未按合同约定使用土地应解除合同并返还土地
张朝夕邓辉案情
被告某木竹有限责任公司于2003年5月17日与原告某工业园区签订《土地出让合同》。合同约定：原告将其辖区内一片土地出让给被告，被告在该工业园区投产1000万元，兴建太阳能光电，宠物系列用品等项目生产，土地出让金50万元，被告在合同签订时向原告方付用地定金人民币5万元，在破土动工之日付10万元，余额在8月底全部付清，被告在与原告自签订合同之日起一个月内必须动工兴建厂房，一年内竣工投产。如被告不能按期开工兴建厂房，原告有权立即解除本合同并将土地使用权收回，被告不得有异议。同时按照园区规定，被告兴建厂房等设施建设占地面积必须达到用地总面积的60%。原、被告订立合同后，该县土地管理部门向被告核发了土地使用权证。后被告未按合同约定投资1000万元兴建太阳能光电、宠物系列用品等项目，仅仅在受让土地上建设了占地面积约2000m2的车间及简易工棚，也未按合同约定支付土地出让费。原、被告双方多次协商未果，故原告诉至法院请求判决解除该土地出让合同，并返还该工业用地。
分歧
对本案是否应判决解除合同，返还土地，主要存在以下三种不同观点：
第一种观点认为原告主体不适合应裁定驳回原告诉讼。
根据《城市房地产管理法》第八条、第十五条可知，土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付
土地使用权出让金的行为,土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。由此可知，原告不能成为该合同的主体。又根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，土地管理部门对上述土地使用权的转让行为予以追认的，可以认定合同有效，本案中，县土管部门向被告颁发了土地使用权证的行为可以视为追认，但同时也产生了该合同主体的变更，即土地管理部门成为了该合同的出让主体，故原告不是本案的适格的主体，本案的适合原告应是县土地管理部门。在案件受理后审理中发现原告不具有诉讼主体资格的，法院应裁定驳回原告诉讼。
第二种观点认为原告主体适合，该合同属民事合同，被告根本性违约，应判决解除合同，责令被告返还该工业用地。
原、被告签订合同的时间是在最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》实施之前，且该县国土资源局以颁发国有土地使用权证的形式予以追认，可以认定双方签订的土地出让合同有效。工业园区即原告辖区范围内的土地是政府无偿划拨，且经过县人民代表大会以决议方式通过的由原告享有土地使用权的土地。本案中原告出让土地使用权的行为，其实是一种转让行为，这是典型的民事合同，而非行政合同。此时，原告是以平等的民商事主体身份出现的，而非以国家管理者的身份出现。故原告应是本案适格的主体。被告未按合同支付土地出让金，未按合同约定“一个月内动工兴建厂房，一年内峻工投产，且兴建厂房等设施占地面积必须达到用地面积60%”，直接导致双方订立合同的目的未实现，应属根本性违约。所以应判决解除合同，责令被告返还该工业用地。
第三种观点认为原告主体适合，该合同属行政合同，被告违约，应判决解除合同，责令被告返还该工业用地。
管析
笔者同意第三种观点。
首先，该国有土地出让合同系典型的财产性的行政合同而非民事合同。该案中，原告某工业园区以土地管理者的身份出让土地的行为系经县人大授权认可的，在该土地出让合同中，原告某工业园区是处于管理者身份的，对被告使用土地的相关行为都享有指导、监督、管理的权利，而并非如民事合同中双方当事人处于平等的法律地位，并不符合民事合同的基本特性，不管从合同的形式上还是实质上都应认定该合同属于行政合同，所以也不能认定原告的行为系民事合同中的转让行为，而据此判决解除合同，责令被告返还该工业用地。
其次，该合同有效，原告主体资格适合。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。该案中，原被告在2003年5月17日签订土地出让合同，将土地出让给被告某木竹有限责任公司。订立合同后，该县土地管理部门向被告核发了土地使用权证，即原告的出让行为得到了县人民政府土地管理部门的追认，应该认定合同有效，同时，该追认不仅仅是对合同效力的追认，当然也是对原告订立合同主体资格的追认，原告也就享有了诉讼的主体资格。
再次，被告根本性违约，应判决解除合同，责令其返还土地。该案中，被告某木竹有限责任公司未按合同支付土地出让金，未按合同约定“一个月内动工兴建厂房，一年内峻工投产，且兴建厂房等设施占地面积必须达到用地面积60%”，直接导致双方订立合同的目的未实现，应属根本性违约。所以应判决解除合同，责令被告返还该工业用地。
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最高院公报：即使没交土地出让金，也不影响土地转让合同的效力（附6个真实案例）｜法客帝国 作者|唐青林李舒杨巍(北京市安理律师事务所)来源| 作者赐稿并授权法客帝国刊发阅读提示《城市房地产管理法》规定，出让土地使用权转让时应当按出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金。那么如果未交清全部土地出让金是否会影响土地使用权转让合同的效力？今日推送的最 高法院公报案例认为，土地出让金的缴纳与否不影响土地使用权转让合同的效力。但是根据2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，申请国有建设用地使用权变更登记的，应当提交国有建设用地使用权出让价款缴纳凭证，因此未交清土地出让金将导致不能顺利办理物权变动登记，最终不能实际获得土地使用权。而且根据上述规定，未交清土地出让金也不能进行土地使用权的首次登记。故土地受让方应当在签订土地使用权转让合同前向不动产登记 部门申请查询拟受让土地使用权的相关信息，确保土地使用权转让方已办理不动产登记，已交清土地出让金。最高人民法院公报案例土地出让金是否缴纳属于土地使用权出让合 同当事人的权利义务内容,土地出让金未全部交清不导致土 地转让合同无效裁判要旨土地出让金的缴纳问题，属于土地使用权出让合同当事人的权利义务内容，缴纳与否不影响
