城市更新项目﹤特殊转让模式项目
城市更新项目如欲全部分割转让：工业楼宇的全部建面按 工业和办公基准地价的平均值*50％补缴；配套设施按市场 评估地价补缴地价。符合鼓励发展的产业项目（总部企业 、战略性新兴产业、现代服务业）都可享有0.5的优惠。 特殊转让模式项目：按市场评估地价-已缴纳地价
必须现售，拿到房产证才能卖
世联XX年深圳宝安总部 经济园项目报告分享要
点
学习改变命运,知 识创造未来
2021年3月1日星期一
开发方案确定前提
本项目现总体开发方案基于开发商目标、整体市场机会、案例 借鉴、地块价值分析等多维度论证，且基于深圳市政府最新出 台的 “1+6”文件对于城市更新项目的影响（包含工业楼宇转 让、产权单位划分等）,按全部物业现售的最保守模式进行方案 测算，在贵司已确定松柏路地块为一期开发的前提下，进行开 发方案研判。
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
项目属性界定 深圳西部地理中心、政府驱动、总部新城
项目属性界定
本项目位于珠三角一小时城市经济圈； 本项目位于深圳西部和宝安区地理中心位置
。
本项目已列入2012年深圳市重大项目，宝安 区政府欲将此项目打造成区域乃至全市具有 代表意义的工改工项目，成立由区长张备为 组长的城市更新小组推进本项目；
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
“1+6”文件
关键点总结
分割转让问题
地价补缴问题
销售问题 产权划分问题 增值收益问题
学习改变命运,知 识创造未来
一般转让模式包含用地批准文件或土地合同约定的以及城市 更新项目。特殊转让模式包含九种情况，其中第七种提供了 以租代售模式后期转房产证的途径。 转让对象必须是企业，且政府设定准入条件项目必需由产业 主管部门做资格审查。 所有分割转让项目原则上5年内不允许二手转让，需要转让 的政府收缴全部增值收益，对投资客存在抗性。
开发目标
模式，实现风险可控的利润最大化，并树立企业品牌形象
政府诉求：
打造石岩乃至全市具有 代表意义的总部经济园项 目
开发商诉求
风险可控，快速变现、 实现高溢价收益； 保证项目的现金流，实 现滚动开发； 确定项目的启动方式、 开发时序及对应的开发物 业
1.品牌溢价 2.选择风险可控的开发模式，合理规划物业组合 3.确定合理的开发策略与运营模式，实现快速变现和价值最大化
扣减总金额*50％）*60％ 3. 二手工业楼宇确需在5年内转让，增值收益额需100％全部上缴 税费计算基数： 申报合同成交价﹥计税参考价，按申报合同成交价计税 申报合同成交价﹤计税参考价，按计税参考价计税
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
“1+6”文件
政策环境解读
消费者分析：中低端消费群体是市场消费主 体，比较关注生活配套类业态以及品牌商家
机会点：本项目位于石岩核心商圈周边，亦 非石岩商业升级核心地段，且石岩消费外溢 严重，发展大型零售型集中性商业风险较大 ；本项目可考虑发展综合体配套型商业，重 点发展目的性业态并通过品牌聚集形成消费 拉动力
1、成本增加：在最新政策体系下， 基准地价被提高；工业用地升级改造 项目的地价评估测算体系也提高了土 地的评估价格，致使企业成本增加；
2、收益分成：政府参与收益分成使 得企业的利润减少，收益降低；
3、市场风险：新转让办法中提出严 格的转让条件，使工业用地补地价可 转让部份物业销售速度和价格受到较 大影响。
理成本等）+销售税费+补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源 备注：租售结合项目，登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算； 增值收益缴交方式： 1. 增值收益额/扣减总金额≤50％，缴交金额＝增值收益额*50％ 2. 增值收益额/扣减总金额﹥ 50％，缴交金额＝扣减总金额*50％*50％+（增值收益额-
利润最大化：实现控制风险， 保证现金流平衡，实现持续滚 动开发，持有优质资产，收获 后期溢价；
品牌溢价：打造具有影响力的 项目，树立企业品牌形象；
R
1 区域现状及限制条件
区域不成熟，缺乏市政及商务配 套基础；
属于工改工项目，产品形式及租 售比例受限，项目体量规模大， 前期投入成本多，市场流通性较 弱，变现能力受限；
市场表现：商务办公价值未被充分挖掘 ，未来溢价空间大
客户特征：现有客户难以支撑本项目发 展，需要依靠外部力量
机会点：区域内商务市场处于初级阶段 ，市场承接力不足，产业关联性强。本 项目应充分扩大客户来源渠道，包括产 业导入以及区域外引入等，并为多元化 客户群体打造对应的商务产品
3.酒店物业
市场表现：石岩各星级酒店规模较小， 入住率较高，客源主要以周边工厂商务 客为主，注重协议客户，对于会议功能 需求不明显
