Ⅱ 从工业的角度思考
工业产业升级势在必行， 需要实现自我超越！
中国制造的背 后：6+1产业 链
工业创意产业的 前景
小结： 从制造到创造，是中国工业崛起于世界之林的必由之路。 从制造到创造，需要汇聚知识、智慧与创意的共同力量。
Ⅲ
从项目的角度思考
项目的不利条件：
■ 交通：周边路网建成，但 出入不便，普通居住者与职员 无法承受在此居住与办公的时 间与交通成本。 ■ 配套：周边生活配套较为 不便，对于普通消费者与办公 者的吸引力较弱。 ■ 企业：园区内各企业均拥 有自己的办公场所，另行驻外 办公的概率相对较低。
二、开发战略
Ⅰ 开发目标
代表对城市发展的重 新诠释
实现三个代表
代表工业未来的发展 方向 代表先进的生产力
Ⅱ
开发原则
创新性原则
遵循三大开发原则
价值性原则 持续性原则
Ⅲ
开发战略
战略二：定势战略 战略三：联合战略
战略一：取势战略
五大战略
战略四：平台战略
战略五：创意战略
确保项目一战成名
三、项目整体定位
Ⅲ
房地产市场
2009年在国家政策支持、刚性需求增 加、投资需求暴涨的情况下，市场销售 强势，株洲市整年累计销售商品房 23180套，面积265.99万平方米,成交金 额72.83亿元,与08年相比分别增长 146.03%、159.40%、167.58%。
株洲房地产市场——稳定、健康的发展态势
Ⅳ
写字楼市场
。
内存在一定空白。
小结：株洲城市发展的“西部机遇”
区域位置优良，板块前景看好，从发展趋势来看，必将成为未来株洲的工业产业基地。
三、项目分析
高科集团的开发优势
高科集团隶属于株洲政府下辖 的企事业单位，已经在株洲相 继开发了香山美境、颐景园等 项目，开发经验较为丰富。 高科集团的政府背景，使得在开发 过程中能够依赖政府相关资源，在 开发过程中享受特有绿色通道，并 获得政府相关政策支持。 目前栗雨工业园进驻企业近 50家，但园区内目前基本无 商业配套、企业性质专业办 公场所。 项目处于三市融城的核心区域， 在长株潭一体化进程步伐加快的 背景下，项目的地段价值将获得 空前增长，升值潜力较为明显。
Ⅱ
城市特征
株洲是建国后发展起来的新兴工业 城市，工业门类齐全，已逐步形成 了以冶金、机械、化工、建材四大 支柱产业为主导，拥有电子、电力、 煤炭、陶瓷等门类齐全的新型工业 体系。
工业之城——高新技术产业为先导的国家老工业基地
株洲有“被火车拖来的城市”之称， 京广、浙赣、湘黔三大铁路干线在这 里交汇。株洲火车站是全国铁路客运 最重要的中转站之一，株洲北车站是 中国江南最大的货运编组站，客货运 可以从株洲直达北京、上海、广州、 重庆等大城市。株洲公路四通八达。
本案也期望通过此次提报：给予高科集团对于本项目开发提供决策参考依据。
汇报思路
Part 1 分析篇 战略篇 产品篇
Part 2 Part 3
Part 4
Part 5 Part 6
营销与招商篇
项目可行性论证篇
凌峻过往案例简介篇
Part 1
分析篇
一、宏观环境分析
Ⅰ 经济环境
株洲国民经济保持了持续、快速、健康 的发展势头，2009年株洲市完成国内生 产总值1022.6亿元，2009年上涨14.2个 百分点，人均国民生产总值27472元，增 长13.6%，接近3万元大关。
栗雨中央商务区企业总部基地项目
总体策划方案
凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2010年04月
三 市 融 成
两 型 社 会
对高科和株洲工业来说：这是一次伟大的转型，是一个创历史的时刻！ 高 技 术 工 业
株 洲 工 业
本案宗旨
凌峻认为，本项目面临着前所未有的机遇，同时也面临着现实条件的制约， 因此，必须发散思维，不拘泥于固有想法，敢于质疑，凌峻相信，真理永远 是越辩越明。
阐述：
从项目开发资金筹措的角度而言，必须实现大部分物业的销售，从各类产品 的性质来看，写字楼部分与企业公馆部分可实现全部销售，以实现资金的快速 回笼，酒店物业则必须由开发商持有作为自有资产或通过股权转让的方式实现 资金回笼。
五、项目整体案名
主推案名：慧谷
案名的解释：
本案名寓意这里汇聚了顶级的创意人才，是智慧与知识 的聚会；因想象力产生巨大的生产力，不仅形象地描绘 了项目未来的产业特征，同时也对在此工作与居住的群 体进行了形象的概括。
雄厚的政府背景
市场需求
地段升值潜力明显
小结：栗雨工业园发展的“工业机遇”
Part 2
战略篇

一、战略思考
Ⅰ 从城市的角度思考
工业的荣光与沧桑+开创城市工业新局 1
.
2
城市的工业 现状：工业 转型任重而 道远
.