土地使用权转让合同的效力。案情简介一、2003年9月，全威公司、超凡公司与桂馨源公司签订《土地开发合同》，约定：全威公司、超凡公司将某出让土地转让给桂馨源公司，土地转让价款为2860万元；桂馨源公司于9月30日前将200万元转入全威公司账户作为定金；全威公司、超凡公司在两个月内将该宗土地过户给桂馨源公司指定的公司。二、因全威公司、超凡公司未按合同约定办理过户手续，桂馨源公司向广西高院提起诉讼，请求判令全威公司与超凡公司继续履行合同。广西高院判决：桂馨源公司、全威公司、超凡公司继续履行《土地开发合同》，全威公司与超凡公司按约定办理完成土地过户的相关手续。三、超凡公司不服广西高院判决，上诉至最高法院，主张本案土地使用权未全部付清国有土地出让金，未达到25％的投资标准，违反了法律法规的强制性规定，应认定无效。最高法院判决驳回上诉，维持原判。败诉原因首先，土地出让金的缴纳属于土地出让合同当事人的权利义务内容，是否得到完全履行不影响对案涉土地使用权转让合同效力的认定。因此超凡公司上诉主张因《土地开发合同》签订时土地出让金未全部交清违反了法律强制性规定，应认定该合同无效，最高法院不予支持。其次，《城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25％的规定，不是认定土地使用权转让合同效力的强制性规定，因此不会导致《土地开发合同》无效。
土地出让金返还如何进行账务处理 问：我公司为扩大再生产在本地工业开发园区新取得一项土地使用权用于修建厂房，在交付土地出让金后政府又给予了一部份土地补偿款。请问，该补偿款是用来冲减取得土地使用权的原值，还是只能作为营业外收入入账？ 答：你公司取得的“土地补偿款”正确的叫法应当是“土地出让金返还”，属于政府补助收入。政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投人的资本。主要有以下形式： （1）财政拨款； （2）财政贴息； （3）税费返还（但不含增值税出口退税）； （4）无偿划拨非货币性资产，如行政划拨土地使用权、天然起源的天然林等。 根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）的规定，企业取得的除国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金外都应纳税。之所以这样规定，其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”形式变相减免税，造成对中央税权的侵蚀。对企业从政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是为了尽量减少税法与财务会计制度的差异。会计准则中把政府补助计入了“营业外收入”，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和征收管理成本。
既然，企业取得的“政府补助—土地出让金返还”需要征收企业所得税，这就存在一个如何进行账务处理的问题。正如你所说：是冲减土地使用权的原值，还是作为营业外收入入账？我们列举以下两个案例，从房地产开发企业和非房地产开发企业两个方面进行分析，再作结论。 〔例1〕某生产企业2009年2月支付1000万元取得一项土地使用权。按照当地政府的规定，土地出让金返还20％，6月16日A公司收到土地出让金返还200万元，应当如何作账务处理？ 方案一：计入“营业外收入”。 借：银行存款 2000000 贷：营业外收入 2000000 借：营业外收入 2000000 贷：本年利润 2000000 纳税效果分析： （1）土地出让金返还200万元，计入营业外收入，形成利润总额200万元，按照25%的所得税税率计算，当期应缴企业所得税50万元。 （2）房产成本保持原有成本不变，不应有因土地出让金返还200万元而减少。按20年计提折旧（不考虑固定资产净残值），每年多提折旧10万元，少缴企业所得税2.5万元。 （3）如果将来房产转让，由于房产成本保持原有成本不变，土地增值税扣除项目也会因此而增加200万元，可以减少土地增值税的应纳税额。 方案二：把土地出让金返还冲减土地成本。 借：银行存款 2000000 贷：无形资产—土地使用权 2000000
甲 方：______________________________ 乙 方：______________________________ 日 期：_________年________月_______日 土地使用权转让合同书通用版范本 You have to get the permission of all the signatories to the agreement if you want to change the terms.
土地使用权转让合同书 合同编号：_________ 甲方(转让人)_________ 法定住址：_________ 法定代表人：_________ 职务：_________ 委托代理人：_________ 身份证号码：_________ 通讯地址：_________ 邮政编码：_________ 联系人：_________ 电话：_________ 传真：_________ 帐号：_________ 电子信箱：_________ 乙方(受让人)_________ 法定住址： _________
