税收是国家凭借政治权利参与国民收入分配 和再分配的一种方式，具有强制性、无偿性 和固定性的特点。
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第三节 资金时间价值与资金等效值计算
一、资金时间价值的概念 二、利息与利率 三、单利计息与复利计息 四、名义利率与实际利率 五、资金等效值与现金流量图 六、复利计算公式
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一、资金时间价值的概念
房地产投资分析基础
第五章 房地产投资分析基础
※ 本章要求 了解房地产投资的概念、进行房
地产投资分析的原因； 熟悉房地产投资的利弊与风险、
房地产投资经济效果的评价指标 掌握房地产投资现金流量构成，
投资、成本、经营收入和利润、 资金时间价值与资金等效值计算。
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第五章 房地产投资分析基础
第一节 房地产投资 第二节 现金流量的构成 第三节 资金时间价值与资金等效值计算 第四节 房地产投资经济效果评价指标
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一、现金流量
房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进 行考查。
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立 的系统，把一定时期各个时间点上实际发生的资金流出 或流入叫做现金流量。
流出系统的资金叫现金流出，流入系统的资金叫现金流 入，现金流出与流入之差称为净现金流量。
现金流入主要包括：销售收入、出租收入、利息收入、 贷款本金收入等
房地产投资分析中所讨论的投资是狭义的
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成本
成本是指人们为达成一事或取得一物所必须 付出或已经付出的代价。
投资分析中使用的成本概念与企业财务会计 中使用的成本概念不完全相同。
▪ 财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生 费用的记录；
▪ 投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未 来将要发生的费用的预测和估算
1.变现性差 2.投资数额巨大 3.投资回收周期较长 4.需要专门的知识和经验 上述房地产投资的优缺点主要是针对直接投
资而言的。对于小额投资者来说，他们可以 通过购买房地产公司发行的股票、房地产投 资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。
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三、房地产投资的风险
（一）房地产投资风险的含义 房地产投资风险是指由于不确定性因素的影 响所引起的房地产投资收益与预期收益之间的 偏离程度。 房地产投资风险主要体现在以下几个方面：
1.购买住房抵押贷款证券 2.购买房地产开发投资企业的债券、股票 3.投资于房地产投资信托基金(REITs)
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二、房地产投资的利弊
（一）房地产投资之利
1.相对较高的收益水平 2.能够得到税收方面的好处 3.易于获得金融机构的支持 4.能抵消通货膨胀的影响 5.能提高投资者的资信等级
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（二）房地产投资之弊
从投资者的角度来说，资金的运动伴随着 生产与交换的进行。生产与交换活动会给 投资者带来利润，表现为资金的增值。
投入资金的安全性； 期望收益的可靠性； 投资项目的变现性； 资产管理的复杂性。
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在房地产投资活动中，风险的具体表现形式 有：
高价买进的房地产，最终以较低的价格卖出 尽管卖出价高于买入价，但是仍低于预期价格 投资于房地产商品的货币资金由于某种原因遭
受各种损失，使得投资资金不能按期收回，或 不能收回 由于财务方面的原因，在违背自己意愿的情况 下抛售房地产
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下列原因要求我们必须通过房地产投资 分析才能做出正确决策。
投资的收益需要预测 收益获得的时间不同需要校正 收益的置信程度即风险需要考虑 面临多种投资机会但资源有限
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房地产投资的类型
（一）房地产直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买的过程
1.房地产开发投资 2.房地产置业投资
（二）房地产间接投资 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为
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（二）房地产投资风险的分类
通货膨胀风险
房地产投资风险
系
市场供求风险
统
风 险
周期风险
变现风险
非
收益现金流风险
系
统
未来经营费用风险
风
险
资本价值风险
政策性风险 利率风险 政治风险
或然损失风险
比较风险 时间风险 持有期风险
图5-1房地产投资风险的分类
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第二节 现金流量的构成
一、现金流量 二、投资与成本 三、经营收入、利润和税金
企业利润可分为4个层次：经营利润、利润 总额、税后利润和可分配利润
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营 税金及附加-土地增值税
利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润=利润总额-所得税 可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+
法定公益金+未分配利润）
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税金
税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义 务的单位或个人征收的财政资金。
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为什么要进行房地产投资分析
因为多种投资机会往往同时存在，其中诱人的 投资机会又往往不只一个，而投资者可以利用 的资源却是有限的，所以投资者必须在确定的 即期支出与不确定的未来收益之间做出慎重的 选择。
这时，就需要有一种方法能够对各种投资方案 进行评估，帮助投资者在各种限制条件下，如 可承受的风险、所要求的投资收益率以及城市 规划的约束等，使投资获得最大的效益。
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房地产投资分析中的投资与成本
开发项目总投资：开发建设投资、经营资金 开发产品成本 经营成本 期间费用：经营费用、管理费用、财务费用
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三、经营收入、利润和税金
经营收入
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品 或自营时的货币收入。
经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
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利润
现金流出主要包括：土地费用、建造费用、还本付息、 经营费用、税金等
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二、投资与成本
投资
广义投资是指人们一种有目的的经济行为，即以 一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。
投资可分为生产性投资和非生产性投资。所投入 的资源可以是资金，也可以是土地、人力、技术、 管理经验或其他资源。
狭义的投资是指人们在房地产开发投资活动中， 为实现某种预定的开发、经营目标而、房地产投资的概念和类型 二、房地产投资的利弊 三、房地产投资的风险
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一、房地产投资的概念和类型
房地产投资的概念 房地产投资就是将一定的资金投入到房
地产开发经营等活动中，以期望未来获得更大 收益的投资行为。
房地产投资与其他投资方式相比既具有投 资的共性，也具有特有的个性，房地产投资兼 具消费和投资两种功能，房地产投资还具有较 大的风险。