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第8章 土地财产制度概论


(二)土地所有权的基本属性
1.土地所有权的完全性 2.土地所有权的排他性 3.土地所有权的恒久性 4.土地所有权的归一性 5.土地所有权的社会性
二、土地使用权
• 土地使用权是依法对一定土地加以利用并取 得收益的权利,是土地所有权派生的财产权。

土地使用权有广义和狭义之分。狭义的土地 使用权是指依法对土地的实际利用权,包括在土 地所有权之内,与土地占有权、收益权和处分权 是并列关系;广义的土地使用权是指独立于土地 所有权权能之外,含有土地占有权、狭义的土地 使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。
关键术语
• • • • 土地制度 土地财产制度 土地所有制 土地使用制 土地国家管理体制 土地产权制度
复习思考题
• 1.土地财产制度的本质是什么?其构成如何? • 2.土地所有制和土地使用制有何内在的联系?二 者的相互作用是怎样的? • 3.土地产权制度的一般构成是怎样的?一个国家 应依据哪些条件建立和完善自己的土地产权制度 体系?
• 国家确认并予以保护的土地所有制, 都要通过一定的法律文件——土地所有权 证书来体现。当土地所有权转移时,出让 方和受让方签订的契约——地契,经过国 家的登记认可,也可以作为土地所有权的 法律文件。
三、土地所有权的流转制度
• 随着经济的发展和社会关系的变化, 必然发生土地所有权的流转。土地所有权 的),有时也可 以是无偿的(赠与、遗赠等)。土地所有 权的让渡和流转,是土地所有者处分权能 的体现。
第二节 土地所有制
一、土地所有制的概念及其产生与发展 • 土地所有制,是指人们在一定社会制度下土 地所有权归属的制度规定。它是整个土地财产制 度的核心,是土地关系的基础。 • 土地所有权是土地所有制的法律体现。 • 土地所有权是土地所有者所拥有的、受国家 法律保护的排他性专有权利。这种权利可以细分 为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这 些权能在一般情况下是统一的,归属于一个主体, 但在特定情况下可以是分离的,分属于多个主体。
五、土地使用制的法律形式
• 土地使用制与土地所有制一样,也要由国 家以一定的法律形式加以确认和保护才能 得以实施。在实行各类土地租赁制的情况 下,双方要签订土地租赁契约(佃契、租约、 租契、租贴、协议、合同等)。 • 所有这些契约都必须在行政主管机关登记 才具有法律效力。
第四节 土地国家管理制度
(三)土地国家管理的手段
1.立法手段 2.经济手段 3.行政手段 4.政策手段 5.计划规划手段 6.司法手段 7.技术手段 8.教育手段
三、土地管理机构的设置及职 能分工
• 世界各国和地区土地管理机构的模式,基 本上分为两大类,一类是分类分级管理模 式,另一类是垂直统一管理模式。这两种 模式各有利弊,适应不同的条件。一个国 家究竟应该采取什么样的土地管理模式, 应从本国具体条件出发加以选择,不能照 搬。
六、土地抵押权
(一)什么是土地抵押权 土地抵押权是以土地为标的物的担保物权。 (二)土地抵押权的性质 1.土地抵押权的优先清偿性 2.土地抵押权的附属性 3.土地抵押权的不可分性
七、地役权
• 地役权是在土地所有权上设定的一种他项 权利。主要包括:建筑支持权、采光权、 眺望权、取水权、道路通行权等。 • 目前中国尚未单独设置地役权,在《民法 通则》中包括在相邻关系中。
土地经济学
第八章 土地财产制度概论
第一节 土地财产制度简述 第二节 土地所有制 第三节 土地使用制 第四节 土地国家管理制度 第五节 土地产权制度
第一节 土地财产制度简述
一、土地财产制度的概念和构成 (一)土地财产制度的概念 土地制度,从概念上可以作出广义和狭义两 种界定。广义的土地制度泛指与土地所有、土地 使用、土地管理及土地利用技术等有关的一切制 度;狭义的土地制度是指土地财产的所有、使用 与管理的土地经济制度及相应的土地法权制度。 本章研究的重点是狭义的土地制度,即土地 财产制度的若干基本问题。
(二)土地国家管理的基本目 的与任务
4.保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用 项目上的合理分配与有效利用,建立优化的土地 利用结构与布局,防止土地资源的闲置与浪费, 维护良好的生态环境 5.实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收, 保证国有土地的地租收归国家,通过土地税收和 土地有偿使用集中国家财政资金,保证土地收益 合理分配
一、土地所有制的概念及其产 生与发展
• 土地所有制作为社会生产关系的组成部分, 是由社会生产方式所决定的。而社会生产方式归 根到底是由生产力的状况决定的。因此,不同的 土地所有制,最终也是由生产力的状况所决定的。 一个国家土地所有制的具体形式还受到社会 经济条件和历史发展特点的影响,因而,即使是 社会制度相同的国家,其土地所有制的具体形式 也不完全相同。
三、土地使用制的分类
• 按土地所有权与使用权相互关系的不同, 土地使用制可以分为“两权”合一与“两 权”分离两大类。 • 就“两权”分离的土地使用制来说,又可 以分为有偿使用制和无偿使用制两类。
四、土地租赁关系的性质
• 在土地“两权”分离条件下所实行的土地 有偿使用制,无论其具体形式如何,实质 上都是土地的租赁关系。 • 土地租赁关系的性质因社会制度性质和土 地所有制性质的不同而不同,反映着不同 的阶级关系和产品分配关系。
四、永佃权
• 永佃权是由永佃权人向土地所有者支付 租金,为耕作和放牧的需要长期或永久使 用土地,并获得相应收益的权利。 • 永佃权实质上是土地用益权,是他物 权的一种。中国从唐朝开始出现的田面权 类似于永佃权。
五、地上权
• 地上权是指以支付租金为代价,在他人土地上设 定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种 用益物权。 • 地上权人的权利一般包括:对其建筑物及竹木有 占有、使用、收益和部分处分权能,可以设定地 役权,还可以让与他人或作为抵押权的标的物。 • 地上权人的义务是:享受土地的便利须尽善良管 理人的责任;向土地所有人支付租金;负担地上 建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。
三、土地租赁权
• 土地租赁权是指土地“承租人有占有租赁物而为使用收益 之权能”。 • 设定土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人 通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权 转让给他人。 在一般情况下,土地租赁权人未经出租人同意,不能 将自己承租的土地再以任何方式转移出去。

