核 心
项目核心价值解析
高端写字楼客群分析 项目客群定位 项目价格定位
国资背景，发展商实力雄厚 品牌价值 百年名企地段，和丰纱厂宁波工业历史先锋
价值一
宁波市工业设计投资发展公司成立于2007年6月28日，注册资金2.5亿元，
是国资背景企业。其项目地块前身是和丰纱厂始建于1905年，具有百年历史的
企业，曾经一度撑起了宁波工业经济的一片天。
江北北门户商务区 镇海新城
江北湾头商务区
高新区研发园
南部CB字楼租赁市场竞争压力加剧，整体写 租赁市场 字楼可租赁面积预计达到52.4万㎡
楼盘名称 滨江国际广场 金融中心 宁兴大厦 迪趣大厦 银润豪景商务广场 环球中心 新星龙湾 财汇中心 研发园 南部商务区一期36幢办公楼 八骏湾 城投大厦 三宝大厦 区域 江东区 东部新城 高新区 鄞州区 海曙区 海曙区 海曙区 江北区 高新区 鄞州区 东部新城 东部新城 海曙区 交付时间 2011年4月 2011年6月 2011年12月 2011年7月 2012年6月 2011年10月 2011年9月 2011年12月 2010年12月 2010年12月 2011年4月 2012年3月 2012年12月 可租赁面积 10000 80000 18000 11000 61000 15000 5000 12000 6000 150000 25000 31200 17000 租金 1.9-2.2 2.5-3.2 1.4-1.6 1.3-1.5 未定 2.7-3.2 1.8-2.2 1.5-2 1.2-1.8 1.1—1.4 1.5-2 未定 未定 出租率 60% 30% 0 10% 0% 20% 5% 0 80% 40% 30% 0 0
共同分享资源营销的喜悦
读万卷书不如行万里路，行万里路不如阅人无数。 我们的客户资源在哪里？我们已成功的建立写字楼客户资源库，拥有宁波70座写字楼 1759组客户资料，拥有所代理的10余座写字楼项目的2000组客户资料…
三情报营销
所谓情报就是最新的企业信息，那么如何得到最新的信息呢？ 依托招商局、贸易局以及宁波市各个主要街道等政府资源，从而最先获取区 外、市外的大型企业入驻的信息。突出委托招商、全员招商等多种形式，开创 多路并进、多策并举的招商格局。
工配套餐厅；大型中央空调系统；二个多媒体会
议室，政府楼宇服务中心，为企业与广大客户提 供各项服务。 10米挑高大堂，并引进知名咖啡品牌进行服务。
竞争市场 三宝大厦：三江口核心地段、一线江景资源，台 竞争个案 资背景，大客户策略突显其项目价值
项目位置：灵桥路以西、药行街以南
占地面积：5352平米
建筑面积：50321（预计将有一半左右出租） 交付时间：未定 总 层 数：23层 租 金： 未定
鄞州南部商务区
核心 价格定位
预判本项目租金价格：
本案定价原则：结合市场价格以及本案配置、所 处地理位置、以及本案运营模式制定价格。
2.2-2.6元/㎡.天之间
营销篇
和丰招商实践操作篇
1、成功案例的操作经验
2、合润的操盘服务模式
3、本案推盘策略
4、本案操作策略
5、如何保证本案顺利营销 6、合润介绍 7、合作条件
在这种条件下什么样的企业才是我们的目标客群？
首先从类似个案客群入手
区域型竞争项目主要以物流、贸易、船务和金融 客群分析 类大型企业为主
核心
核心 客群定位
本项目客群定位
项目的目标客户定位为：大中型、改善办公环境及提升形象企业 以国内外知名企业为主，宁波本地企业为辅；
核心客户:大型国有企事业单位、 物流、贸易行业的龙头企业； 重要客户:国内外金融巨头； 国内外来大型服务机构；
价值一 形象价值
十大中提升项目之一
百年和丰纱厂，承载着老宁波的集体回忆 文化价值 文化底蕴浓厚
价值三
三江口商务区，与天一广场、江北老外滩隔江相 地段价值 望，不可多得的商务王者地段
价值四
江北新兴 商务圈
三江口 东部新城商 务区
南部商 务区
价值五 江景价值
无敌一线江景，商务办公更俱休闲气息
内部淡水河
9.4万方商业配套含银行、酒店、影视城、餐饮 配套价值 和文化艺术中心等，商务配套齐全
价值六
美食广场
创意精品酒店
价值七 产品价值
连廊、露台产品、产品设计突出
总建筑面积34万方，地上面积23万 方，其中办公面积13.6万方，规模 优势明显，商务氛围浓厚； 楼与楼之间底部有连廊，免去雨
天打伞的烦恼；
偶得客户:创意类企业；
核心 价格定位
各板块租金图
依托高新区产业基础和政策 优势 典型项目：万特商务中心 宁 波研发园、绿园大厦 租金：1.0—1.5元/㎡.天
区域成熟、商务配套齐全 典型项目：泰富广场、世纪东方广 场、波特曼、利时大厦 租金：1.8-3.2元/㎡.天
