商业物业租赁合同中的法律实务问题解析
北京市君和律师事务所张丽萍
分类：零售物业（商场）、写字楼物业
第一部分意向书
PART1
构成租赁合同的意向书（违约条款）VS不构成租赁合同的意向书（定金罚则）
【构成】是由有权双方签署、由双方真实意思表示所签署、租赁内容是确定可行的、不违反法律及社会公共利益
定金：转为租金、租赁期间保证金，20%
PART2购物中心租赁协议
1、租金和物业管理费调整
租金支付方式：固定基准租金、提成租金、固定基准租金及提成租金孰高（注：考虑电商冲击）
净租金：扣除营业税、增值税和其他税费后的租金
提成租金：通过商场POS机/提交全部营业额（如何计算营业额，扣除税费）物业管理费调整：《物业管理条例》第42条，业主对物业服务费的支付承担连带责任
【建议】
给出租人的建议：要求承租方承诺保证，未经出租人同意，不得与物业达成间接影响物业费调整的约定
给承租人的建议：约定调整比例、次数等约束，如按实际运作成本调整、统一调整物业费的依据等
2、维修义务：除另有约定，出租人的义务；自行维修，出租人承担
【建议】
给出租人的建议：列明具体的维修、保养义务（如：主体结构、中央空调系统），以外由承租人承担（esp.商场租赁）
给承租人的建议：楼宇重要部位的维修和保养，电力、管道、公共区域、房屋结构、外部空间
3、物业管理服务：自行管理/委托管理（注：具有资质；推荐委托管理，转移风险）。包括：物业共用部位的维修养护和管理、物业共用设施设备的运行维修养护和管理、物业共用部位和相关场地的清洁卫生垃圾收集清运及污水管理的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理…………
4、优先购买权：出租人提前三个月通知，承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的视为放弃
【建议】
给出租人的建议：约定承租人明确放弃优先购买权
给承租人的建议：就此支付违约金
5、楼宇抵押情况
将已抵押的财产出租：告知承租人；抵押权实现，租赁合同对受让人不具有约束力
【建议】
给出租人的建议：说明抵押情况
给承租人的建议：要求抵押权人出具抵押物的同意函，避免风险；抵押权实现提前通知，且保证不影响租赁合同
6、违约条款：《合同法解释二》超实际损失的30%，属于过分高于造成的损失（一般3-6个月）
江苏省高院：闲置租金/经营损失，但不得超过6个月
上海市高院：不得超过3个月
出租人的违约条款：质量问题、房屋损坏、无法进入房屋、公共事业空调等持续/累计中断、持续不履行维修维护义务、出租人进入破产清算程序、无法办理工商注册、所有权存在瑕疵
承租人的违约条款：合理期限内未支付租金管理费保证金、改变房屋结构、变更用途、转租、停止商业经营、承租人进入破产清算程序
7、合同解除时的恢复原状义务：将出租人交给承租人保存到出租物业的物业管理资料和工具资料交还出租人，将出租物业及其所有固定装置、设施和设备恢复到出租人交付出租物业时的状态（正常损耗除外）或出租人认可的状态，并保持出租物业干净、整洁交还出租人
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除是，已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，按照司法解释（四种情形）
残值损失：残值损失应当考虑因合同解除未摊销的费用，该费用可能高于或者低于装饰装修的价值，此时确定装饰装修残值损失采用“孰低”原则【建议】
给出租人的建议：要求恢复原状
给承租人的建议：返还租赁物，无需出租方支付任何补偿
8、解除通知的交付：通知到达时解除；双方可以约定通知送达方式、通知送达或视为送达的时间点；重要通知可采用公证送达
9、其他条款：未登记租赁合同可能导致行政机关处罚
《最高院房屋租赁合同纠纷司法解释》出租人就未取得建设规划许可证（临时），合同无效。
停水停电条款：
全国对此的合法性未予明确。北京高院对此态度，倾向于支持约定的效力。另原则性规定：与承租人欠付租金比例、过错相对应，否则承担违约责任。没有
约定的，各法院态度十分保守，严格审查过错，且可能减少停水停电期间的租金费用
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第11条
建议律师：考察租赁合同是否约定停水停电、地区司法实践的认可度（北京市倾向于支持，如有约定，合同解除前/后可采取停水停电措施）。
建议客户：采取保守态度，在解除通知送达后再采取停水停电措施。
租赁期间房屋拆迁时承租人可主张的赔偿事项：
被征收人依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》取得补偿。
承租人主张赔偿事项，主要以双方租赁合同约定为准。
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条
租赁房屋面积测绘问题：
代表出租人，可在合同中约定面积，如超过3%以测绘为准。
违约情形下的差额损失（无约定的实际损失）：举证tips，同等条件无法在市场上承租到原价格下，可以主张
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