邵阳市城市规划行政技术规定(二00四年四月)第一章总则第一条为了使邵阳市城市规划管理工作科学化、规范化、法制化，确保城市规划实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《湖南省<城市规划法>实施办法》、《邵阳市<城市规划法>实施细则》、《邵阳市土地利用总体规划》、《邵阳市城市总体规划》和有关法律、法规、现行国家相关技术规范及邵阳市实际情况，特制定本行政技术规定。
第二条本规定适用于邵阳市市本级城市规划区范围内各类新建、改建、扩建等建设工程项目的规划编制、审批及实施。
紧急情况下的抢险救灾项目可不按本规定执行。
第三条制定和实施详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，包括城市设计下同）应符合本规定。
各项工程建设，须按经批准的详细规划实施；尚无经批准的详细规划的应先编制详细规划，因特殊情况不能及时编制详细规划的，经有权批准机关同意后，可按城市总体规划（或分区规划）和本规定执行。
若国家法律、法规、规范要求高于本规定的，按国家法律、法规、规范执行，若未明确或低于本规定的应按本规定执行。
第二章城市建设用地的分类及适建范围第四条本市建设用地按照《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）》中城市用地分类进行划分。
第五条城市建设用地的性质和用途必须符合城市总体规划的要求。
建设用地可根据兼容性按表1经批准后使用。
第六条凡须改变用地性质或超出表1之规定的，应由建设单位书面向规划行政主管部门申请，如获同意则由建设单位委托设计单位作调整规划方案，经城市规划行政主管部门审查，按法定程序和审批权限报有权机关审批。
第三章建设用地规划审批第七条建设项目的选址、定点，必须符合城市总体规划、分区规划、详细规划、以及消防、环保、城市公共安全等要求。
为建设山水园林城市，凡相对高差在30米以上、自然坡度在25%以上的山体和面积在6000平方米以上的水体不得作为建设基地，并在规划中加以保护利用（成片工业园区、大型专业市场可根据工艺流程和物流组织的需要进行适当调整，由规划行政主管部门确定），以利于改善城市生态环境。
第八条建设项目的选址、定点，必须坚持以新区开发为主，以拉开城市骨架为重点，成片统一配套建设的原则，必须坚持环境影响评价制度。
第九条在审批建设项目用地规模时，必须根据计划部门批准的立项文件或可行性研究报告、年度计划（民营投资项目按相应规定办理），按照详细规划及专业用地定额指标进行核定，适当考虑留有发展余地，防止多征少用，征而不用或变相炒卖土地的行为发生。
第十条建筑基地面积未达到下列规模的民用建筑，原则上不得单独建设，其建设用地规划不应审批，应纳入成片统一开发范围内进行建设。
（一）低层住宅建筑：（1-3）层，高度<10m，用地≥400m2；（二）多层及中高层住宅建筑：（4-9）层,用地≥1500 m2；（三）高层住宅建筑：24m<高度<50m，用地≥3000 m2；高度≥50m，用地≥4000 m2；（四）高层公共建筑：24m≤高度<50m、用地≥4000 m2，高度≥50m的，用地≥5000 m2。
第十一条建筑基地面积未达到第十条规定，但属下列情况之一的，且确实不妨碍城市规划实施的，城市规划行政主管部门可予审定建设：（一）在批准的详细规划中已明确的建设项目，其实施对周边建设无影响的；（二）周边建筑已经建成，确实无法调整或合并用地的；（三）因周边为既成的道路、铁路、河道或市政公用设施等限制，无法扩大用地范围的。
注：√允许设置：×不允许设置：○允许或不允许设置，由城市规划行政主管部门根据具体条件、规划要求及有关规定确定。
商住综合楼底层建筑功能必须符合《住宅设计规范》的有关条款。
第十二条用地界线和形状的确定，应满足如下要求：（一）用地界线应与批准的详细规划所划定的地块相一致；（二）地块形状除考虑地形、地貌、土地权属关系等条件外，宜规整；（三）位于规划道路两侧的建设项目，必须负责征用与临街长度相对应的规划道路用地的50％，并拆迁该范围内的建、构筑物（代征市政公用设施用地），即必须为城市政府征用拆迁至道路中心线；（四）用地大小必须按批准的规划，征用规定建筑间距范围内50％以上的土地，并拆迁该范围内的原有建筑。
第十三条建筑基地面积≥6000 m2以上的，必须作修建性详细规划（<6000 m2，也必须作规划总平面设计或建筑总平面图设计），重要地段(广场周围、主次干道两旁、特殊地区等)还须同时做城市设计，经批准后实施；未按规定编制详细规划（或规划总平面图）和城市设计的，不予审批建设用地和建设工程。
第四章建筑容量控制标准第十四条新建、改建、扩建建设工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按本章的有关规定执行。
第十五条新区成片开发的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标，并不得超过表2要求（二层以上为商业建筑的，可放宽2%）：第十六条在不超过成片开发或街坊范围内总容量指标的前提下、单个的建筑基地单体建筑容量控制指标，可按表3参照执行。
单体建筑的密度及容积率最大限值表表3注：1、规划、建筑设计，应同时符合本表和本规定有关建筑间距的要求；2、规划允许高层建筑设裙房的，其建筑密度可适当增加，但不超过限额的5％；3、需要提高层数时，在不超过本表规定的容积率前提下应减少建筑密度；4、需要降低层数时，在不超过本规定的建筑密度前提下应减少容积率。
