16
木渎消费
金枫路商圈目前辐射范围为木渎区域，消费人群主要是长 期居住的木渎本地居民，木渎本地居民日常消费主要集中 在香港街,金山路商业街.
香港街多数以小商铺存在,规模大的商铺和精品 的商铺体量不大,香港街存在历史悠久,街铺稍 显陈旧,已经无法满足日新月异的潮流需求,故 新时代的广场应该应时需求运而生,倡导木渎更 好的消费!
北部：苏虞跨线合纵，构造市域“T”形北轴，以辐 射苏北的交通枢纽、商贸物流、居住为主要功能的城 市组团
域和吴江松陵镇等区域，主要是优化环境，建
设成宜居城市。 “西控太湖”：西部指太湖区域，主要是保护 太湖区域的生态环境，发展高端旅游。
14
城市现状
苏州现已开展轨道交通的建设,即将步入轨道交通主导的 时代.
品牌：商业地产形象树立，符合集团整体战略定位
稳健：保证后期整体的良好运营
限制条件：
规避与美凯龙一期的同质竞争
5
世联对目标的理解
目标：利润、品牌、稳健 公寓部分的快速热销形成初步影响力，即现金流 2万商业的高利润热销再次掀起热潮，即利润点 5万商业的成功招商并经营，形成持续影响力，即利 润+树立品牌关键点
人口总数量
660 640 620 600 580 560 540 581 584 591 599 606 616 624 630 633 637
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
11
产业结构
苏州三产结构中，第三产业增加值不断提高，且增长幅 度超过10%，第二产业始终占据较大比重，仍然是城市 主导产业
城市层面
长三角中心城市 轻工业城市向综合型城市升级
上海,苏州,无锡 将工业产业拆迁至偏远地区
核心商圈辐射区
项目处于珠江路与苏福路附近 香港街与金山路 凯马汽车城
区域层面
传统老商圈 苏福路
项目层面
中等规模综合体
总建筑面积10万㎡，商业5万㎡
19
报告结构
项目属性界定 项目机会挖掘 案例分析 发展战略及整体定位 市场竞争分析
3
周边概况
地块周边的主要商业为众多汽车4S店及红星美凯龙1期， 未来将有瑞典宜家居和土耳其星摩尔购物中心。
星摩尔
兴 华 街
宜家居
北二路
家乐福
汽车贸易产业带
胜 利 大 街
美凯龙1期
云 峰 街
兴 工 街
沈阳站
爱在城
规划路
浪漫满屋
华润置地广场 铁百 建设大路
4
目标及限制条件
目标：
利润：整体物业价值最大化
太原街商圈
市政府 金 廊 大东区
项目
沈河区
项目
和平区
项目
市政府
于洪新城
浑南新区
2
地块四至
项目总体建筑面积为14万平，包括大型商业、独立商业、 商务公寓、写字间形成的大型综合性项目面对铁西区北二 路，昭示性强，交通便利
数值 27711.62 北二路 兴 华 街 胜 利 大 街 沈阳站
项目 占地
总建筑面积
2008-2010年苏州三次产业比重
12
城市定位
木渎东邻吴中区，西临高新区，与古城区相接.处于三 区交界处,中心地带，区位优势得天独厚
位于中国经济最活跃 的区域——长江三角洲
经济中心地带
比邻中国的金融和经济中心
——上海。
拥有2500年吴文化底
蕴，在现代化进程中，吴 文化得到了保护和传承。 城市的区间交通规划更 多与苏州相城交融
苏州城市轨道交通远期线网由1号线、2号线、3号线、4号线四条线 路组成，线路总长135.3公里，车站105座，形成两纵两横>“>并>”> 字形总体布局，将覆盖平江区、沧浪区、金阊区、工业园区、高新 区、相城区、吴中区七个区所组成的苏州中心城区，面积约1100平 方公里，该交通网的建成，将构成中心城区综合交通的骨架，解决 中心城区居民的出行，到远期城市快速轨道交通出行总量占城市公 交出行总量的比例将超过40%，占城市总出行的比例将超过18%。


6
核心问题界定
整体价值最大化
实现利润最大化 树立商业地产形象 后期稳健运营
规避一期同质竞争
VS
功能定位 业态选择
问题1： 如何整体定位,通过协调各部分统一发力，即1+1+1≥3？ 问题2： 保证项目各部分的合理定位，实现各部分的既定目标？
7
报告结构
项目属性界定 项目机会挖掘 案例分析 发展战略及整体定位 市场竞争分析
1
固定资产投资(亿元)
2
房地产开发投资(亿 元)
数额 增长率 数额
3
GDP（亿元） 增长率
4
房地产开发投资/GDP（%）
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%

萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
10
经济指标
苏州市人口从2003年开始到10年增长稳定，人均可支配 收入持续13%以上增长，人民生活水平逐步提高，财富 积累速度较快
17
商业价值
项目周边商业态势非常好,项目可以为此区位起到画龙点 睛之妙!未来价值不可估量!
东临凯马汽车 城 西临金枫南路 商业圈 南临大规模城 市住宅群
本 案
城市住宅 建筑聚集 建筑群
已规划,正在火速建造中,未来 区位良好,项目人气聚集简 单,产品升值必将非常迅速!
18
小结
就目前情况来看，本案为区域级、区域重点发展商业主轴 上的中等规模综合体项目
地上建筑面积 大型商业 独立商业
142714.01
10567.01 49618.98 19948.91
云 兴 峰 工 街 街
商务公寓
写字间

16828.20
18993.16
规划路
项目四至： 项目已经进行地下 部分的挖土工作
东临云峰家园住宅项目，西至兴华街，铁西十字 金廊；北临北二东路，双向八车道；南至规划路。
各物业类型定位
8
经济指标
苏州近年来经济保持高速增长，指标位居全国领先水 平，在长三角地区占据主要地位，作为长三角地区的 主要门户，商机无限大
2010全国各市GDP排名
排名
城市
GDP（亿）
增长率（%）
级别
1
上海市
北京市 广州市 深圳市 苏州市
16872.42
13777.9 10604.48 9510.91 9168.91
访谈：专业人士、消费者、商业行业 人士等访谈
1
地块概况
地块位于铁西区，北二路汽车贸易产业带上，交通便利， 10分钟可达到沈阳站，5分钟可达到皇姑区等商圈
于洪区
地块位于铁西区，北二路 和兴华街的交汇处。地处体 现十字金廊上。

皇姑区
北行商圈
项目
5分钟 火车站 5分钟 太原街商圈 15分钟 北行商圈 30分钟 铁西区 沈阳站
9.9%
10.2% 13.0% 12.0% 13.2%
直辖市
直辖市 地级市 地级市 地级市
2
3
4
5
9
经济指标
苏州市GDP及固定资产投资额加速增长，苏州市经济 发展形势及潜力良好，处于快速发展阶段
固定资产指标 数额 增长率 2005年 1870 20.30% 420 25.60% 4026.52 15.30% 10.40% 沈阳全市历年经济发展状况 2006年 2007年 2008年 2106.99 12.60% 470.74 12.08% 4820.26 19.70% 9.80% 2360 12% 601.96 27.80% 5700.85 18.30% 10.60% 2611 10.30% 718 19.30% 6701 13% 10.71% 2009年 2967.35 13.60% 724.34 0.90% 7740 11.50% 9.36% 2010 3617.82 21.9% 935.8 29.2% 9168.91 13.2% 10.2%
各物业类型定位
20
项目研究的工作阶段划分
市场调研工作
项目地块查勘 区域特征研究：区域板块划分、人口、 商圈分布、消费者购物习惯等各方面的 调研 区域市场研究：区域规划、、商业市 场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场 的整体扫描
项目整体定位
项目本体分析 市场竞争分析
项目发展战略及整体定位
项目各物业类型定位
商业集聚：铁百商圈、北二路、九路 家具城、兴工街餐饮娱乐带等
15
城西商业板块格局
目前轻轨正在如火如荼地建设，随着金枫路创新创意街区内商 业、产业不断完善发展，一个具有突破性的规划成型后的金枫 路商圈，苏州西部最大体量的城市经济综合体，将呈现在人们 眼前。
金 枫 路 商 业 街 苏州吴 中国家 创业园 本 案
香 港 街
金 山 路 商 业 街
凯马汽车城
珠 江 新 城
13
城市规划
南部吴中是苏州重点发展方向之一
苏州市规划——“一体两翼，双城核心”
“中核主城”：保护古城区，疏解古城区居住 人口，缓解古城区居住压力；将古城区与高新 区相合，形成新的主城，形成商业、文化、旅 游、服务中心。 “东进沪西”：东部为苏州中心城区首要的发 展方向，规划建设为东部新城，成为苏州新的 城市中心，与古城区-高新区形成的中核相呼 应。 “北拓平相”：北部是苏州中心城区重点发展 方向，规划建设北部新城。 “南优松吴”：南部主要包括吴中区大部分区