年总费用是指待估农用地的使用者在进行生产经营活动中所支付 的年平均客观总费用，也需根据待估农用地生产经营活动的方式测算 得到。
①待估农用地为直接生产经营方式时，用农用地维护费和生产农 副产品的费用之和作为总费用。其中，维护费一般指农用地基本配套 设施的年平均维修费用；生产经营农副产品的费用为生产农副产品过 程中所必须支付的直接及间接费用，包括种苗（或种子费、幼畜禽 费）、肥料费（或饮料费）、人工费、畜工费、机工费、农药费、材 料费、水费、农舍费（或畜禽费）、农具费以及有关的税费、利息等。
土地还原利率=安全利率+风险调整值 安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或银行一年期定期存 款年利率，风险调整值应根据农业生产所遇到的灾害天气，评估对象 所处地区的社会经济发展水平和农用地市场等状况对其影响程度而确 定。 ③投资风险与投资收益率综合排序插入法。将社会上各种相关类 型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所 对应的范围，确定其还原利率。
根据市场流通交易的类型，农用地价格可以分为农用地承包价格、农 用地转包价格、农用地租用价格、农用地抵押价格和拍卖价格。
根据价格的适用空间范围，农用地价格可以分为宗地地价和基准地价 两种类型。
根据农用地功能，农用地价格可以分为农用地经济收益价格、农用地 生态收益价格和农用地社会收益价格。
根据农用地所转向经营主体的差异，农用地价格也可分为三种类型： ①农用地内部流通价格。②农用地内部转用价格。③农用地征用价格。
第五章 农用地估价
第一节 农用地估价的概述
一、农用地估价的目的、意义 （一）目的
在农用地定级的基础上，对全市（县）范围内的耕地和园 地按农业用途评价其基准地价，建立农用地基准地价修正体系， 显化农用地价值，为农用地使用权有偿使用和流转以及规划管 理，提供科学的基础数据。
（二）意义
（1）为确定农用地转包费、转让费、租赁费提供依据。 （2）为确立合理的土地征用补偿费提供参考依据。
t
Ib
式中：
Kt----期日修正系数； Ip ----估价期日的地价指数； Ib ----交易日期的地价指数。
Kn
Ioi Ibi
式中： Kn----自然因素的修正系数； Ioi----待估农用地i自然因素的指数； Ibi----交易实例i自然因素的指数； n ----自然因素的个数。
第一节 农用地估价的概述
三、农用地估价的原则和方法
（一）原则
1、预期收益原则 2、替代原则 3、报酬递减原则 4、贡献原则 5、变动原则 6、供需原则 7、合理有效利用原则
第一节 农用地估价的概述
三、农用地估价的原则和方法 （二）评估的方法
农用地估价的基本方法主要有收益还原法、市 场比较法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法、评分 估价法等。
1、收益还原法
收益还原法是以土地收益价格为依据，将待估农用地在未来 某些年预期的纯收益，以一定的还原利率还原成估价期日价格的一种 方法。收益还原法的基本公式为：
P
a r
1
1
1rn
Hale Waihona Puke 式中：p ----土地价格;
a----土地市场收益;
r ----土地还原利率; n ----土地使用年期。
当 为无限年期时，公式变为：
采用市场比较法进行农用地估价时，比准价格的计算公式为：
PP bK cK tK m K eK sKy
式中：P--待估农用地的比准价格；Pb--交易实例价格；
K Icp
c
Icb
式中： Kc----交易情况修正系数； Icp----待估农用地交易情况指数； Icb----交易实例农用地交易情况指数。
K Ip
土地年纯收益为年总收益与年总费用之差。年总收益、年总费用、土地还 原利率的测算方法如下：
（1）年总收益的测算
年总收益是指待估农用地按法定用途合理有效地使用所取得的持续而稳 定的客观正常年收益，需根据等待估农用地生产经营活动的方式测算得到。
①待估农用地为直接生产经营方式时，用根据其产量和估价期日正常市场 价格水平下的农产品年收入（包括主产品收入和副产品收入）作为年总收益。
②待估农用地为租赁经营时，用土地租赁过程中所必须支付的年 平均客观总费用作为年总费用。
（3）土地还原利率的确定方法
土地还原利率的确定方法主要有以下三种： ①租价比方法。选择与评估对象处于同一地区或近邻地区、类似 地区及相同用途的三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与评估 对象相似的农用地交易实例，以交易实例的土地租金或土地纯收益与 其价格的比率的均值作为土地还原率。 ②安全利率加风险调整值法。即：
2、市场比较法
市场比较法是根据替代原则，参照邻近地区条件相同或相 近地块的若干个农用地交易案例，对交易案例成交价格进行修正得到 待估农用地的比准价格，然后采用简单算术平均法或加权算术平均法 等访求计算得出待估农用地价格的一种方法。市场比较法要求待估农 用地所在区域有比较完善的农用地交易市场，估价人员具备较为丰富 的知识和经验。
第一节 农用地估价的概述
二、农用地价格的特点和分类 （一）特点
1、以其收益能力作为价格基础。 2、价格评估困难。 3、价格具有不确定性。 4、农用地价格水平是其他用地价格的基础。
第一节 农用地估价的概述
二、农用地价格的特点和分类 （二）分类
根据价格的用地类型，农用地价格可以分成水田价格、旱地价格、园 地价格、林地价格、养殖水面价格、牧草地价格和未利用地价格。
P
a r
收益还原法着眼于农用地的预期收益，从农用 地总收益中扣除物质费用及劳动力成本等，分离出土地纯 收益，能比较准确地反映农用地本身的生产力或收益能力 的真实水平。
收益还原法比较适合评估农用地的农业生产经济价格。 采用收益还原法评估农用地价格，所计算的年纯收益应与 其权利状况相对应，即相应权利主体所获得的年纯收益经 还原就是该权利状况下的价格。
②待估宗地为租赁经营，农用地由其产权拥有者用于出租时，每年所获得 的客观租金及承租方支付的保证金或押金的利息收入之和作为年总收益。其中 客观租金根据实际租金水平考虑评估期日当地正常的市场租金水平进行分析计 算；保证金呀押金的利息按其数量及评估期日中国人民银行的一年期定期存款 利率进行计算。
（2）年总费用测算