法定代表人：_________ 职务：_________ 委托代理人：_________ 身份证号码：_________ 通讯地址：_________ 邮政编码：_________ 联系人：_________ 电话：_________ 传真：_________ 帐号：_________ 电子信箱：_________ 甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供双方共同遵照执行。 第一条转让土地基本情况 1、土地座落位置：_________ 2、土地使用权面积：_________ 3、已批准的容积率为：_________ 4、已批准的建筑面积：_________(其中：非住宅_________平方米，住宅_________平方米。)
协议出让中土地出让金核定办法 自8月1日起开始正式实施的《协议出让国有土地使用权规范》，对协议出让的范围作了界定，将原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让、划拨土地使用权转让申请办理协议出让，出让土地使用权人申请续期等经依法审查批准的情形可纳入协议出让的范围。本文将其中几种出让情形及其出让金的计算方法作简要归纳介绍，谨供大家参考。 市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定办理出让手续时应缴纳土地使用权出让金额。 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让应缴纳的出让金额计算方法 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按以下情形处理： （1）不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让手续； （2）经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外。 不改变用途等土地使用条件的情况下，应缴纳的土地使用权出让金额应按以下公式计算： 应缴纳的土地使用权出让金额= 拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格对于改变用途等土地使用条件的情形，应该用另一种公式计算： 应缴纳的土地使用权出让金额= 拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格划拨土地使用权转让中的协议出让，应缴纳的出让金额计算方法
土地出让金返还的税收问题 A房地产开发公司于2008年2月支付2 000万元取得一项国有土地使用权。按照当地政府的规定，返还20％的土地出让金，6月16日A公司收到返还的，400万元土地出让金。应当如何做账务处理? 『政策分析] 《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。 房地产开发企业收到当地政府土地出让金返还属于税费返还。《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，计入当期损益征收企业所得税， 其原因有三： 一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。 二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成了对中央税权的侵蚀。对企业从当地政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。 三是出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把政府补助记入了“营业外收入”科目，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。 [案例分析] 方案一：房地产企业收到当地政府返还的土地出让金时，按照企业会计准则规定，将其记入“营业外收入”科目，作会计分录如下(单位：万元)： 借：银行存款 400 贷：营业外收入 400 借：营业外收入 400 贷：本年利润 400
纳税效果分析： (1)营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元(400×25％)。 (2)国有土地使用权支付的金额仍然保持为2 000万元，在计算土地增值税时允许加计扣除30％。所以，取得国有土地使用权时支付的金额在计算土地增值税时，扣除项目金额为2 000×130％=2 600(万元)。 方案二：一般情况下，企业收到当地政府的土地出让金返还，会按照习惯做法直接用来冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。会计处理如下(单位：万元)： 借：银行存款 400 贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 400 纳税效果分析： (1)企业取得国有土地使用权所支付的金额由2 000万元减少到1 600万元，按照计算土地增值税时加计扣除30％计算，允许扣除额为 1 600×130％，=2 080(万元)。 土地增值税清算时少抵扣增值额=2 600—2 080=520(万元)，即增加土地增值税的增值额520万元，按照土地增值税的最低税率30％计算，应缴土地增值税=520×30％=156(万元)。 (2)开发成本减少400万元，增加应缴土地增值税156万元，企业所得税应纳税所得额增加(400一156)=244(万元)，应缴企业所得税244×25％=61(万元)。 由于，土地出让金返还400万元冲减土地成本，而增加缴纳税费合计=156+61=217(万元)。 方案一与方案二相比，减少税费支出117万元(217—100)。 [筹划结论] 税收对会计核算具有一定的依附性，税收要依据会计核算的结果来计税。因此，企业财会人员在处理每一笔会计事项时，一定要考虑到以后的纳税效果，切忌按照习惯做法进行账务处理。