• 土地租赁一般可分为有限期和无限期两种。
第三节 土地使用制
一、土地使用制的概念 • 土地使用制是对土地使用的程序、条件和 形式的制度规定,是土地财产制度的另一 个重要组成部分。土地使用权是依法对一 定土地进行占有、使用并取得部分土地收 益的权利,是土地使用制的法律体现。
二、土地所有制与土地使用制 的关系
• 在整个土地财产制度中,土地所有制决定 着土地使用制。 • 每一种社会形态都存在着与土地所有制相 适应的土地使用制及其具体形式。 • 土地使用制不仅是土地所有制的反映和体 现,而且也是实现和巩固土地所有制的一 种形式和手段。
八、土地发展权
• 土地发展权就是变更土地使用性质之权,如农地变 更为城市建设用地,或使土地原有的使用强度升高。 • 当今世界各国对土地发展权持有两种不同的认 识和处理方式,一种观点认为,土地发展权同地上 权、抵押权等一样,首先自动归属于原土地所有权 人。另一种观点认为,土地发展权一开始就属于国 家,如果土地所有者要改变土地用途或提高土地使 用强度,必须先向政府购买土地发展权。
第五节 土地产权制度
一、土地所有权
(一)什么是土地所有权 土地所有权可分解为两个方面:其一,法律意 义上的土地所有权,即土地所有者把土地当做自己 的财产,土地所有者有对土地实行垄断及支配的权 利。 这种权利是法律所赋予的,受到法律的保护。 其二,经济意义上的土地所有权。土地所有者凭借 其对土地的垄断从而收取一定的地租,地租是土地 所有权在经济上的实现形式。这二者不可或缺,任 何一方面的丧失,都会使土地所有权不完全。

一、土地所有制的概念及其产 生与发展
• 人类社会已经历了五种社会生产方式, 相应地,也有五种土地所有制,即原始社会 的氏族公社土地所有制、奴隶主土地所有制、 封建土地所有制、资本主义土地所有制、社 会主义土地所有制。 • 土地所有制,单就其形式来说可以分为 两大类,即土地公有制和土地私有制。
二、土地所有制的法律形式
(二)土地财产制度的构成
土地财产制度包括土地所有制、土地 使用制和土地国家管理制度。
二、土地财产制度的特点
(一)地位的基础性 (二)国度的差异性 (三)构成的复杂性
三、土地财产制度的演进与改革
在人类历史上,各个历史时期的土地财 产制度都随着社会生产力的提高和整个社会 经济制度的发展不断向前推进和演变。这种 推进和演变,有时是从下而上自发地渐进式 地进行的;有时是通过国家政权的力量从上 而下统一推进的。后一种方式,实际上就是 在一个国度内(或地区内)普遍进行的土地 财产制度改革(革命)。
一、建立土地国家管理制度的客观必要性 (一)土地具有特殊的重要性 (二)土地供给的稀缺性 (三)土地利用的社会性
二、土地国家管理的内容、目 的、任务和手段
(一)土地国家管理的基本内容
1. 土地权属管理 2.土地利用管理
(二)土地国家管理的基本目的与任务
1.保护土地所有权与使用权 2.调整土地关系 3.对土地所有权和使用权进行必要的限制
第五节 土地产权制度
• 土地产权制度是指一个国家土地产权体系构成 及其实施方式的制度规定,是土地制度的重要组成 部分。 • 土地产权是指存在于土地之上的排他性完全权利。 它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土 地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。 • 土地产权也像其他财产权一样,必须有法律的 认可并得到法律的保护才能成立。如某人利用欺骗 或暴力等手段占有他人的一块土地,并不表示他拥 有这块土地的产权。 见图8-1。
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