第十七条计算建筑容量时，建设用地范围必须符合以下规定，在执行中有矛盾时，取范围小的计算。
（一）规划设计阶段其范围必须在规划设计调查蓝线范围内；建筑设计阶段必须在土地用地红线范围内，且不包括为公共设施代征土地；（二）用地与20米[不含20米]宽以上的道路相邻时，以道路红线为界（专业规划、规范有特别规定的按专业规划、规范规定）,但绿地率指标必须优先保证；（三）用地在道路（指城市总体规划用地范围外的高速公路、国道、省道、城市总体规划用地范围内则指未按规划道路实施到位的道路）、铁路等路堤下时，以路堤坡脚下的水沟外缘为准，没有水沟时以坡脚外1米为准；用地在道路、铁路等路堑边坡上时，以边坡顶为准。
如有截水沟时，以截水沟外缘为准（并同时满足相关法律法规的要求）；（四）用地滨临江河、水库或规划水面时，以建房台地边缘为准；（五）用地与现有建筑或规划建筑毗连时，以两建筑空地的平分线为准；（六）用地与20米宽以下的小区级道路相邻时，道路另一侧不宜建房时，以道路中线为界；有建筑或宜于建房时，以建筑之间空地的平分线为界。
第十八条工厂、仓库、科研机构、大专院校、中小学校、托幼、体育场、医疗卫生、文化娱乐、商业、市政公用设施等建筑容量控制指标，应按各自专业规范或规定执行。
第十九条原有用地的建筑用地容量控制指标已超出规定值的，不得在原有建筑基地范围内进行扩建、加层。
属危房的按危房政策办理。
第二十条建筑基地为社会公众提供额外开放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表4的规定增加建筑面积。
但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的百分之二十。
核定建筑容积率由城市规划行政主管部门按表3和本章的有关规定确定。
开放空间的条件和计算方法见附录二。
第二十一条建筑物之间因公共交通需要，架设跨越城市道路的空中人行廊道的，应报市城市规划行政主管部门和市公安交通管理部门批准，并符合下例规定：（一）廊道的净宽不大于6米，廊道下的净空不小于5.0米，但跨越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路廊道下的净空高度不小于4.5米；（二）廊道内不得设置商业设施。
凡符合前款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。
第五章建筑间距第二十二条建筑间距除必须符合日照间距、消防、绿化、卫生、环保、道路交通、工程管线、文物保护和空间景观等方面的要求外，应同时符合本章的规定。
第二十三条建筑前后间距，以南侧建筑高度及建筑方位角度作为计算的基本依据。
第二十四条十层以下住宅建筑或一般办公建筑，前后间距控制应符合表5、表6的规定。
注：因道路宽度调整等非建设单位原因引起的临街第一栋与第二栋的间距可适当放宽，但新区不得小于1.0H，旧区不得小于0.8H。
注：1、表5中的方位为建筑正南朝向（0°）布置偏东或偏西的方位角。
2、表5、表6中H为南侧建筑高度，其确定：（1）北侧建筑底层有商店或其它用房、底层连成一体的，可扣除底层高度。
（2）两建筑室外地坪有高差时，其南侧建筑计算高度（H）以北侧建筑室内地坪标高为计算基准。
3、表6 中R为相邻两建筑的夹角。
4、屋顶有楼梯、电梯、水箱等突出物时，如累计长大于主体建筑长的1/3，或单个面宽大于或等于15m时，应按其顶面高度计算。
5、墙体、檐口等有出有进时，突出部分累计长大于建筑总长的1/3或单个长大于或等于15M时，应以此平面位置计算间距。
南面建筑北侧有阳台等悬挑物时，悬挑累计长大于建筑总长1/3或单体大于或等于15m时应以此挑出面计算间距。
6、因特殊情况建筑间距≤6m时，两侧建筑均不得设置悬挑物。
7、南面建筑面宽≤15m且与东西向建筑间距均≥15m时，其间距可按表列值的0.7倍取值，面宽15.1-20m时，可乘以0.85的系数。
8、高度（H）、间距（L）存在多种计算方法时取最不利值做为计算结果。
第二十五条南侧十层以上住宅建筑与其它住宅建筑前后间距，在新城区应保证受遮挡的住宅建筑的居室在大寒日满窗日照有效时间不少于3小时（旧城区2小时），不做日照分析时需符合下列规定：注：表中H为南向建筑高度（见表5、6），在满足消防间距后以日照分析为准。
（一）南侧十层以上住宅建筑与北侧十层以上建筑其相互平行布置时，按表7控制最小间距；（二）南侧十层以上住宅建筑与北侧十层以下住宅建筑平行布置时，间距宜不少于十层以上建筑高度的0.6倍，且最小距离不少于20m；（三）十层以上住宅建筑与其东（西）侧的十层以上住宅建筑间距不少于13m；（四）十层以上住宅建筑与其它住宅建筑的山墙间距，按消防间距的规定控制，山墙有居室窗户的，其间距不少于16m。
第二十六条建筑侧面间距建筑长度和侧向间距由城市规划行政主管部门根据国家规范、详细规划、市容市貌、消防、交通、绿化等多方面要求综合决定。
非临街的十层以下住宅建筑或一般民用建筑山墙间距不少于6.0m，低层建筑山墙其间距不少于4.0m。
若建筑侧向开小量门窗时，建设单位必须在其管业的土地（即拥有土地使用权）范围内留足出入、采光、通风的空间。
沿城市主次交通干道（不含商业步行街）平行布置建筑物，其用地范围内临街敞开度必须达到25%以上，敞开宽度不足9米的其最小敞开宽度为9米，沿城市支路级以下道路建设的，敞开度必须达到20%以上，其最小敞开宽度为6米（不包括单体私房），单体私房在主次干道按规划要求批准联建的，临街长度超过80米的必须留6米以上的通道。