世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
成功关键驱动力
功能升级，满足了消费者复合型消费需求 产品：由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具 有多种功能的综合体 功能组合：融休闲、商贸、旅游、餐饮、购物功能于 一体，成为体验式的消费“目的地” 成为了城市地标
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
KPI体系
学习改变命运,知 识创造未来
外因 内因
地理位置——城市核心区/城市新区
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车 产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相 关簇群/未来商务核心区 大规模，持续开发
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他 功能的规模与档次
软性指标
内因
硬性指标
开发理念 定位理念
打造城市新中心/城市新地标/城市名片 一流的团队合作/规划设计/经营管理 城市综合体/高档/商业人流聚集/城市空间重构效应
人文理念
城市文化诉求点/城市文化代言
功能化体系
功能复合型：集休闲、购物、娱乐、观光、旅游、商务 、居住等各种功能于一体
商业为核心驱动功能/其它功能为辅
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式三：商业驱动型 深圳华润中心——概况
案例详细内容
华润中心是以大型购物中心为核心，集 商业、办公、居住、酒店等诸多功能于 一体的综合性、现代化、标志性、高品 质的建筑群体。
项目概况 占地面积：7.73万平方米 建筑面积：48.1万平方米 容积率：6.22 车位：2,988个 物业功能比例 商业：酒店：办公：居住=5：1：2：2
以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）
KPI体系
外因 内因
需求背景——旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商 业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求
产生背景——城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显 加快/城市旧城改造进程加快
地理位置——城市旧有核心商业区周边
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
外因
地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立 城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心 过于拥挤
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展 密切相关
政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力
大规模，持续开发——用地面积在1平方公里以上
内因
用地条件——建设用地的适宜性、安全性等 建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等 配套完善——商场、居住、写字楼
配套完善——商场、公寓
人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/纪
念性/风格化建筑（群）
一流的合作团队
规划设计 经营管理
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模式三：商业驱动型 日本福冈博多运河城——概况
案例详细内容
位置： 日本福冈博多站一带，是西日本地区的交 通中心和枢纽站 交通： 距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟 占地面积：3.44万㎡ 建筑面积：22.3万㎡ 容积率：6.48
3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一 座“新城”
老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动 地块物业价值提升
建设后 的湘江 西岸
新的行 政中心 大楼
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
KPI体系
以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（ 关键绩效指标体系）
旧中心：中山路 新商业中心：天一广场
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
学习改变命运,知 识创造未来
产生背景与条件
旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的 商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需 求 房价高速增长
宁波市房屋销售价格在2001年、2002年的涨幅连续两年 居全国第一 1999年，宁波房地产市场复苏升温，当年10月房地产 投资走出负增长区 2000年，楼市保持持续增长，商品房房价从当年1月的 2498元/平方米，升到年底的2729元/平方米 2001年，宁波房地产市场步入了加速度飞涨区，平均 房价达2867元/平方米，比上年同期上涨11.77% 2002年房地产市场则由于拆迁项目启动、拆迁赔偿标 准的提高，房地产需求表现强劲，房价一发而不可收， 越涨越快，平均房价高达3543元/平方米，比上年同期上 涨23.56%
产品设 计体系
建筑 设计
体验 元素 设计
学习改变命运,知 识创造未来
紧凑都市的概念：高密度建筑集合体
单体建筑的魅力：形成强制性视觉冲击——标志性建筑/形象中心/区域中轴/ 大型公建，并且多采用国际竞标的方式
建筑集合的魅力：传统与现代交融的相得益彰、建筑形式结构的多样性、建 筑空间的变化、block及其公共空间的联系与围合关系、地下空间的充分利 用、建筑的创新、点缀少许新潮流的预告
发展银行大厦
金融证券
联合证券 大鹏证券 中信证券 华鑫证券 金元证券 南方证券 鹏华基金
保险
友邦保险 太平洋保险 人保 中保 华泰保险
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世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
东门商圈 人民南商贸圈
功能化体系
甲级写字楼 星级酒店 市级商业中心
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式二：商务驱动型
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巴黎•拉德方斯公司服务建设的典范
位置 巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯 旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。 规模 占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/ 商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际 性商务办公区。 交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。 入驻企业 进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公 司中的14个，全世界50个最大公司的15个。 聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、 Worms、Socie’te’，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、 交通业的British Airway等跨国公司的总部 空间/服务特点 办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。 功能组合 —75%为商务、6%为零售、19％为居住 —土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物 建筑 —每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景 观丰富多彩 —标志性建筑，如“大拱门” —共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”
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产生背景与条件
旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中 心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 旧改推动下房地产超常发展 1999年，柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业， 也给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇 2003年城建60亿元巨资的注入，成了非常规楼市动力， 促使楼市的发展更加均衡 柳州市建委的统计数据显示，2003年全市共有107家房开 企业建设商品房，在建开发点116个，完成投资23亿元， 同比增长55%，施工面积416万平方米，同比增长37%，售 房收入20亿元，同比增长67%，商品房空置面积为5.1万平 方米，同比减少50% 由于开展大规模城市建设，2003年全市的拆迁面积85万 平方米，加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米，总 拆迁量达120万平方米，同比增长595%
商业业态：综合性业态/传统型商业转变为体验型商业/ 购物、休闲、娱乐、餐饮
商业档次：国际品牌商家＋国内一线品牌
商业形态：核心主力店带动商业经营
功能评价指数体系：繁华指数、宜居指数、商务指数 、旅游指数、便利指数、交通指数…… 产品设计体系——……
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
世联城市新中心发展ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 式不同物业KPI体系总结
25P
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
模式一：政务驱动型 长沙河西行政中心
1998年提出行 政中心搬迁， 2001年完成行 政中心整体搬 迁
搬迁前三年GDP增 长速度为10.8%
搬迁后三年GDP增 长速度为13.5%
行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一 批世界500强企业纷纷投资西岸
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
模式二：商务驱动型 深圳•蔡屋围金融中心
蔡屋围金融中心
位置：罗湖中心区 交通：深南大道沿线/地铁大剧院站
东门福商田业中心区 圈
罗湖中心区
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
世界金融大厦
地王大厦
华润大厦
产业聚集
银行
深圳发展银行 中信城市银行 建设银行 工商银行 农业银行 人民银行 商业银行
学习改变命运,知 识创造未来
世联城市新中心发展模式不同物业KPI体系总结25P
学习改变命运,知 识创造未来
深圳华润中心——关键驱动因素
外因：
•优越的地理位置，良好的交通可达性； •区域成熟后发展受限，需要一个新的亮点来激发活力； •区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象。
内因：
•超强的实力与品牌号召力； •集购物、娱乐等为一体的体验式； •项目立意高，与深圳人内心的价值观相符； •一流的精英团队。
地王大厦 华润大厦 深业中心 发展银行大厦 中信大厦 万德大厦 世界金融中心