非法出租集体土地《土地管理法》第七十六条的规定租赁合同有效篇一：农村集体建设用地租赁合同的效力认定农村集体建设用地租赁合同的效力认定【案情】20XX年10月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于20XX年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自20XX年10月1日起至XX年10月2日止，每年租金为万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。
20XX年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。
连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。
【争议】本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。
在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该租赁合同无效。
第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定，属有效合同。
因为，土地管理法第六十三条立法本意是禁止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。
本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。
【评析】笔者同意第二种意见。
要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。
按照土地管理法的规定，我国农民集体所有的土地可分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
我国对于农用地的保护是非常严格的，在土地管理法在第一条、第四条第二款、第三十四条、第三十六条分别作了规定。
第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。
依据土地管理法第十一条第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。
第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。
农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否定。
例如土地管理法第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发（20XX）28号）第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
”20XX年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔20XX〕31号）第六项规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。
综合上述及相关法律、国务院行政规定的精神，笔者认为，我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转，而且土地管理法第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。
土地管理法第六十三条的立法目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。
笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇。
本案中，该租赁合同的签订和履行不仅有利于盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新农村建设政策。
因此，笔者认为，该租赁合同不但不违反法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策，应认定为有效。
：中国民商法律篇二：农村集体建设用地租赁合同的效力认定农村集体建设用地租赁合同的效力认定【案情】20XX年10月黄屯村委会与连发铸造厂签订一份《厂房租赁合同》，该合同约定，黄屯村委会将其在本村辖区内的占地14亩的废旧村办铸造厂区租赁给连发铸造厂使用（合同所涉土地于20XX年取得了有关土地管理部门颁发的集体建设用地使用证，用途为工业用地），租赁期限10年，自20XX年10月1日起至XX年10月2日止，每年租金为万元，租赁到期后，连发铸造厂在该租赁地上所新建厂房及大型设备折价变卖给黄屯村委会。
20XX年10月，黄屯村新一届村委会以《厂房租赁合同》违反法律规定为由起诉到法院，请求法院判处《厂房租赁合同》无效，并要求连发铸造厂限期拆除新建厂房。
连发铸造厂则认为《厂房租赁合同》合法有效，要求黄屯村新一届村委会继续履行合同。
【争议】本案争议的焦点就是租赁合同是否有效。
在案件的审理过程中出现了两种不同的意见：第一种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同违反了土地管理法第六十三条关于“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”的规定，根据合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”的规定，该租赁合同无效。
第二种意见认为，该租赁合同属集体建设土地租赁合同，该租赁合同并未违法土地管理法第六十三条的规定，属有效合同。
因为，土地管理法第六十三条立法本意是禁止农村集体农用土地的流转，目的在于防止农民所有的农用土地的不当流失，而不是禁止非农建设用地使用权的依法流转。
本案中，租赁合同中所涉厂房的用地属农村建设用地，该租赁合同并未违反土地管理法第六十三条的规定。
【评析】笔者同意第二种意见。
要判断本案双方所签订的租赁合同是否有效，关键是要厘清农民集体所有的建设用地流转是否违反了土地管理法第六十三条的强制性规定。
按照土地管理法的规定，我国农民集体所有的土地可分为三大类：第一类是农用地，是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
我国对于农用地的保护是非常严格的，在土地管理法在第一条、第四条第二款、第三十四条、第三十六条分别作了规定。
第二类是集体建设用地，是指经依法批准用于非农业建设的土地，包括乡（镇）村企业建设用地、乡（镇）村公用设施和公益事业建设用地以及村民宅基地。
依据土地管理法第十一条第二款的规定，集体建设用地也可表述为“非农业建设用地”。
第三类是未利用地，是指农用地和建设用地以外的土地。
农民集体所有的建设用地到底能否发生流转，虽然我国现有法律没有明确的规定，但对此却未从根本上进行否定。
例如土地管理法第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
”《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》（国发（20XX）28号）第十条规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。
”20XX年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔20XX〕31号）第六项规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内”等等。
综合上述及相关法律、国务院行政规定的精神，笔者认为，我国并没有禁止农村集体建设用地的合法流转，而且土地管理法第六十三条中“农民集体所有的土地”所涵盖的范围不应包括原本就具有非农业建设性质和功能用途的集体建设用地，对此条文的理解应做限制性理解。
土地管理法第六十三条的立法目的并非禁止农民集体土地使用权依法流转的行为，而是为了防止在农民集体土地使用权流转中出现以土地流转的形式将农用地非法变更为建设用地的现象，以贯彻维护我国土地用途管制制度及耕地保护制度的立法目的。
笔者认为，第一种意见忽略了农民集体所有的土地的分类体系，混淆了农民集体建设用地与农民集体农用地的区别，认为农村集体建设用地不能发生流转用于非农建设的观点有失偏颇。
本案中，该租赁合同的签订和履行不仅有利于盘活或发挥农村闲置地的功效为农村增收，而且符合中央关于新农村建设政策。
因此，笔者认为，该租赁合同不但不违反法律的强制性规定，而且还符合国家的新农村建设的政策，应认定为有效。
：中国民商法律篇三：农村集体土地租赁纠纷案件的受案范围农村集体土地租赁纠纷案件的受案范围我国的改革开放政策，带动了农村经济的发展，而农村经济的发展，造成农村建设用地供需矛盾紧张。
传统农业经济效益比较低下，加之农村干部群众法律意识转低，土地管理部门监管不力等原因，导致农村集体土地租赁纠纷日益增多。
笔者承办了多起此类纠纷案件，对在民事诉讼中严格审查其受案范围，感觉有所悟，恐难以言尽其详，以管窥豹，但求抛砖引玉。
根据《土地管理法实施》第十条有关“依照《土地管理法》的规定，土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、建设用地、未利用地。
”的规定，农村集体的土地根据其是否被用于农业而划分为农用地、建设用地、未利用地。
国家房屋土地管理局在20XX年国地资发（20XX）255号文件中进一步作出解释，所谓农用地就是农业用地，农业用地分为，耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。
其他农用地又分为，坑塘水面、养殖水面、畜禽饲养地、设施农用地、农村道路、农田水利用地、田埂、晒谷场（场院）。
除以上农业用途外的土地则为建设用地和未利用地。
下面就农用地和建设用地两种情况分别进行论述。
一、农用地的租赁（一）、土地承包经营权出租根据《农村土地承包法》第三十二条有关“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。
”的规定，以及第四十九条有关“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可依法采取转让、出租、入股、抵押或其他方式流转。
”的规定，承包人取得土地承包经营权后，可以依法以出租的形式进行流转。
根据农业部颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》第三十五条第五款有关“出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定的期限租赁给他人从事农业生产经营。
出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。
承租方按出租进约定的条件对承包方负责。
”的规定，出租是承包方将土地承包经营权流转给本集体经济组织以外的人，在土地上仍然从事农业生产经营。
当事人之间因土地承包经营权出租合同产生纠纷，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一款有关“下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：…（二）承包经营权流转纠纷；”的规定，应属民事案件受案范围。