州等地，向西可辐射广州南沙、中山等地。
占据深圳西部地理中心，是深圳西部交通体系中连接东西、沟通南北的纽带，是深圳西北
部的交通枢纽，是广深港城市发展轴上的重要节点。
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
项目背景
项目周边
项目处于非核心商务区，已形成以电器制造、多媒体、电子等产业为主 的集聚区，产业氛围浓厚，但缺乏市政及商务配套基础
，增加后期销售的灵活性，为项目物业销售能实现
高速高价提供前提条件。
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
宏发所有 宝牧所有
项目背景
项目现状
项目目前建设标准低，无法满足未来发展需求，产业发展存在瓶颈，土 地使用效率低；不符合城市发展要求
石岩
物流
园
早
进
工
业
区
早进工业区
项目操作亮点
3
发展战略及定位
4
规划排布
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
如何解决问题？
步骤一：结合市场情况、客户 情况、地块自身条件，通过案 例借鉴解决核心问题。
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
物业类型选择
市场机会回顾
1.商务物业
产品特征：目前办公产品提升空间大， 可售型物业市场稀缺
石岩街道成立了领导小组和总部办专门推进 本项目。
深圳西部地理中心 政府驱动
项目规模体量大，并且目前已有部分总部企 业对于本项目表示有初步的进驻意愿。
总部新城
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
开发商目标解析 在兼顾政府和开发商双方利益的基础上，选择合理的开发策略和开发
客户分析：平时入住率较高，节假日入 住率一般，注重协议价；高端客户存在 外流现象
机会点：石岩高档次酒店市场经营情况 良好，具有较大发展潜力，本项目可充 分结合产业型商务消费需求发展高档次 酒店物业
学习改变命运,知 识创造未来 Nhomakorabea各物业 市场表现
2.商业物业
市场表现：消费群体以周边居民和工作人员 为主；商业集中于宝石南路商圈，经营状况 良好
其他层面
学习改变命运,知 识创造未来
目前已有部分企业了解宏发宝安总部经济园项目并 有初步意向。
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
项目背景
区位分析
位于珠江东岸交通走廊的重要节点，深圳西部地理中心，在珠三角一 小时经济圈之内，交通便捷，与周边城市经济联系密切，辐射范围广
1小时经济圈
本项目
石岩
旭兴达工业区 欧陆集团
万大工业区
旭兴达工业区
欧陆 集团
万大工业区
本项目
艾美特
果
园
明金海
艾美特 明金海工业区
果园
翔泰
翔泰温控器有限公司
东侧：东侧为艾美特小家电生产基地、明金海工业区； 南侧：南侧为翔泰温控器有限公司； 西侧：西侧为欧陆集团国际有限公司和果园； 北侧：北侧为旭兴达工业区和万大工业区； 学识习创改造变未项命来目运,知周边主要为工业区，已形成以电器制造、世多联X媒X年体深、圳电宝安子总产部业经济为园主项的目报集告聚分区享要。点
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
报告结构
1 项目背景及核心问题解析
2
项目操作亮点
3
发展战略及定位
4
规划排布
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
项目背景
开发前提
项目作为深圳市重大项目，站位高端，具有强力的政府驱动背景
宝安区层面
项目的客户群体是哪些？区域发展 不成熟、内需支撑不足的情况下， 如何吸引客户进驻本项目？
学习改变命运,知 识创造未来
在实现生存的前提下， 如何通过有节奏的开发 在远期发挥规模效应， 获取利益最大化，实现 品牌效应？
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
报告结构
1 项目背景及核心问题解析
2
核心问题
学习改变命运,知 识创造未来
世联XX年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点
开发商目标解析 明确项目核心问题，并寻找产业、区域及市场机会，提出解决核心问 核心问题界定 题的应对策略及落地性措施
如何生存？
核心问题
如何发展？
区域发展不成熟，在诸多工改政策 条件限制下，本地商务办公承接力 不足，大规模、大体量项目是否能 存活，机会在哪？
深圳 西部
深圳 东部
政策指引
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》提出要发挥珠江东岸中心城市广州、深圳、珠海的
辐射带动作用，进一步优化功能分区和产业布局，建成珠江三角洲地区一小时经济圈。
项目优势