3
城市的工业发 展趋势：工业 重镇的涅槃
城市的工业传 统：一个传统 工业城市的荣 光
小结： 株洲工业，正牵引着株洲经济乃至湖南工业快速疾行！ 工业成就了株洲，未来株洲的发展也离不开工业的平台！
一、项目地块价值分析
■地块一：紧邻公园，景观
价值最优，应开发为景观对产 品品质提升最大的建筑类型， 建议该地块开发为企业总部 （写字楼）。
■地块二：位于地块东南部，
居住环境较为嘈杂，同时交通 环境较佳，建议开发为酒店。
■地块三：居住环境要优于
地块二，建议开发为公寓。
二、项目整体规划建议
Ⅰ 布局方案一
Ⅰ 主题定位
华中创意工业企业总部基地 产业创意基地+企业公馆+星级酒店+商业配套
阐述：
以“创意工业企业总部基地”作为项目的重要组成部分，通过通过企业公 馆和酒店的建设，为基地提供商务与配套需求。通过工业设计产业的共性技术 条件平台和专业设计机构孵化器，为湖南工业制造企业提供从创意、设计、材 料、工艺、模型到印刷的专业化资源支撑服务，盘活更多的设计资源吸纳更多 的社会资源，形成具有竞争力的优势资源，从而成为推动工业设计创意产业发 展的智能化平台。
小结： 在园区企业拥有自身办公场所的前提下，强行要求入驻不太现实。 入驻项目企业数量与质量有限的前提下，企业总部显得名不副实。 因此，我们不得不舍近求远，需要整合各大企业的产业链条。
大时代需要大创意：融城时代，催生大株州！ 大工业需要大引擎：大株州，催生战略引擎！
战 略 思 考
城市及工业的发展为 本项目 提供了最佳的战略切 入点！
五、企业公馆产品提升建议
Ⅰ公馆功能定位
普通公寓+行政公馆
本项目公寓部分具有两大功能，普通公寓和行政公馆。 普通公寓：位于1~20层，针对工业园区内的普通员工， 均为小户型公寓，为其提供一处舒适、温暖、便捷的 生活居所，居住和投资俱佳。 行政公馆：位于20~30层，企业的高层领导，需要有 一处集居住、商务、会客于一体的商务公馆，户型面 积较大，功能也较普通的商住公寓要齐全。
天元区政府 搬迁带动区 域的发展
天元区政府将搬迁至 区域内的新办公大楼， 它不仅仅是政府办公 地点的改变，更是一 种引导城市发展方向 和开拓城市发展空间 的需要，同时也给本 区域房地产经济的发 展带来了新活力
高新技术产业发 展，未来区域人 口增加
随着高新技术产业发 展，入驻企业将走向 国际化，企业员工素 质提高，未来人口基 数将增加，区域市场
备选案名：
脑库、设计公社
六、开发节奏
1、整体开发节奏
根据项目的体量，综合考虑市场供应与需求以及开发资 金的筹措等因素，预计项目开发周期为2年。
2、分期开发建议
建议分两期开发，考虑各类物业的可变现性，首期以创 意产业写字楼与企业行政公馆启动，通过销售实现资回笼， 二期开发星级酒店。
Part 3
产品篇
创意工业企业总部基地
吸引
创意型企业
除高科集团进驻外，同时吸引部分园区内的大型企业进驻，更多的 入驻企业为中小型创意型企业，为工业制造企业提供上下游服务。
企业公馆
为园区企业以及中小型企 业的高层定向打造，并为 各企业的专家与高级人才 提供优良的居住环境。
星级酒店
考虑区域未来发展前景，同时 满足园区目前的商务居住需求。
城市发展主方向： 西扩区域
本区域位于株洲城市发展主 导方向之一的栗雨工业园内， 是株洲高新区的科技创新和 高新技术产业化区，也是长 株潭地区重要的产业、技术 核心区之一，在株洲建设新 现代工业化城市的远大规划
中占据重要地位。
三市融城，提 速西部发展契 机
区域位于三市融 城核心地带，三 市融城带来的政 策利好，将使得 该区域的地段价 值得到提升，拔 高整个区域的形 象价值。
“场所” 为工业创意产业和居住者打 造优良的硬件条件。
CEO级尊享服务
创意主题酒店 更多商务场所
服务平台
工 业 产 业 孵 化 器 播 种 品 牌 思 想
政策优惠+政府扶持 管家服务+共建共享
“发展” 为创业者与企业提供最佳的 发展条件。
四、赢利模式设计
创意工业企业总部基地+企业公馆实现全售 星级酒店作为资产持有或股权转让
现代
简约
艺术
实用
德式包豪斯风格
代表最新锐的技术意识——创新、前沿 代表最尖端的设计理念——严谨、科学 代表最人性的空间环境——艺术、实用
四、企业总部产品提升建议
Ⅰ 产品力提升目标
5A智能系统
5大商务配套
打造360º 至TOP创 意商务空间
4化建设
365项商务便利
……………
Ⅱ 产品提升方向----实现四化建设
项目的发力点：
■ 景观资源：项目紧临规划中的 人工湖与公园，景观资源优势突出， 具备良好的居住与办公环境。 ■ 区域资源：区域汇聚 众多高新产业企业与龙头 企业，他们不仅是未来项 目的准客户，同时也可带 动上下游产业链的进入。 ■ 企业资源：高科集团 作为由政府主导的企业， 在号召力层面具有先天的 优势。