘返
小规模历史文化特色商业街KPI
资源
深入挖掘历史文化资源，通过人文资源的放大或新文化产业的植入， 形成项目的独特气质，打造商业发展所需的资源平台；
人文影响：引领了南京人 时尚休闲理念
引领时尚潮流：成为南京 最具时尚的新品发布集中 地 、成为名人活动名牌 产品展示荟萃地 、成为 影视剧组拍摄基地 、成 为媒体关注的焦点
案例借鉴2
上海田子坊
案例借鉴2
上海田子坊
基本情况 ————总建筑面积约2万余平米， 临近轨道交通及多个交通站点，交通极为便利
• 古董二手市场：旧古董、老唱片、老收藏 的展示销售市场
• 艺术品制作现场演绎和销售：蜡烛制作、 毛纺编织、现场作画
• 传统艺术表演：乐器、传统戏曲
• 艺术成品展示销售
• 克拉码头还与Aeon Ventures公司合作，安 排更多的艺术家到展销他们手工艺术品， 既有本国传统艺术，也吸收国外特色艺术
开发模式案例
案例研究
参考性案例20多个 杭州清河坊 杭州西湖天地 上海新天地 上海田子坊 黄山屯溪老街 北京798 重庆瓷器口 阳朔西街 南锣鼓巷 前门大街商业改造 上海七宝街 昆明老街 南京1912 针对性案例6个 上海田子坊 南京1912 新加坡克拉码头 上海新天地 成都宽窄巷子 上海太平桥改造 …………
……
项目占地：2.3万平米 发展商：嘉德臵地 开业时间：2006/12/27（历经3年翻修）
开发模式案例
新加坡克拉码头
总体布局：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过灯 光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。
以喷泉广场为中心分成A~E5个区域，喷泉广场 作为中心节点，配合5个主要入口，易于聚集人 气和疏散人流。
传统 商贸区
水景
旧时代 历史建筑
开发模式案例
新加坡克拉码头
开发策略1：以强势资源水景作为主线贯穿项目主体，并通过 灯光营造下色彩斑斓的水影效果进一步强化水景的亮化作用。
克拉码头取地新加坡河河道弯曲处，尽可能临 水而建，很好的依托河道水景作为强势景观资 源。
从图中可见，克拉码头只有一侧临水，不完全 亲水，故项目依照临河距离进行圈层布局，亲 水的A、D、E区域主要为餐饮及休闲场所，不 亲水的B、C区域以购物及娱乐为主，最大化的 利用水景营造休闲安逸的氛围。
案例借鉴1 南京1912
街区开业后，有近百位明星光临街区，年均举办 20余场明星见面会；每年举办超过50场的街区活 动，带动街区人流超过200万。
案例借鉴1 南京1912
南京1912成为浓缩南京城市人文精华和民国历史 风采的并能引领时尚的‚城市客厅‛。
城市影响：成为娱乐休闲 业的重要增长
商业影响：南京1912开 创了全新的商业运营管理 模式
发展历史：
原是上世纪50年代典 型的弄堂工厂；
90年代由于产业结构 的调整，这些工厂效益 逐年下滑，厂房闲臵多 年；
2000年5月，在市经委 和卢湾区政府的支持下， 田子坊进行了改造；
开发旧厂房2万余平方 米，吸引来自18个国家 和地区的70余家企业。