项目实施与交付阶段：
征地、拆迁、安置建设、市政建设、储备开发验收、储存 或入市
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§2.3 房地产二级开发程序概述
2.3.1 投资决策阶段
（1）投资机会选择
开发设想提出 投资机会寻找
寻找投资机会常用的方法有以下几种： 在土地管理部门寻找其准备出让的土地 关注媒体广告或自行发布广告，寻找投资机会 通过中介、咨询机构寻找投资机会 直接寻找拥有土地使用权的单位（如拥有划拨土地国有企业等）
第二章
房地产内容
2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述
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§2.1 房地产开发与经营程序演变
2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化
❖ 土地使用权获取方式发生变化 ❖ 自有资本金比例提高 ❖ 房地产开发经营业务链的分割重整 ❖ 房地产开发经营程序发生变化
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（1）土地使用权获取方式发生变化
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令) 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》(71号令) 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)
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（2）自有资金比例提高
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中国银行和国务院相继于2003年、2004年分别颁布 121号文与13号文，提高了房地产开发项目（不含经 济适用房项目）资本金比例，并且禁止商业银行向房 地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
投资机会选择
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（2）投资分析决策
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通过投资分析决策可以将房地产二级开发项目落实 到一个真正的项目之上，明确项目的开发性质、类型、 规模、资金的投入和使用、项目的建设周期、项目的经 营和项目投资的回收等，保证项目的开发有一个内外部 合理可靠的基础，并为项目的顺利开发建设、经营以及 项目的现金流量计划提供合理的预测。
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2.1.3 房地产开发与经营新程序及其特征
（1）房地产开发与经营新程序简介
❖ 土地储备开发阶段
准备工作 行政审批 项目实施与交付
❖ 房地产二级开发阶段
投资决策 前期工作 项目管理 经营与物业管理行政审批
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（2）房地产开发与经营新程序的特征
竣工验收） 第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、
预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判） 第六阶段：物业管理
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（2）房地产开发与经营原有程序存在的问题
❖ 原有的房地产开发与经营程序是建立在土地市场存在协 议出让、毛地出让的基础上的，主要存在下列问题：
征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险
准备工作阶段： 土地储备开发计划编制与审批 土地储备开发实施方案编制与审查 由政府主导 土地储备开发实施主体确定 土地储备开发项目投资分析 由社会企业主导 参与项目竞争
行政审批阶段：
项目立项申请、建设用地预审、投资核准、环境影响评价 等专业评价、市政配套与管线综合意见、规划意见书办理、项 目立项核准（或备案）、征地拆迁批准
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2.3.2 前期工作阶段
（1）土地使用权获取 参与土地出让竞争
在建项目收购 入股项目公司
（3）规划设计报批
建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
（2）专业评价与项目核准
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（2）土地储备开发的内涵
❖ 土地储备开发主体是市、县人民政府的国土资源管理部门 ❖ 土地储备开发实施主体是土地储备机构 ❖ 土地储备开发目标包括战略目标和现实目标 ❖ 土地储备开发工作的依据是国民经济发展计划、土地利用
总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划 ❖ 土地储备开发工作的内容是编制土地储备开发计划与方案、
现在，通过土地一级市场获取的土地已经经过了土地 储备开发，这些土地在土地储备开发阶段已经完成了 规划意见书的办理。
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2.1.2 房地产开发与经营原有程序及其问题
（1）房地产开发与经营原有程序简介
第一阶段：投资决策分析 第二阶段：土地使用权获取 第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计） 第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、
❖ 土地开发市场脱离了土地供应市场 ❖ 土地供应更加透明化 ❖ 程序更加简练，更有利于监管 ❖ 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险
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§2.2 土地储备开发程序概述
2.2.1 土地储备开发概念与内涵
（1）土地储备开发的概念
按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划 土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指 标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收 （收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用 配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为， 并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存 以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发。
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（3）房地产开发经营业务链的分割重整
新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔 接的业务链
新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入 市场竞争机制
新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力
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（4）房地产开发经营程序发生变化
过去，房地产开发企业多是先办理选址意见书后再办 理土地出让手续。
实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础 设施与公用设施建设、已开发土地储存、土地入市交易
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2.2.2 土地储备开发工作原则
❖ 政府主导原则 ❖ 统一规划原则 ❖ 计划调节与市场调节相结合原则 ❖ 投资多元化原则 ❖ 收益共享原则
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2.2.3 土地储备开发基本程序