三亚市场＿供应
•住宅面积（万m2 ）
•53.19
•酒店和别墅（万 m2）
•10.0
•合计 •63.25
•82.63
•19.4
•102.03
•104.06
•19.9
•123.96
•134.23
•20
•154.23
学习改变命运,知 识创造未来
三亚山水国际村项目总体定位报告
三亚市场＿销售
•三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房 地产需求量平均每年以30％的速度增长。按此计算，三亚 2003年商品房需求量应该为52万平方米。 •2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售 ，其售房均价达到了4000元／平方米，而这些房中，50平 方米—80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销 售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户 型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主 流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景 旅游房产颇为青睐。
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成全观点
v 用地不可多得，项目前景乐观，具备较大的 升值潜力。
v 发展节奏成为项目的关键。
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市场背景
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v 旅游对经济的拉动显著。 v 市场需求空间巨大 v 生态旅游成为新亮点
个案分析 时代海岸
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市场研判导向
v 空白点:大型住宅小区.
v 在市场的变化中不断探索，努力寻求市场空 白，率先走进三亚“大盘”时代，为项目树 立品牌形象，促进三亚地产与国内接轨，进 入全新发展阶段。
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•◎
•◎
•
•六类
•○
•○
•◎
•○
•
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分区示意
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•三 类
•三 类
•四
•一
类
类
•六
•二
类
•五
类
类
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成全看市
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开发模式
PUD
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市场研判导向
v 机会点——旅游地产的蓬勃发展
v 抓住市场机遇，整合海南旅游资源，挖掘和 本土文化，提升项目附加值，打造旅游房产 精品，力争在三亚新一轮房地产开发热潮中 脱颖而出。
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三亚山水国际村项目总 体定位报告
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月3日星期三
•思考的起点
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四项基本原则
v 差异化原则 v 优势最大化原则 v 可操作性原则 v 系统性原则
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土地分区价值分析
•用地类别 •景观条件 •配套便捷 •交通条件 •外界影响
•一类
•●
•◎
•◎
•●
•
•二类
•◎
•●
•●
•◎
•
•三类
•◎
•◎
•◎
•◎
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•四类
•○
•◎
•◎
•◎
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•五类
•○
•○
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客户分析 年龄
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客户分析 文化
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客户分析 职业
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配套资源
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交通便利
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用地属于城乡交接部，交通便利 。
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景观丰富
山环水绕，自然景观丰富。
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逻辑流程
•地块价 值
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•总体定 位
•调 整
•市场研 判
•客户分 析
•营销题 材
•品牌价 值
•定位可行 性
•验 证
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大趋势
v 从温饱到小康 v 从储存到消费 v 从静态到动态 v 从孤立到网络
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大局观
v 国内还是国际? v 大陆还是岛内? v 实旺还是虚火? v 第一还是第二?
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大盘观
v “借”还是“造” v “分”还是“合” v “快”还是“慢”
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•酒店式公寓
•别墅，小高层 住宅 •高层酒店式公 寓 •高层
•小高层住宅
•多层住宅
•户型面积 •60-420 •97-247
•均价 •未定 •6900
•销售率 •认购20% •80%
•交楼标准 •毛坯房 •毛坯房
•49-163
•7000
•95%
•精装修
•66-168
•3600
•70%
•毛坯房
•70-220
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三亚市场＿企业状况
•2003年三亚房地产开发公司现有50余家，物业管理公司20 家，中介服务机构4家。由于历史原因，三亚城区土地被分 割，不适合成片开发，这严重制约了国际、国内一流房地 产开发商的进入。目前三亚房地产商中的衍宏投资、阳光 海岸、蓝海花园等领军人物在国内顶多也只能算是中等实 力。随着三亚地产的快速发展，海南房地产的复苏，三亚 将吸引一批国内一流的开发商进入三亚进行开发.
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三亚市场＿市场价格
•三亚市区商品房地产价格平均约2000元／平方米左右，一线 海景房为4000－ 5000元／平方米。而去年全国的商品房平均 价格是2200元／平方米。三亚具有独特气候资源优势，生态环 境全国一流，但其市区房价只相当全国平均房价。具备如此得 天独厚的资源的三亚，从某种意义上来看房价仍然偏低，从三 亚未来的规划看，城市基础设施的加快建设和合理的规划将进 一步提升三亚的市场形象，房价与旅游收入将会同步增长，形 成旅游和地产互动，多方共赢的良好局面。
•5200
•55%
•毛坯房
•140-•3精20 品三亚资山•5水料0国00网际村（项目h总tt体p定:/位/w报•w告40w%.cnshu.c•毛n坯）房
三亚市场＿客户
•三亚70％的购房者来自岛外。一部分是岛外退离休人员及一部分高收入者， 主要是冲着这里良好的人居环境而来；另一部分则是进行置业投资，认为目 前三亚房价低，有较好投资收益。购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休 闲地。购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。如今三亚的购房 者多数来自北方，主要是东北和华北的较多，其次为上海、浙江。购房者主 要有三个目的：度假、长住疗养、投资。值得注意的是，境外人士购房占高 档次公寓楼的１０％，其中多数为香港和台湾人士，也有少数外国人（韩国 人和美籍华人），这是三亚市前所未有的，这些购房者多数购买高档次的楼 盘。
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海、河、城、园、居、山
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山水城市中的城市山水
•山水之中 •离生活很 近
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文化设施
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客户 他们是谁
•底 线
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v 经济底线 v 对生活的态度 v 文化底线
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客户 他们怎么样
v 性格需求特征:个性与群落\居住与投资. v 生活需求特征:放松与开放\创意与秩序. v 价值观、消费观：价格与价值\现在与将来.
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•碧海蓝天
•兰海花园二期
学•习汇改凯变花命园运,知
识创造未来
•21166 •13000 •12637 •25317 •11991 •27000 •24000 •27000 •141656 •32000 •27817
•物业形态及类 型 •高层、别墅
•多层、小高层 、联排
•小高层
•多层、小高层 住宅 •多层、小高层 住宅 •别墅、酒店式 公寓 •住宅
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易于施工
整体地貌平坦，易于施工 。
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植被茂密
植被茂密，有利于短期形成社区景观 。
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水系相通
水系与外界相通，便于利用 。
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