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建筑工程总承包合同谈判应注意的问题

总承包合同谈判应注意的问题

一、选定合同形式

首先确定合同形式,合同形式有多种,最常用的有两种。一种是固定总价合同形式,另一种是单价合同形式(工程量清单合同)。固定总价合同,承包方要承担工程量漏算、错算的风险,还要承担合同执行过程中价格上涨的风险,这方面对承包方很不利。单价合同一般而言结算是以实际工程量及相应单价进行计价和付款,其中单价分固定单价和可调单价。固定单价是双方约定一个价格浮动范围,市场价格浮动没超过约定的范围,则价格不予调整,若超过则根据合同约定进行调整。可调单价是价格随合同执行过程中市场价格的变化而变化,双方在合同执行过程中双方要及时跟踪、调查市场价格并及时确认所用材料和人工的价格。

建议:选用工程量清单合同。(合同条款采用FIDIC合同条款)

二、现场条件

施工现场业主(发包方)应该做好“三通一平”,此项需现场查勘。

三、工程范围

工程范围不清楚,业主可随意扩大工程范围和增加新项目。

对策:1、限定工程范围仅为清单中所例出的工程;

2、增加对新增加工程可冲洗约定价格条款。

四、工程的开工日期和工期

五、工程质量

双方应在合同中约定工程质量是合格还是创优,创什么优。承包商在施工过程中应加强管理工作,确保工程达到设计要求,否则应对业主损失给予赔偿。但达不到设计要求的原因很多,责权不平衡或不易弄清楚。

对策:1、赔偿责任仅限于因承包商原因造成,

2、对业主原因达不到设计要求的,承包商有权获得补偿。

六、责任和义务

责任和义务,合同文本条款中做了明确的规定,承包商应严格遵守。严格执行工程师(业主方或监理方)对工程的各项指令并使工程师满意,但工程师权限过大,使工程师满意对承包商生产极大约束。

对策:工程师指令及满意仅限于技术范围及合同条件范围,并增加反约束条款。

七、工程预付款

承包商根据自身的经济实力,与业主约定是否拨付预付款及预付款的额度。预付款拨付的具体时间和相对时间,扣回预付款的时间和比例等均应在合同中注明。

八、工程进度款

工程进度款支付时间和方式以形象进度可选择按月结算和支付、分段结算和支付、竣工后一次付清(小工程)及其他约定的方式。承包商可根据自身实力选择其中方式和拨付额度。

九、合同价款及调整

由于市场的原因,人工费及材料价格随市场浮动很大,双方应在合同中约定价格调整的依据,一般约定为以施工同期的当地地区的造价信息价格为准。造价信息中没有相关信息的,以双方经市场调查后约定的价格为准。在施工过程中,双方应分期及时确认相关价格。

十、工程量的变更和增减

工程量变更应有一个合适的限额,超过限额,承包方有权修改单价。对于单项工程的大幅度变更,应在工程施工初期提出,并争取规定期限,超过期限且大幅度增加的单项工程由发包方承担材料、工资(人工费)价格上涨而引起的额外费用;大幅度减少的单项工程,发包方应承担因材料业已订货而造成的损失。

十一、保修期和质量保证金

各项保修的范围和期限应执行国家相关法律,由于工程自身的原因(设计原因造成的出外)造成的需返修,由承包商负责;由于使用的原因造成的需修理,由业主负责。质量保证金的额度及拨付时间均因在合同中约定好。

十二、支付保证

为防止业主资金不足或不到位,可要求业主提供支付银行出具的资金到位证明或资金支付担保。

十三、关于材料机具报验及其相关

对于报送给工程师(业主方或监理方)审批的材料样品应规定答复期限,工程师在规定期限内不答复,则视为“默认”,经“默认”后再提出更换,应由发包方承担延误工期和材料业已订货而造成的损

失。

对应向工程师报验的现场机具及测量仪器、设备等,应在合同中列出清单,写明名称、型号、规格、数量等。如监理或业主要求增加超出清单内容的(如为了赶工期等原因),则因由发包方超出的费用。

十四、关于违约责任的约定

合同中应有双方协商约定有关违约责任的条款。

十五、谈判技巧

1、依法造势:依据有关法律法规,在合同谈判中制造合同双

方平等谈判的声势。

2、抓大放小:大的原则不能放弃,小的条款可以协商,达到

“求大同,存小异”的结果。

3、针锋相对:并不是在谈判桌上与对方争论得面红耳赤,而

是对于合同条款中不能让步的原则问题,一定要以法律为准绳,以事实为根据说服对方,依法办事。

4、舍远求近:具体到工程款的支付条款,就是要体现“迟

得不如早得,早得不如现得”,只有工程款早日收回,才能保证施工成本尽早收回,施工利润尽早形成。

2014年6月29日

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