土地使用权买卖合同_买卖合同 土地使用权买卖合同范文一订立合同双方： 甲方(出让方)姓名： 身份证号码： 居住地址： 乙方(受让方)姓名： 身份证号码： 居住地址： 经甲、乙双方充分协商，自愿订立本合同，共同遵守。 第一条买卖国有土地使用权情况 甲方将位于茂名市茂南区XXX小区号地使用权面积平方米转让给乙方，详见《国有土地使用证》茂南国用( )第号复印件。 第二条买卖该地使用权整体价格 该土地使用权整体价格为人民币伍拾肆(54)万元。 第三条税金及费用负担 办理该土地使用权登记过户所需缴纳的各项税金和各项费用一律由甲、乙双方各承担50%。 第四条登记过户、付款及土地使用证交付办法 自本合同订立之日起三天内乙方交付定金贰拾(20)万元给甲方，甲方必须尽快向有关部门申请该土地登记过户并在肆个月内办妥登记过户手续将新办的《国有土地使用证》交付给乙方。于甲方交付该《国有土地使用证》给乙方之日，乙方已交付的定金抵作该地产价款并将余下的应付地产价款叁拾肆(34)万元足额交付给甲方，每当甲方收到乙方的款项时均如数出具收款收据给乙方。 第五条权利保证约定 甲方保证该土地使用权没有任何纠纷或其他权利限制，若发生买卖前已经存在的任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应的法律责任，由此而引起无法按期办妥登记过户发证的按本合同第六条第1款的规定论处，给乙方造成经济损失的，由甲方负责如数赔偿。 第六条违约责任 1、甲方中途决定不卖或因甲方的原因逾期15天未能办妥登记过户手续或仍未将新办的《国有土地使用证》交付给乙方的，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方自悔约之日起三日内必须双倍返还定金(即肆拾万元)给乙方。 2、乙方中途决定不买或逾期15天未付清应付地产价款给甲方的，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方无权要求甲方返还定金。 第七条重复合同的效力限制 办理该地产登记过户时，有关交易办证部门要求甲、乙双方按其统一印制的合同文本重复签订该地产买卖合同的，该重复合同只能作为办理该地产登记过户专用，不能对其他方面发生任何法律效力。重复合同之条款与本合同有抵触的一律以本合同为准。 第八条附则 本合同一式两份，甲、乙双方各存一份，从订立之日起生效。
政府土地返还款的会计与税务处理 分类：管理论文2011-04-02 15:09 近年来，各地方政府为了加大招商引资力度，加快土地开发步伐，促进当地经济持续、快速、健康发展，吸引更多有实力的企业到地方投资，分别拿出了一系列的招商引资优惠政策，其中以政府承诺优惠价给企业供地，企业公开拍地，然后政府以各种扶持资金名义给企业返还差价（公开拍价与优惠价），作为政府支持企业发展的最为典型方式。对这部分差额如何进行正确的账务处理，也是我们要探讨的问题。 一、土地返还款的形成 政府为了吸引企业投资，在提供土地时，通常会向企业承诺一个比较优惠的土地协议价格。企业在拿地时，按规定走正常的竞拍程序后，也以正常的拍卖成交价格支付土地款，所拍价格与政府承诺的协议价格之间所形成的差额，政府会在土地拍卖成交后，以拨付企业发展扶持资金等名义给予企业全额返还。这就是企业在购地过程中形成的土地返还款。 二、土地返还款的会计处理 从款项的性质来看，由于其无偿性，我们应该定性该类款项为一笔政府补助收入（政府补助是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本）。因在企业按照正常竞拍程序竞得土地后，已按确定的竞拍价格全额缴纳了土地出让金，并取得了全额发票，其竞拍金额就是其土地成本总额。对于政府另外给予的返还，从票据上来说不是原发票的折让冲回，开具的多是各种名目的财政扶持资金形式的返还。所以企业取得的各种名义的土地返还款不应当直接冲减土地成本，而应作为一项政府补助收入处理。根据《企业会计准则第16号-政府补助》规定，与资产相关的政府补助，应当确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入当期损益；与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关费用的期间，计入当期损益，用于补偿企业已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。 例：甲企业于2009年与政府签订购地协议，协议明确政府以20万元/亩供给土地30亩，甲企业可正常参与土地竞拍，竞拍价超过协议价格部分，政府以企业发展扶持资金名义全额返还给甲企业，用于扶持企业5年的发展开支，实际竞拍价格为40万元/亩。甲企业按竞拍价付清土地价款后，政府部门兑现返还款600万元。 取得返还款时，计入递延收益： 借：银行存款600万元 贷：递延收益600万元
【发布单位】最高人民法院 【发布文号】法释[2005]5号 【发布日期】2005-06-18 【生效日期】2005-08-01 【失效日期】----------- 【所属类别】国家法律法规 【文件来源】人民法院报 最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件 适用法律问题的解释 （法释[2005]5号） 最高人民法院公告 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。 二○○五年六月十八日 根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。 一、土地使用权出让合同纠纷 第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。 第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。
