国内成功Block案例－杭州·下沙华元十六街区
杭州下沙元16街
项目位于杭州下沙，包括 NEW LOFT酒店式公寓、写字 楼和2万平方米街铺。 建筑形态特色为南北两幢16层 酒店式写字楼，中间由三层商业 模块街相连；高层底下三层架空 贯通南北，形成商业内街，十个 BLOCK模块街区相对独立又浑 然一体。 该项目于2004年被上海住交会 评为全国唯一“最佳商业地产 奖”。
Sp活动
行业论坛、酒会、开盘典礼、结合新闻报道
社会
新闻发布会、各媒体、现场包装、户外
客户
商客会、客户联谊会
【4】 营销执行
【江南春城商业营销安排】
日期
6月 7月
8月 9月
10月 11月 12月 1月
招商 媒体配合
销售
确定招 商家选择、引进 商方案
商业模 销售广告配合 式炒作
内部登记
正式销售
开盘
第一阶段：蓄势期（2007年7月－8月）
居住 商业配套和休闲配套 向城市开放 聚集人口 亲切和谐的邻里关系 ……
以上BLOCK核心要素，在本案皆可具备； 另一方面来说，本案规划与BLOCK街区理念不谋而合；
江南春城，天生BLOCK街区。
【3】 归真—纯正BLOCK
国外Block
在欧美许多国家，街区式生活已是人居的主流模式。如伦 敦的牛津街、意大利的米兰街区、美国的环球CITYWALK、 圣地亚哥霍顿中心、日本惠比寿花园城，都是享誉世界的 国际街区。
101-150
151-200
201以上
从图表可以看出商铺多数为双
层，单层仅14间；商铺面积普
遍较大，最小的为100平米左右，
仅5间；151－200平米最多，达
41
23间；200平米以上也有15间。
14 单层 双层
项目swot分析
S：优势
位于青山住居区核心 邻近建二商圈 全部为街铺 围合、开放、居商交融的街区
道（Road），主要强调它的交通和步行功能； 街（Street），主要强调它的商业功能， 那么街区（Block），它的寓意是什么呢？
Block 街区 ==
B-Business（商业）+L-Liefallow(休闲)+O-Open(开放) +C-Crowd(人群)+K-Kind(亲和)
街区，即要提供居住，又要有丰富的商业配套和休 闲配套，它要向城市开放，有一定的规模，能聚集 一定数量的人口，又要有亲切和谐的邻里关系。街 区，与其说具备商业特征的商居城，不如说应有尽 有的生活城。
商业面积分布表（一期）
栋 层 栋总面积
单铺面积
开间 进深
1号楼 二层 4523.89
4523.89
58.3 49.4
2号楼 二层
3/6号楼 二层
2469.03 925.4
197.61 114.8
176.44 137.76
171.68 137.76
219.47 137.76
107.84 137.76
包租，代租—— 包租： 开发商成立经营管理公司，投资客户按一定的租金价格租 赁给经营管理公司，再由经营管理公司向商户出租； 代租： 即委托租赁，投资客户将商铺委托给开发商代为招租，开 发商为投资客户提供免费租赁服务。 具体采用哪种策略，将视销售情况而定，销售较好的情况 下采用“代租”；销售受阻的情况下采用“包租”。
10号楼 一层 1094.12 183.03 167.1 212.84 220.71 167.1 96.96
合计 —— 15144
——
6.9--11 6.9--11
6.9-11.8
14.5
14.5 23.85
7.8— 12.7
23.85
单铺要素分析（一期）
25
23
20
15
15
11
10
5
5
0
100以下
万科城市花园－武汉的Block？
向城市开放； 聚集城市或区域人口； 显然， 万科城市花园并不具备， 其重在住宅开发，这与 BLOCK的居商并重的理念 并不相符。 万科城市花园的BLOCK， 仅是被赋与BLOCK概念的 小区商业配套。
万科城市花园显然缺乏Block街区必要要素。而本 案，处于中心城区、青山住居大社区、多条街贯 通一体、向城市开放……具备一切Block街区必要 要素。
w：劣势
单铺面积过大 双层单铺多，对经营业态选择性高 街面被小区出入口分割，连续性差
o：机会
青山住居区西迁 市级重点功能带动青山腾飞 青山经济实力强，收入高 建二、建三被定位中心商业街
t：威胁
徐东对青山消费的分流 建二商圈的内部竞争
【2】 本色—天生BLOCK
街，街道，街区？
BLOCK街区的规划理念是20世纪中期兴起的一种全新的社区 规划理念。这种理论认为，我们传统的称谓“街道”，实际上 是“街”与“道”不分，而街区则有着更丰富的内涵。
策划思路：
【 开
目标——完成招商商户的确定及洽谈工作展开；为项目开盘蓄聚势能，
