建筑经济技术指标常见词汇整理与计算方法
(1容积率:即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比
计算公式为:容积率=总建筑面积/土地面积
容积率可根据需要制定上限与下限.容积率的下限是保证地块开发的效益,防止无效益或低效益开发造成土地的浪费。
容积率上限防止过渡开发带来的城市基础设施超负荷运行。
容积率还可以根据建筑用途的不同,分为全部建筑容积率,公共建筑容积率,住宅建筑容积率等。
建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值,与建蔽率为不同概念。
例如:在1万平方米的建筑基地上,建有单楼层5千平方米,共两层楼的建筑,则容积率为100%,建蔽率为50%。
公式:容积率=总建筑面积/总用地面积(与占地面积不同
(2建筑密度:即规划地块内各建筑基底占地面积与地块面积之比,计算公式:建筑密度=建筑基底占地面积/地块面积
(3绿化率,亦称绿地率:指的是规划地块内各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率,计算公式:
绿地率=绿地面积/土地面积
绿地率通常以下限控制。
这里的绿地包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地,不包括屋顶、晒台的人工绿地。
公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。
(4建筑物占地面积:以外墙(底层勒脚以上的外围水平面积计算。
构筑物占地面积以占地轮廓计算,但不包括铁路、道路,围墙及管线。
(5总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物所占面积、运动场地等等。
规定建筑物应距离城市道路或用地红线的程度,多层一般不小于退让5m,高层退让不小于10M
容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。
建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。
对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。
绿化率也是如此。
绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,
发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。
这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。
一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。
但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。
容积率比净容积率要低50%左右。
这两个指标都是合法的,除特别说明外,说到容积率时一般都是指净容积率。
但国家没有明文规定开发商只能宣传净容积率,于是,一些开发商就钻法律的空子,将净容积率换算成毛容积率来宣传,购房人弄不明白其中的奥妙,还以为这个小区的容积率真的很低,入住后才发现上当了。
什么是容积率?按照《成都市土地使用和建筑规划管理技术规定(试行》的解释,容积率是地面以上各建筑面积的总和与建筑用地面积的比值。
容积率和建筑密度直接关系居住的舒适度,容积率越低,居住密度越小,人们的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。
但对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋价格中的比例,决定被开发土地的含金量。
因此,容积率越高,开发商的利润就越大。
其他基本词汇,住宅:
建筑面积=套内建筑面积+公摊面积(一般测绘部门会给出
总建筑面积=所有建筑物的建筑面积的和
公摊面积=每户分摊的公共部位的面积(一般由测绘部门给出
公摊系数=公摊面积/建筑面积
根据《房产测量规范》房屋实测报告的房屋建筑总面积包括:房屋套内建筑面积和房屋分摊的共有建筑面积。
建设用地面积:是指项目用地红线范围内的土地面积,一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。
总建筑面积:指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。
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建筑面积:指建筑物各屋外墙(或外柱外围以内水平投影面积之和,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m的永久性建筑。
基地面积:指根据用地性质和使用权属确定的建筑工程项目的使用场地,该场地的面积称为基地面积;
建筑密度:建筑物底层占地面积与建筑基地面积的比率(用百分比表示。
建筑容积率:系指建筑总楼板面积与建筑基地面积的比值,与建蔽率为不同概念。
例如:在1万平方米的建筑基地上,建有单楼层5千平方米,共两层楼的建筑,则容积率为100%,建蔽率为50%。
公式:容积率=总建筑面积/总用地面积(与占地面积不同
绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
日照间距:前后两排南向房屋之间,为保证后排房屋在冬至日底层获得不低于一小时的满窗日照而保持的最小间隔距离。
日照间距的计算方法: 以房屋长边向阳,朝阳向正南,正午太阳照到后排房屋底层窗台为依据来进行计算。
建筑高度:指建筑物室外地平面至外墙顶部的总高度。
应符合下列规定:烟囱、避雷针、旗杆、风向器、天线等在屋顶上的突出构筑物不计入建设高度。
楼梯间、电梯塔、装饰塔、眺望塔、屋顶窗、水箱等建筑物之屋顶上突出部分的水平投影面积合计小于屋顶面积的1/4,且高度不超过四米的,不计入建筑高度。
平顶房屋按建筑外墙散水处至屋面面层计算,如有女儿墙,按女儿墙顶点高度计算;坡顶房屋建筑按外墙散水至建筑屋檐和屋脊平均高度计算。
坡顶不同坡度计算按照当地规定执行。