本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。 第三条经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。 当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。 第四条土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。 第五条受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。 第六条受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 二、土地使用权转让合同纠纷 第七条本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。 第八条土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。 第十条土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理： （一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持； （二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 土地使用权转让合同(一) 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
转让人： （以下简称甲方） 地址： __________________________________________________ 法定代表人： 身份证号码： 电话：传真： 受让人：（以下简称乙方） 地址： __________________________________________________ 法定代表人： 身份证号码： 委托代理人： 身份证号码： 电话： 传真： 第二条 乙方于 年 月 日，在 易中心（下 称交易中心）通过公开拍卖方式，以人民币 ___________________________ 元（小写： ￥ 元）整的价格，竟得甲方委托交易中心拍卖转让的 地的土地使用权及地上建筑物、附着物（以下简称交易标 的物），现甲、乙双方就交易标的物转让事宜订立本合同，供共同遵守。 第三条 甲方同意按本合同约定的条件将交易标的物转让给乙方，乙方同意按 本合同约定的条件受让交易标的物。 （一）土地使用权出让合同号： 第四条委托交易标的物内容 地合字（） 号（含补 充合同书）； （一）土地用途：冏住用地； （三） 土地性质：商品房； （四） 土地位置： ; （五）土地使用年期 ，即自 ____________________________ 年 日 起到 _________ 年 M 日止； （六） 土地面积：（肘）； （七） 可建设总建筑面积为 （irf ）；其中：商业建筑面 积 方米；居住 方米； 小学 用地面 积 方米，建筑面积 方米； 幼儿园 所，用地面积 方米，建筑面积 方米； 已抵押； 有租赁合约； 已抵押给 ___ 同意公开拍卖转让.但必须还活 贷款后方可办理注销抵押登记手续； 2. ___________________________________________________________ 甲 方与 艺绿化有限公司就 地 _______________________________________________________ 半 方米土地签署了 期《租赁合同》； 3. 甲方与 业有限公司就 地 方米 土地签署了 期《地块土地使用权租赁合同》； 4 .甲方与 __________ 就 地 方米土地签署了 ■年期《租赁协议》。 （十五）地上建筑物、附着物状况及处理办法：地上有部分临时建筑物， 园林和花卉， 地块按现状转让； （十六）其他情况见 “ 地合字（ ） ”《 ___________________________________ 巾 （八） 建筑容积率 （九） 建筑覆盖 率 （+）房地产证号 （十一）产权状态 （十二）租赁状况 （十三）债务情况 （十四）瑕疵披露
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的差不多要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等缘故。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，依旧认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，要紧依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。 今年以来，相关稽查案例不断显现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。 下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业能够认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 相关税务处理： (一)营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。 鉴于拆迁房屋行为的专门性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1.