盘 阶
积累潜在客户；
段
营 现状——本阶段商业经营模式及品牌缺乏知名度；
销
执 行
对策——借势青山的高关注度，广为宣传青山的商业发展潜力，同时传
细
案
播“武汉纯正BLOCK街区”，吸引投向青山的关注目光；
】
效果——务求令市场在短期内对青山价值以及本案BLOCK特性形成高度
休闲运动block
运动服饰、运动用品专卖 健身会所、女子会所（SPA）
休憩区
露天茶座、饮料摊、休闲座椅、表演广场 景观小品
社区生活block 女子block 餐饮block
潮流动感block
超市
品牌零售block
休闲运动block
【营销篇】 武汉看青山
世界看武汉，武汉看青山
——将项目的营销提升至城市营运的战略高度
社区生活block
超市、药店、面包店、花店 书报亭、洗衣店
品牌零售block
品牌服饰、珠宝、钟表、香水 品牌化妆品
block
纯 正
女性block
量贩化妆品连锁、活色生香内衣、婚纱摄影 美容美发、美甲、美容美发学校
潮流动感block
潮流饰品店、玩具店、影音制品、图书 潮流家居馆
街 区
餐饮block
中式餐饮组团：中餐品牌连锁、小吃美食 休闲餐饮组团：休闲小站、茶社、酒吧
挺进青山，武汉财富新矿区
终端消费客户
外围客户 辐射客户 核心客户
青山居民
周边武 昌居民 其他城区
拒绝徐东，拒绝武昌，拒绝汉口 武汉纯正BLOCK街区，体验消费潮流新时尚
【2】 销售推动力
销售推动“四板斧”
——保证项目营销、营运成功的组合策略
招商先行—— 通过招商先行试探市场对项目的看好程度，以此确定项目最 终的促销策略及价格策略，保证销售价值的最大化；招商成 功，一方面可以在一定程度商提升项目价值，最重要的是可 以极大增强投资客户的信心，保证项目营销成功。 组合招商—— 本案商业单铺面积普遍较大，超出了很多业态对经营的需求， 因此必须采用组合招商策略。即将大面积商铺定位为同类业 态的小型专业买场，引入多家商户共同经营。以此规避商铺 面积过大的弊端。
放水养鱼—— 开发商将部分集中商业（大面积）保留产权，不对外 销售，引入主力店经营。待经营成熟后再视情况处理， 此时可以对外销售，也可继续保留产权收租作为长期 收益。此策略，一方面可以向客户展示开发商共进退、 及营运项目的决心，从而坚定客户信心；另外，经营 成熟后，客获得更大的销售价值。
【3】 推广策略
武汉，世界的焦点—— 中国经济的快速发展，吸引了世界的目光；中部崛起战略的提出与实施， 使武汉成为中国的焦点，同时，也成为世界的焦点。 青山，武汉的焦点—— 青山一直偏居一隅，潜力发展工业，价值低估遮掩了投向青山的目光。 今天，天兴洲公铁路长江大桥的建设，世界级火车站——武汉站的规划 建设，促使青山由单一工业区向综合性城市功能去转变，由此，成为武 汉又一发展焦点。 BLOCK街区，引领现代商业新潮流—— 时尚、现代的BLOCK街区，引领现代消费潮流，同时奠定青山商业振兴 的基石。
完善的街区导视系统
丰富多样却风格统一的导视系统，不仅是街区指示 功能，更是令人愉悦的视觉景观。
沿街休憩小品示意（“街道家具”/景观元素——人文符号）
【2】 BLOCK业态
业态定位原则：
整体定位，分期实施 将一、二、三期商业纳入整体考虑，统一定位。根据每条街的不同特性， 选择适合的业态，形成分而有序、整体统一的block街区。再根据工程 进度分期招商。 流行性原则 选择时尚潮流业态，定位流行商品类别，以与竞争商圈形成差异化。 复合性原则 形成吃饭、休闲、购物、游玩、健身等复合性商业功能，体现街区与集 中商业的差异化优势。 互动性原则 为街区业态间互动、商业业态与建筑形态间互动、不同街区间的互动， 提供条件，形成互动式block商业形态。
国 外 街 区
Block
国内成功Block案例－建外SOHO商业街
建外SOHO商业街，包括16条 小街，由18栋公寓、2栋写字楼、 4栋SOHO小型办公楼及大量裙 房组成； 中心花园和会所，会所中有各 种时尚、现代的娱乐项目； 开放、现代、时尚是建外 SOHO商业街的标志； 300个沿街店铺，每日将5万人 在其间休闲、游览。 业态：美容美发、服装服饰、 零售、装饰、家居、、工艺品、 健身俱乐部、音像等。
关注，从而吸引市场客户到现场参观，为后期销售作铺垫。
7号楼 二层 2065.03 263.64 242.05 187.68 187.68 242.05 187.68 187.68 242.05 200.1
8号楼 一层 627.52 100.05 103.49 93.84 93.84 103.49 100.5