大势背景
PART 1 第一部分 市场形势 自贡市场形势
【注】本部分数据来源：成都统计局、成都房管局
自贡房产市场
【大势分析】
成都宏观经济形势
城市总体定位——西部最强竞争力的都市区
表1：2007年成都市宏观经济指标列表
2007年全市实现地 区生产总值3324.4 亿元，比上年增长 20.9%，为历年之最。
的下跌，但价格小幅波动
2007年1月--2008年1月主要二线城市商品房/住宅销售量走势
单位：套
量
12000 10000
天津
武汉
杭州
沈阳
8000
成交量呈现明显的
6000
下降趋势
4000
2000
0 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1
『成都房产大势预判 & 核心结论』
一、从紧货币政策持续进行（至少1年）。 二、楼市供应结构调整。 三、政府不会托市，将以稳定、维持为主。 四、客户群种类缩小。 五、热点城市房价理性回归。 六、行业洗牌，问题企业出局。
详见嘉联提交的《成都房地产大势预判》
『成都房产大势预判 & 核心结论』
一、从紧货币政策持续进行（至少1年）。
中铁自贡檀木林项目营销策略总纲 （市场篇）
【目录】
PART 1 PART 2
第一部分 市场形势 第二部分 竞争聚焦
【写在前面的话】
首先，对整个宏观大势背景进行简单的回顾 在清晰理解政府的政策导向后 再来看 房地产行业可能或已经受到的波及影响 更加明晰处于该链条中本项目的未来走势 从而未雨绸缪，把握先机 最终赢得项目的胜利
橄榄球型
低密度物业供应 中高端物业供应 经济使用房供应
金字塔型
『成都房产大势预判 & 核心结论』
三、政府不会托市，将以稳定、维持为主。
托市为投机行为提供空间，增加国内资产流失风险
最可靠的办法：使中国经济软着陆 1、稳定房价（十七大不提降价） 2、社会产品增加时，减少货币的投放量（提高存款准备金） 3、政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段
成都地产形势
表1：2007年1月—2008年2月成都市区住宅每月成交量 单位:万平方米
【大势分析】
一线城市：特征
■ 9.28新政以后一线城市商品房成交的基本特征是：销售量有明显的下跌 ，但价格没有大幅度的下降
量
成交量呈现明显的 下降趋势
价
销售均价没有出现 大幅度的下降
30000 25000
2007年1月--2008年1月一线城市商品房销售量走势
四、客户群种类缩小。
刚性消费
原 投资消费 消 费 投机消费 群 体 超前消费
恐慌消费
现 阶 段 消 刚性消费 费 群 体
支撑房价这张桌子的购买 群体已经由原来的五条腿变 成了现在的一条腿。
『成都房产大势预判 & 核心结论』
五、热点城市房价理性回归。
分析的前提：热点城市房价确实存在泡沫 政府调控：一系列的政策调控导致利空，泡沫失去支撑因素。 价格回归的市场表现：整个过程可能会出现三波下降——
单位：元/平方米
北京
上海
广州
深圳
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1
全国一 二线城 市均受 到明显 冲击
【全国一二线城市均受到明显冲击】
二线城市：特征
■ 9.28新政以后主要二线城市商品房/住宅成交的基本特征是：销售量有明显
单位：套
北京
上海
广州
深圳
20000
15000
10000
5000
0 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.120 14000 12000 10000
8000 6000
2007年1月--2008年1月一线城市商品房销售均价走势
【大势分析】
整体看来，07年9月以来，住宅成 交量及成交面积持续下降，但尚未触 到谷底。
成交情况有波动的趋势，3月销售量 的回升其实是以降价为代价。但是从 供销比来看，3月份成都市商品房供 销比约为2.7，为近9个月来的最高值。 从而可以看出，目前整个房地产市场 处于供大于求的状态，整个市场不容 乐观。
【大势分析】
两会之“政府工作报告”解读
2008年房地产调控的主基调： “以建立完善住房保障体系为重点，促进房地产业持续稳定健康发展”
经济形势：经济增长与通货膨胀压力并存 ，经济结构有待优化，通 货膨胀压力较大
信贷政策：货币政策从紧 住房结构：深化保障性住房建设 税收政策：强化税收调控功效
重新整合洗牌的过程
直接导致结果： 1、市场上非刚性置业消费者减少，楼市供销回归理性。 2、07年开发商花了很多前买地、囤地，政策的出台让08年供应剧增，便随消费的理性， 供销进一步拉伸-商品房滞销 3、严格控制融资渠道，少数依靠贷款开发项目的实力欠雄厚发展商资金链断裂 4、企图通过IPO获得强大资金链的开发商，未获得成功融资渠道困难 5、妄图通过囤积土地获得土地升值的发展商将无法开发而急于开发
央行通过上调存款准备金率，提高存贷款基准利率，发行定向央票等方式， 降低资产流动性，减少需要发行的货币量。 表象：楼市签约率在下降，即流通性在下降，然后物价开始有所涨幅，如猪 肉等副食产品，但央行马上上调准备金率和加息，来稳定物价。
二、楼市供应结构调整。
未来长时间，政府将对于住房供应结构严 格调整：橄榄球体中部泡沫部分通过加息、 政策等手段，最终将结构调整到有利于经 济良性发展的类“金字塔”结构
价
销售均价小幅波动
16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
2007年1月--2008年1月主要二线城市商品房/住宅销售均价走势
单位：元/平方米
天津
武汉
杭州
沈阳
07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 07.8 07.9 07.10 07.11 07.12 08.1
对市场风险最为敏感的投资客以及部分早期入市的普通购房者→市场经验丰富的理性开发商→市场 跟随者
理性回归后的价格水平：逐步回归到07年上半年价格水平 价格回归的周期：预计持续到09年下半年
『成都房产大势预判 & 核心结论』
六、行业洗牌，问题企业出局。
观点：洗牌 下半年成都楼市将是以“洗牌”为旋律的一系列