区域非常成熟、地段认可度较高 典型项目：环球中心、银泰国际、 时代广场、恒隆中心、万豪中心、 中信银行大厦 租金：2-3元/㎡.天
代理公司将客户签章后的《租赁合同》， 上交开发商审核，并签章
确认收款后，开发商、物业公司财务部开 具租赁收据、发票交客户
与开发商财务部、物业公司确认各款项 是否到账
代理公司将双方签字盖章的《租赁合同》 交由客户签收
开具交房通知单，陪同客户至物业公司 交房
交房后，代理公司签约资料归档
客户后续服务流程
同物业公司一起每周上门拜访1家客户
把本项目最新的进展情况（项目新增的服务内容、配套、重要活动、新签 约客户等情况）告知客户
询问客户对本项目各项配套是否满意，汇总客户提出的建议
竞争分析
金融中心：东部新城核心，高端商务配套、政府导向、政策扶持力度大 泰富广场：招商队伍、高端商务配置、形象、配套； 三宝大厦：核心地段、一线江景资源，台资背景，大客户策略 银泰国际：核心地段，客群定位准确 环球中心：核心地段，成熟的商务配套，高端酒店
本案在酒店、商务配套、地段、江景资源与高端写字楼 商务属性吻合，但如何将其属性嫁接与客户及客群细分 方向需要跟进，而这点正是我们合润其专业所在。
中国· 和丰创意广场项目招商报告
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Tuesday, January 31, 2017
市场篇
宁波商务区由单核向多核迅猛发展，5大新兴商 市场格局 务区各行其道争博市场
竞争市场 银泰国际：市中心核心地段，客群定位准确，主 竞争个案 要为面向国际性蓝海商务企业的高端写字楼。
项目位置:海曙日新街东侧、咸塘街北侧
占地面积：3300平方米
建筑面积：31700平方米 开发商：宁波华联房地产开发有限公司 代理公司：宁波合润地产 开盘时间：2008年5月18日 交付时间：2009年6月30日 物业管理:银泰物业 物 业 费：7.5元/平方米· 月
——合润操盘服务模式——
各项流程 日报 周报 月报 销控表
租赁流程—接待流程
客户来源
开发
来访
来电
引导客户入座、倒茶、交换名片
介绍本项目情况并了解客户需求
带客户至现场参观
明确客户意向及回复时间
回到售楼处将本项目资料交给客户
送客户出门、收拾洽谈座
将客户信息填写来人登记表
洽谈流程
明确客户意向后制作本项目租赁方案提交开发商审核后发送客户
项目位置: 江东 世纪大道北段1228号
建筑面积: 55万平方米 开盘时间: 2010-01-25 入住时间: 2010-12-30 容 积 率: 6.50 绿 化 率: 60% 物业公司: 仲量联行物业管理有限公司 物 业 费: 10.8元/平方米· 月 开 发 商: 宁波东部新城开发投资有限公司 出 租 率：30% 租 金：2.5-3.2元/㎡.天 酒店配套：嘉裕五星级酒店 商业配套：上海小南国、香港利苑、北京俏江南、台湾鼎泰丰、PIZZA PINO、上井日本料理、 COSTA咖啡、思妍丽等 其他配套：金融家俱乐部 、文化广场、航运中心、行政中心
5层办公楼带有超大型露台。
价值八 物管价值
绿城物管、国家一级资质，匹配高端商务形象
价值九 运营价值
政府主导宁波第一纯租赁写字楼，规模效应明显
价值十 风水价值
项目西面有一江一河，玉带环腰，风水俱佳
随着商务区的发展及政府的政策导向，产业集群已形 成风化，如金融类企业集聚在东部新城、研发类企业 集聚在研发园、物流和贸易开始进入南部商务区等，
区域较为成熟、性价比较高 典型项目： 丽园尚都、 科创大厦 租金：1.5-2.0元/㎡.天 快速发展区域 典型项目：博纳国际、商会大厦、 总部一号、奥克斯大厦、广博大厦 租金：1.3-1.7元/㎡.天
高新区 海曙西 三江口 商务区 江东区 东部新城 区域
区域未来潜力较大 典型项目：城投大厦、 金融中心 租金：2.5元/㎡.天
十年磨一剑、凝练终非常
专业营销体现服务
“信用原则”，坚持用书面的形式与客户间保持沟通、确认，我们与客户间不 会产生反复的变化。 “相容原则”，坚持双方平等互利，建立友谊的方式。
“维系原则”，因此我们在项目操作中能够用客户的“口”来提高项目的美誉 度、知名度，做到以老带新，以商招商，从而客群范围不断扩大，对客户的服务 没有终点…
竞争市场 泰富广场：招商队伍将商务配置、形象、配套高 高端项目 端化完美嫁接于租户，将租户商务形象快速提升
占地面积:39500 ㎡ 总建筑面积:138600㎡ 开发商：宁波信富置业有限公司 代理公司：宁波合润地产 物业管理:永成物业
物 业 费：10.80元/平方米· 月
项目配置：A座写字楼配置7部3.5米/秒瑞士迅达进 口高速客梯以及2部迅达消防客梯； 1000㎡的员