项目市场调查及可行性分析报告
（招/拍/挂商住地块模版）
××集团开发研究中心
2008-×
目录
项目简介 (3)
第一部分：宏观环境分析 (4)
一、××市（县）概括 (4)
二、××市（县）经济环境分析 (4)
三、××市（县）城市环境分析 (4)
四、××市（县）宏观环境分析结论 (5)
第二部分：房地产市场分析 (6)
一、××市（县）房地产现状 (6)
二、××市（县）房地产发展趋势 (6)
三、××市（县）个案分析 (6)
四、××市（县）土地市场分析 (6)
五、××市（县）房地产发展特点 (7)
第三部分：竞争项目分析 (8)
一、项目一 (8)
二、项目二 (8)
三、项目三 (8)
四、竞争项目汇总分析 (8)
五、竞争项目与本案对比分析结论 (8)
第四部分：项目地块分析 (9)
一、地块介绍 (9)
二、地块环境分析 (9)
三、地块SWOT分析 (9)
四、项目发展条件评估 (10)
五、地块初步定位 (12)
六、地块价值评估 (13)
七、地块分析结论 (14)
第五部分：项目经济分析 (15)
一、地块经济指标及测算依据 (15)
二、方案一经济分析 (15)
三、方案二经济分析（同上） (18)
四、各方案经济对比分析 (18)
五、项目地块经济分析结论 (19)
第六部分：结论及建议 (20)
一、方案选择及优化 (20)
二、项目可行性分析结论 (20)
二、项目建议 (20)
项目简介
第一部分：宏观投资环境分析一、××市（县）概括
1．××市（县）地理区位
2．××市（县）行政区划
3．××市（县）发展历史
4．××市（县）自然资源
5．××市（县）交通条件
二、××市（县）经济环境分析
1．××市（县）经济概况
最新一年的经济概况
2．××市（县）经济增长趋势
最近5年经济增长情况
3．××市（县）经济横向比较
同一大区域市（县）或类似市（县）经济横向比较4．××市（县）经济环境分析结论
三、××市（县）城市环境分析
1．××市（县）城市建设概况
2．××市（县）城市建设总体规划
最新一轮城市总体规划：城市定位、功能分区、城市发展方向。

3．××市（县）交通规划
最新一轮对外交通规划、城市内部交通规划
4．××市（县）商业网点规划
5．××市（县）城市环境分析结论
四、××市（县）宏观投资环境分析结论
第二部分：房地产市场分析
一、××市（县）房地产现状
1．××市（县）开发投资现状
最新一年房地产开发投资额、开发投资面积、开工量、竣工量等房地产开发建设情况
2．××市（县）房地产供需现状
最新一年房地产市场各类产品市场供应量、批准预售面积、套数、房地产交易额、面积、套数、各类产品交易价格
二、××市（县）房地产发展趋势
1．××市（县）近5年房地产开发投资分析
2．××市（县）近5年房地产成交量分析
3．××市（县）近5年房地产价格分析
4．××市（县）房地产发展趋势分析
三、××市（县）个案分析
1．××市（县）房地产板块分析
2．各板块典型项目分析
3．项目地块所在板块房地产概括
四、××市（县）土地市场分析
1．××市（县）土地交易概况
最新一年来土地交易情况介绍
2．××市（县）招/拍/挂土地交易情况
最新一年来挂牌土地交易情况
3．××市（县）近期招/拍/挂地块简介
最新招/拍/挂成交地块地理位置、性质、规模等经济指标及成交情况等介绍
五、××市（县）房地产发展特点
××市（县）房地产开发投资、供需关系、产品档次、户型、客户等各方面特点分析
第三部分：竞争项目分析一、项目一
1．项目概况
2．项目规模
3．项目销售状况
4．项目产品分析
5．项目营销分析
6．客户分析
7．项目与本案优劣势对比
二、项目二
同上
三、项目三
同上
四、竞争项目汇总分析
五、竞争项目与本案对比分析结论
第四部分：项目地块分析
一、地块介绍
1．地块概括
2．地块用地性质及经济指标
3．地块地质地貌分析
4．地块七通一平现状
5．地块四至
二、地块环境分析
1．地块交通条件
地块交通可达性，公交线路，是否临路，道路的级别等2．地块市政配套条件
3．地块自然景观条件
4．地块历史人文景观条件
5．地块周边建筑物
6．地块环境分析结论
三、地块SWOT分析
1．优势分析（Strength）
2．劣势分析（Weekness）
3．机会分析（Opportunity）
4．威胁分析（Treat）
5．交叉分析
6．SWOT分析结论
四、项目发展条件评估
1．正因素评价
结论：
2．负因素评价
结论：
4．项目价值预判
3．项目发展条件评估结论
五、地块初步定位
(一)方案形成
(二)定位方案一
1．项目整体定位
2．项目客户定位
3．项目产品定位
产品类型定位：
户型面积定位：
4.方案一优劣势分析
(三)定位方案二
同上
(四)定位方案三
……
(五)各方案对比分析
各方案优劣势对比分析，从地块资源和市场角度给各方案进行可行性排序
六、地块价值评估
1．同类项目类比判断
通过与类似项目进行比较判断地块价值
2．市场供需判断
通过市场供需判断地块价值
3．……
七、地块分析结论
第五部分：项目经济分析一、地块经济指标及测算依据
1．项目地块经济指标
占地面积：
初始地价：
容积率：
建筑面积：
建筑密度：
建筑限高：
2．测算依据
本项目所有经济测算按照以下指标进行测算：银行贷款利率9%；
基准收益率25%；
二、方案一经济分析
(一)项目规划
1．基本指标
占地面积：
容积率：
建筑密度：
2．各类产品配比
3．项目建设周期安排
(二)项目收入分析
1．住宅销售收入
2．商业销售收入
3．其他经营收入
4．销售收入合计
5．销售税费
6．纯销售收入
(三)项目成本估算
1．地块底价
2．建安成本
住宅建安成本：
商业建安成本：
3．配套费用
4．企业管理费用
5．销售费用
6．不可预见费用
7．财务费用
8．成本合计
(四)地块底价条件下利润分析
1．税前利润
纯销售收入－成本合计=
2．所得税
税前利润×所得税税率=税前利润×25%= 3．税后利润
税前利润－所得税=
(五)项目地块地价分析
1．地价敏感性分析（总成本、销售收入、税后利润、投资收益率、内部收益率）
2．地块最高可承受地价
(六)最高可承受地价条件下项目的财务评价
1．项目成本分析表
2．项目动态成本表
3．项目动态收入分析表
4．项目现金流量表
5．项目筹资计划
6．项目财务指标
7．敏感性分析
(七)地块地价递增经济效益分析（限拍卖地块）
(八)方案一经济分析结论
三、方案二经济分析（同上）
……
四、各方案经济对比分析
1．各方案财务指标对比分析
2．各方案风险对比分析
3．方案优化及筛选
五、项目地块经济分析结论
第六部分：结论及建议一、方案选择及优化
二、项目可行性分析结论
二、项目建议。