北京·财富中心2期·商业 咨询顾问报告终稿致北京3501厂2007年12月18日北京高力国际物业服务有限公司北京市东城区东长安街1号东方广场西三办公楼502室电话：(86) (10) 8518 1633 传真：(86) (10) 85181638前言受北京3501厂委托，北京高力国际物业服务有限公司对位于北京CBD的财富中心二期商业自持部分进行顾问咨询服务。

根据3501厂要求，本报告重点研究自持部分商业业态定位和收益预测，在研究周边人群特征、项目条件基础上，就业态定位提供建议，并就自持部分自主管理模式及整体项目聘请运营公司进行管理两种模式进行了财务预测，以期为3501厂决策提供依据。

目 录第一部分：项目情况分析 (3)一、地理位置 (3)二、交通条件 (4)三、项目周边经济环境 (4)第二部分、商业市场研究 (9)一、区域现有商业设施分析 (9)二、CBD区域未来商业供应 (22)第三部分：项目分析 (24)一、项目条件分析 (24)二、财富二期商业不同业态互动分析 (27)三、1、2、3期项目互动分析 (28)四、二层位置选择分析 (30)五、SWOT分析 (33)第四部分：最适开发方案研拟 (34)一、目标客群及业态定位 (34)二、主力品牌特征 (54)三、运营模式建议 (58)四、香江产权商业部分处理方法分析 (62)第五部分：财务分析 (64)一、项目基本情况 (64)二、财务假设－自主运营 (64)三、财务假设－聘请运营公司（以二期商业整体进行分析） (66)四、净现金流 (68)五、内部收益率 (69)六、敏感性分析 (69)七、财务分析结论 (70)第一部分：项目情况分析一、地理位置图1：财富位置图本案属于财富中心二期，整个财富项目位于北京CBD东北部，朝外大街以南，光华路以北，东三环西侧，关东店南街以东。

周边南临、富尔大厦和旺座中心，北面与在建的环球金融中心相邻，西面是CBD人文公园和新城国际公寓，隔东三环与中央电视台新址相望。

本案位于整个财富中心社区的北部，向北临商务中心5号路，西靠二期御金台，南接二期写字楼项目，南面是财富中心绿地。

二、交通条件本案所在区域有城市快速路东三环，东西方向主干路由北向南有朝阳北路、朝阳路及建国路，南北方向有东大桥路。

区域内，正在改造、新建多条次干路：朝外大街在东西方向上连接了朝外商圈和CBD；东大桥东侧路、关东店南街纵贯南北；此外，规划建设中的商务中心1至5号线也会在此区域内连通各个写字楼、酒店、住宅项目。

本案南、北有地铁10号线的两个出入口，再向南500米有1号线上的国贸站；东临三环路，北侧靠近朝阳路，附近有特8，9，957，725，825等30多条公交线路。

从区域内的关东店南街、三环路均可以转入本案北面的商务中心5号路；自南侧的商务中心东西街，向北穿越绿化带，也可抵达本案；东面的出入口正对财富中心二期写字楼，两栋建筑之间更规划了空中走廊，使本案与财富二期写字楼直接连接；另外，针对绿地、公寓、酒店的各个出入口，有效地提高了本案的可达性。

三、项目周边经济环境1、CBD区域概况北京商务中心区（CBD）位于北京东部的朝阳区境内，北起朝阳路，南抵通惠河，东起西大望路，西至东大桥路，规划总用地面积约4平方公里，距离城市中心天安门广场5公里，距离首都国际机场15公里。

区域内商务氛围浓厚，涉外资源丰富。

截止今年9月，进入北京的253家世界500强企业中有154家集中于CBD地区。

行业上，金融、保险业集中；咨询行业企业占相当比重；文化传媒产业潜力巨大；IT通讯业也占有重要地位。

CBD区域内居住、办公人流众多，交通条件较为拥堵。

2010年该地区早高峰一小时出行量将达到15万人次，为现在的3.2倍。

2、CBD地区未来规划根据用地功能布局，CBD将主要分为三个区域。

商务办公区集中于CBD中部，沿东三环路、建国门外大街两侧布置，即所谓的金十字区域；外围是混合功能区，再外围是居住区，开发强度依次递减。

在4平方公里的面积上，建筑规模总量将控制在1000万平方米之内，其中，写字楼占到50％左右，公寓25％，商业、服务、文化及娱乐设施占25％，其中主要的商业设施将沿东三环路、建国路两侧。

图2：CBD规划图商务中心区的通道以区内道路、城市主次干道、城市快速路三个层次组成。

道路用地将达到155公顷，占CBD总面积的39%。

CBD的路网结构将呈方格状，重点规划有：将东大桥路与建国门外大街交叉的“丁”字路口改为 “十”字路口；将金台西路延伸至通惠河北路；将朝阳路在三环路以西的路段由城市主干道调整为次干道；将通惠河北路的城市快速路改至通惠河南侧。

2008年前，CBD区域将累计建成道路34公里，完成规划道路总长度约80％。

2008年以后，还将陆续建设道路共8公里，逐步完成全部路网建设。

图3：区域交通图对于地面公共交通，CBD计划优化调整现有线路9条、新增快线11条、新增CBD 公交场站5个、新建CBD内部环线3个、建设CBD公交港湾24处。

在主要道路上施划公交专用道9条，并优化与地铁站的衔接。

CBD边缘将设四个公交站点：大北窑东北角、大北窑西北角、区域东南绿地北端和京广西侧，使人们在CBD 边缘公交站点或区域内地铁站进入区域后就可直接搭乘公交。

目前，CBD区域内高峰时段已有约50%的出行使用公共交通（含地铁）方式，小汽车及出租车使用量约34%；通过未来公共交通规划的实施，公交出行的使用在高峰时段将达到56%。