返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 依照《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定： 营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 假如返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万运算缴纳营业税。 2.返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 土地出让金返还协议假如约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，能够按实际情形，进行营业税判定。 土地出让金返还协议假如没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。 3.返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。 开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税条例细则中的价格明显偏低，假如没有正当理由，应视同销售，征收营业税。
?【法规标题】关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法（废止） ?【颁布单位】财政部 ?【发文字号】 ?【颁布时间】1992-9-21 ?【失效时间】2006-3-30 ?【法规来源】 注：本法规2006-3-30已经被id184200法规废止 ?【全文】 关于国有土地使用权有偿使用收入征收管 理的暂行办法（废止） 财政部 关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法 1992年9月21日，财政部 第一条为了加强国有土地（以下简称土地）使用权有偿使用收入的征收管理，进一步完善土地使用制度改革，促进房地产市场的发展，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》），特制定本办法。 第二条本办法适用于按法律规定在我国有偿转移土地使用权的中华人民共和国境内外的部门、公司、企业、其他组织和个人。 第三条国有土地使用权有偿使用收入包括： 1．土地出让金 各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）； 土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款； 原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 2．土地收益金（或土地增值费） 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款； 土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。 第四条土地使用权有偿使用收入归中央政府和地方政府所有，由财政部门统一负责征
企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理 经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对企业通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对企业取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。税务机关对返还收入的涉税认定，本着实质重于形式原则，主要依据是政府与企业签订的出让协议和补充协议的约定内容进行判定。 今年以来，相关稽查案例不断出现，返还款用途不同，稽查处理差异迥异。 下面结合实例就企业取得政府返还土地出让金的形式，以及相关的税务处理进行分析，以期企业可以认清纳税事项、规避涉税风险。 第一、政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。 相关税务处理： 一、营业税： 本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。 对房地产开发企业税，属于销售回迁房行为。 鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。 1，返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。 根据＜营业税暂行条例实施细则＞第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额： （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定； （三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）” 如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房
