Ｎｏ ．２ ０， ２ ０１ ３
现 代 商 贸 工 业 Ｍｏ ｄ ｅ ｒ ｎ Ｂ ｕ ｓ ｉ ｎ ｅ ｓ ｓ Ｔ ｒ ａ ｄ ｅ Ｉ ｎ ｄ ｕ ｓ ｔ ｒ ｙ
２ ０ １ 年第 ２ Ｏ期
房地 产经纪服务合 同常见 问题及纠纷 预防
张 攀
（ 黄河科技 学院社科部 ， 河南 郑 州 ４ ５ ０ ０ ０ ６ ）
往 往 会 导 致 因 时 间 和 情 况 的 实际操作 中 ， 不 少 房 地 产 经 纪 机 构 和 经 纪 人 员 对 委 托 人 的 双 方 常 常 用 口头 的 方 式 表 示 ， 变 化 而 不 能 履 约 ， 致 使 纠 纷 发 生 。 资料 缺 乏 详 实 的 调 查 核 实 ， 导 致 在 目后 服 务 过 程 中 出 现 诸
响， 房 地 产 经 纪 服 务 合 同 在 签 订 和 履 行 过 程 中 往 往 会 出 现
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（ ２ ） 经纪服务 合同的主要 条款欠缺 。 长 期 以来 ， 房 地 产 经 纪 机 构 在 经 纪 活 动 中 与 委 托 人 订
不少问题 ， 导致 合同履行 困难 ， 双 方 权 益 难 以保 障 。
摘
要： 签 订 房 地 产 经 纪服 务 合 同是 房 地 产 经 纪 机 构 开展 经 纪服 务 的 法律 依 据 ， 合 法 有 效 的合 同 能 够 避 免 或 减 少房 地
产 经 纪 机 构 和 委 托 人 双 方 的 矛盾 纠 纷 ， 但 在 实 际操 作 中 ， 不 少房 地 产 经 纪 合 同 的 签 订 并 不 规 范 ， 存 在 很 多 问题 ， 导 致 双 方 在 履 约 过 程 中要 求 变 更 、 解 除 合 同的 情 况 时 有 发 生 ， 因此 应 从 法律 、 机 制 等 方 面加 强 对 房 地 产 经 纪 机 构 的 规 定 和 管 理 ， 使 其 经
纪服务逐 步规 范化 ， 保 证 双 方 的 合 法权 益 。
关键 词 ： 房地产 经纪服务 合 同； 违规操作 ； 纠 纷 预 防 中图分类号 ： Ｄ ９ 文 献标识码 ： Ａ 文章编 号 ： １ ６ ７ ２ － ３ １ ９ ８ （ ２ ０ １ ３ ） ２ ０ － ０ １ ６ ５ － ０ ２
１ 房 地产 经 纪服 务合 同的概 念及签 订意 义
有 权证 明并不一定 能清晰 、 完 整 地显 示现 实产 权状 态 ， 但 部
对房屋 是 否 即将拆 迁 、 是 否 已 经 抵 押 房 地 产 经 纪 服 务 合 同是 房 地 产 经 纪 机 构 或 房 地 产 经 纪 分 经 纪 人 为 了 图省 事 ， 产 权 共 有 人 的 意 见 等 影 响 房 屋 是 否 能 上 市 人 为 委 托 人 提 供 有 助 于 促 成 其 与 第 三 方 之 间 的 房 地 产 交 易 或 涉 案 被 查 封 、
法律依据 。因此 双方 在 签 订经 纪 服 务合 同 时 ， 应 遵 照 诚 信 面 ：
原则 ， 遵守行业 规 则 ， 并 严 格 依 照《 民 法 通则 》 、 《 合 同法 》 、
《 房地 产经纪 管理 办 法 》 、 《 房地 产 经纪 执 业规 则 》 等 相 关 法
（ １ ） 合 同约 定 双 方 权 利 义 务 不 对 等 。
房地 产经纪人 员在 与 委 托人 约 定 订立 合 同 时 ， 利用 委
订立有利于 自己而不利 于 委托 人的 合同 ， 合 律 法 规 的规 定 。 只 有 这 样 ， 才 能 使 交 易 当 事 人 最 大 限 度 地 托 人 的 不 知 情 ， 对 委 托 人 不 利 实现其交 易利益 ， 保证 交易活 动安 全顺 利 ， 避 免 相 互 损 害 对 同 内 容 中 存 在 明显 的权 利 义 务 关 系 不 对 等 ， 排 除 委 托 人 方当事人 的利益 ， 同 时 也 有 利 于 房 地 产 实 体 商 品 市 场 交 易 或 对 委 托 人造 成 损 害 。如 加 大 委 托 人 的 义 务 ， 从 而 减 少 自己 的 义 务 ， 降 低 自身 风 险 。 秩序的稳定 。但是 在 实 务操 作 过 程 中 ， 由 于 各 种 因 素 的 影 的 权 利 ，
合 同 中应 当 明 确 双 方 的 权 利 义 务 以 签 订 房 地 产 经 纪 服 务 合 同 是 房 地 产 经 纪 服 务 的 关 键 环 权 利 义 务 关 系 的协 议 ， 节， 也 是 房 地 产 经 纪 机 构 进 行 经 纪 服 务 和 解 决 双 方 纠 纷 的 及 双 方 达 成 的 约 定 。合 同 内 容 违 规 主 要 体 现 在 下 面 几 个 方
导致合 同签订后不 能继续履 行 。 的经纪服务 而与委 托人协 商订 立 的协议 。根据 房地 产经 纪 的 重 要 因 素 不 核 实 ，
． ２ 合 同 内容 违 规 服务类 型的不 同 ， 房地 产 经 纪 服务 合 同包 括 出售 、 出租 、 承 ２ 房 地 产 经 纪 服 务 合 同 是 明 确 房 地 产 经 纪 机 构 和 委 托 人 购、 承 租 四种 服 务 合 同 。
２ 房 地产 经纪 服务 合 同常 见 问题
２ ． １ 审查 环 节 纰 漏
立 的合 同大多都 是 自拟 的 ， 属 于 企业 格 式 合 同文本 。合 同 格 式 比较粗糙 ， 内容 比较简易 ， 其 中反映 合 同要件 的主要 条
如服务条款 、 履行期 限条 款 、 违 约 条款 、 争 议 协 商 解 决 条 对 委 托 人 的 资 料 审 查 是 签 订 房 地 产 经 纪 服 务 合 同 的 必 款 （ 款 等 ） 欠 缺 。对 于 这些 涉 及 双 方 权 利 义 务 主 要 条款 的约定 ， 要 前置工作 ， 也 是规范房 地产 经纪 业务 的重 要保 障 ， 但 是 在