规划中，CBD共有4条地铁线路，最多步行300米就可抵达地铁站。

除了现有1号线，2008年前地铁10号线将正式投入使用，承担CBD区域公交出行量的40%，约每日3.6万人次。

2015年前，还将进一步增加地铁线6号和14号两条线路。

在区域内，未来将共有七个地铁站（1号线上的国贸、永安里、大望路；10号线上的国贸换乘站、光华路站、呼家楼站；14号线上的嘉里中心站）。

其中，10号与14号线上的换乘站距本案最近，能有效缓解地面交通的压力。

CBD地下交通空间将以东三环两侧的商务设施为重点进行规划，形成南北长约2100米，东西宽约1300米，约177公顷的巨大地下走廊。

地下一层主要为商业设施及行人道路；地下二层可以行车、停车。

2008年前，将完成60%的地下空间人行系统，东三环两侧、长安街延线及跨三环的地下通道（不含核心区内部通道）将全面完工，商业、写字楼项目及地铁由南向北形成连通，地下人行系统主框架将基本形成。

随着本案南面国贸三期的建成，东三环内侧的国贸一期、二期、三期、嘉里中心、财富中心等所有项目都将实现地下连通，在CBD 边缘也会进行出入口设计，达到畅通效果。

图4：CBD地下交通示意图商务中心区范围总计要安排63,450个泊位，并落实到每一个地块中。

到2008年，平均每1万平方米的建筑面积至少设65个停车位等，地下二层通道将使各个地下车库相互连通。

3、周边人口特征在CBD区域1000万平方米的规划建筑面积上，写字楼占到50％左右，公寓25％，商业、服务、文化及娱乐设施占25％。

这25%的商业、娱乐设施的目标消费群体即为工作在另50%写字楼的商务白领和常驻在此区域高档公寓、酒店中的高档消费人群。

CBD区域的高档商务写字楼面积占了全市总量的21%，北京41家五星级酒店（北京市旅游局挂牌酒店）中有10家位于CBD区域。

根据《北京CBD商业发展规划》（2002－2010）预测，CBD区域的消费人群约有50万，年轻时尚的商务白领占25万到30万，占到60%；常驻财富阶层及涉外人士各约占11%，各有5.5万；商务旅行人群约1.7万；文化休闲人群约1万至2万；观光人群在4至8万左右。

图5：CBD消费人群分析本项目处于CBD中心三环路两侧的商务办公区，相对于CBD外围的混合功能区、居住区，此区域的商务白领更为集中，这部分人群对于写字楼附近的购物、餐饮、娱乐等有很大的需求；另外周边嘉里中心酒店、新城国际公寓和财富中心二期公寓、千禧大酒店都会为本案聚拢大量的常驻财富人群、商务旅行和涉外人士。

第二部分、商业市场研究随着华贸新光天地和百盛美罗城，以及LG双子座晨曦百货开业，CBD已经聚拢了包括新光天地、万达新世界彩旋百货、沃尔玛、晨曦百货、世贸天阶等各种业态的商业，CBD及其周边区域百货业多定位于中高端市场。

与西单、王府井地区独立的商业体不同，CBD内的商业多作为为大型综合项目的配套部分出现，其商业定位受到高昂租金成本的限制，多定位于高端顶级商业业态，选择高利润商品，才可以满足其经营成本需求。

周边写字楼员工及酒店顾客等高消费人群构成了其目标市场的重要基础。

目前尚未开业的银泰柏悦生活和国贸三期同样定位于奢侈品及精品商业类型。

CBD周边商业相对更具灵活性，由于这些区域住宅市场的持续升温，新增商业项目中多以超市、大卖场等生活配套为主，但是由于许多新的住宅项目入住率还不高，除双井家乐福外，其他项目仍需要逐渐培养人气。

一、区域现有商业设施分析1.市场存量根据高力国际统计，截止到2007年第三季度，北京优质商业地产的总存量已经达到700.34万平方米。

相对总需求量为605.91万平方米，平均空置率为13.48%。

其中，CBD地区以79.6万平方米的总商业体量成为北京高档商业最集中的区域，供应量约占全市总量的10%。

CBD万柳商圈中关村商圈望京商圈西单商圈王府井商圈阜成门-复兴门商圈亚奥商圈燕莎商圈朝外商圈图6：北京主要商圈体量对比从需求角度来看，CBD的商业不同于王府井西单等传统商业地区。

作为写字楼云集的中央商务区，此区域的商业需求主要由范围内的工作人群拉动，因而具有更多国际化、高档次、个性化特征。

另外，便利性也是此地区商业需要考虑的一个重要因素，能够方便的由写字楼到达，并满足办公室一族的日常需要，都是CBD区域商业成功的关键。

CBD区域的商业供求如下图所示， 2005年之前CBD地区的商业发展相对平缓，2006年开始放量，使得使用率下降，但市场很快就吸收了空置，2007年初使用率就开始上升。

市场在第二季度以更大的力度继续释放商业供给。

仅第二季度开业的华贸新光天地和美罗城就分别为北京商业地产市场贡献了18万平方米和15万平方米的商业面积。

而第三季度开业的SOHO尚都和LG双子座晨曦百货也分别为这一区域带来了4.5万和3.5万的商业面积，就整体区域来看，市场平均使用率在第三季度上升至86%，说明市场正加速吸收这些新的供给，CBD区域商业正在经历快速发展时期。

相对于79.6万平方米的市场供应，CBD区域市场总需求约为68.85万平方米，平均空置率为13.5%。

出现空置的原因主要在于大体量新项目的加入，而区域内成熟的项目，如国贸商城等，基本处于满租状态。