国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的 通知 现行有效国土资源部,国家工商行政管理总局国土资发[2008]86号发文日期：2008年04月29 日生效日期：2008年07月01日 目录 第一章总则 第二章出让土地的交付与出让价款的缴纳 第三章土地开发建设与利用 第四章国有建设用地使用权转让、出租、抵押 第五章期限届满 第六章不可抗力 第七章违约责任 第八章适用法律及争议解决 第九章附则 国土资源部、国家工商行政管理总局关于发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本的通知（国土资发[2008]86号） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局）、工商行政管理局，新疆生产建设兵团土地管理局，计划单列市国土资源行政主管部门、工商行政管理局： 为贯彻落实《中华人民共和国物权法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规范国有建设用地使用权出让合同管理，国土资源部、国家工商行政管理总局组织制定了《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601），现予印发，自2008年7月1日起执行。国土资源部、国家工商行政管理总局2000年和2006年发布的《国有土地使用权出让合同》示范文本和《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）同时废止。
各市、县国土资源管理部门要按照《国有建设用地使用权出让合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，规范签订国有建设用地使用权出让合同，督促用地者严格履行合同。省、自治区、直辖市国土资源厅（局）要对本行政区域内各市、县签订的出让合同进行统一编号，加强对出让合同执行情况的监管。 国土资源部 国家工商行政管理总局 二○○八年四月二十九日 附件： GF-2008-2601 国有建设用地使用权出让合同 （示范文本） 中华人民共和国国土资源部制定 中华人民共和国国家工商行政管理总局 合同编号： 国有建设用地使用权出让合同 本合同双方当事人： 出让人：中华人民共和国省（自治区、直辖 市）市（县）局； 通讯地址：； 邮政编码：； 电话：； 传真：；
土地出让金返还用于拆迁或安置补偿的税务处理 目前，招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实中，一些开发商先期介入拆迁，政府以“生地”招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门将其部分返还给开发商，用于拆迁或安置补偿。 案例 某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元土地出让金。 协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万元中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。 税务处理 营业税 根据《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定，纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人
支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入，应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业——代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。 因此，此案返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务的收入1000万元，应按“建筑业”缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款的差额，应按“服务业——代理业”征收营业税25万元[（2000－1500）×5%]。 企业所得税 返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用后，差额应计入当年的应纳税所得额。代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。 土地增值税 土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以
Restrict the performance of the responsibilities of both parties to the contract, the termination of cooperation, and clear regulations on related businesses. （合同范本） 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 土地使用权转让合同(示范合同)
土地使用权转让合同(示范合同)说明：本合同书适用于合同双方同意签署协议后，约束合同双方的履行责任，合作终止以及相关业务明确规定，如果需要，可以直接下载打印或用于电子存档。 第一章总则 第一条本合同双方当事人 出让方：中华人民共和国__________省（自治区、直辖市） __________市（县）土地管理局（以下简称甲方）； 受让方：________________________（以下简称乙方）； 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和国家及地方有关规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，通过友好协商，订立本合同。 第二条甲方依据法律和本合同规定出让土地使用权，土地所有权属中华人民共和国。地下资源、埋藏物均不在土地使用权出让范围。 第三条乙方根据本合同受让的土地使用权，在使用年限内可以转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受到国家法律保护；但不得进行中华人民共和国法律所不允许的活动。乙方负有依法合理
房地产企业取得土地返还款后如何做账 樊剑英黄彦强 最近，经常有房地产咨询土地招拍挂后政府给予的补偿返还款该如何做账和纳税。 招拍挂的公开性、竞争性的特点，决定了一般不存在底价出让国让国有土地权的现象。但难以不论的是，各地政府在招商引资中以土地换项目，通过返还土地出让金、旧城改选费、配套费等形式，变相给予房地产企业补偿返还的行为还是存在的。对企业来说，虽然土地实际成本低于招拍挂价格，但先支后收确实给企业带来了会计和税务处理上的困惑。 一、会计处理 对于会计处理，一种观点认为取得土地使用权，应当实际支付的土地价款作为土地成本，应以实际收到的土地返还款冲减成本。另一种观点认为，这部分返还款属于政府补助的性质，应当根据《企业会计准则第16号－政府补助的性质，（2006）》的规定，行为营业外收入进行处理。 从土地出让业务实质来看企业按照招拍挂确定金额缴纳的土地出让金已经全额的票据，计入土地受让成本，政府给予的返还并不是原票据的折让冲回，多是其他名目的财政返还，所以，房
地产企业用取得各种名义土地返还问冲减土地成本并不妥当。 （2006）》根据《企业会计准则第16号－政府补助的， 的规定政府补助，是指企业从政府取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。显然，企业从政府取得的土地返还款符合这一规定。 房地产企业取得的开发用地构成存货的一部分，取得的补偿返还款已经发生的相关费用，会计处理上应直接计入营业外收入，而不是冲减开发成本。 二、企业所得税处理 ] 财政部、国这税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2008］151号）规定，财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政返还的土地出让金等按照财政收支规定当然属于财政性资金。 按照企业所得税法规定，并非所有的财政拨款、政府性基金都要是不征税收入，还要根据财税［2008］151号文件和财政部、国家税务总局《就
引言： 最高人民法院关于房地产先后颁布了三个司法解释，现在所要讲的这个司法解释是2005年6月颁布的。 现在最高院在审理关于房地产案件时有三个司法解释：一是关于土地使用权，二是关于建设工程（2004月10月颁布，2005年1月1日施行），三是关于商品房买卖（2003年4月颁布，2003年6月1日开始施行）。现在司法实践中各级人民法院办理房地产案件基本上按照这三个司法解释操作。 今天主要讲第一个司法解释：《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。 《解释》一共28条，其主要内容分为三部分： （一）土地使用权出让合同纠纷； （二）土地使用权转让合同纠纷； （三）合作开发房地产合同纠纷。 一、《解释》的主要内容 （一）土地使用权出让合同纠纷 第1条：土地使用权出让合同 “本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。” 第2条：开发区管理委员会出让土地行为的处理 “开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。 本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。” 第3条：协议出让土地价格的确定 “经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合 同约定的价格条款无效 当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。” 第4条：对未办理批准手续合同的处理 “土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付 土地，受让方请求解除合同的，应予支持。” 第5条：土地出让金的调整 “受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整 土地出让金的，应予支持。” 第6条：对擅自改变土地用途合同的处理 “受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。” （二）土地使用权转让合同纠纷 第7条：土地使用权转让合同
关于收回国有土地使用权的相关法律规定 一、收回主体 《土地管理法》 第五十八条为公共利益需要使用土地的由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，并对土地使用权人应当给予适当补偿。 《珠海市土地管理条例》第五十一条因土地利用总体规划或者城市规划的调整，经市政府批准，市土地主管部门可以用置换或者收回的方式调整已经批准给用地单位或者个人使用的土地，用地单位或者个人应当服从。 依照本条规定收回土地使用权的，应当根据用地单位或者个人投入开发和建设的情况给予相应补偿。 二、关于赔偿 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 第四十七条无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，
因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条便的规定予以出让。 无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。 《珠海市土地管理条例》第五十一条因土地利用总体规划或者城市规划的调整，经市政府批准，市土地主管部门可以用置换或者收回的方式调整已经批准给用地单位或者个人使用的土地，用地单位或者个人应当服从。 依照本条规定收回土地使用权的，应当根据用地单位或者个人投入开发和建设的情况给予相应补偿。