房地产基本概念第一章：房地产基本概念第一节：一、区分房产、地产、房地产三者间的概念差别，并明确三者间的联系。

二、土地所有权类型，着重强调城市商品房的土地所有权性质。

第二节：一、房地产市场广义与狭义的概念区别二、房地产市场的各层次的概念与所包含的业务内容，尤其突出二级市场。

三、介绍本地的各个房地产级别市场的现状，详尽讲解二级市场的状况，包括：新商品房的现上市量，总体的销售状况、市场总体平均价格、主流价格区间、商品房市场发展走势等。

第三节：一、购房者购买意图分类二、各种影响房产价格的因素内容及影响程度的差异第二章：建筑基础知识第一节：一、商品房按照结构材料及结构承重方式所区分的类别特征。

‘二、建筑物多层、中高层、高层和超高层的层数界限。

第二节：一、各种主要建筑材料的作用及性能。

二、房屋的主要构成内容及其作用，突出强调本地区的特色部分。

1、基础的种类、特点及适用范围2、墙体的作用分类及各种尺寸规格3、梁的类别与作用及其在建筑中的位置分布4、地面的构造5、楼板按制作工艺的分类6、门与窗的工艺类别及其使用范围7、各种类型屋顶的基本概念第三节：一、商品房在销售中会遇到的各种面积概念二、各种特殊部位的面积分摊计算方法，如：外墙、楼梯间、电梯间伸缩缝等。

第四节：结合本地的建筑情况，对照讲解各类建筑风格。

第五节：以实图为例，说明各类图纸在销售工作中的作用与识别方法。

其中，平面图：标尺的识别、室内设施标志识别、承重与非承重墙的区分、房屋格局的识别等。

电路图：正负极的区分、线路识别、用电器预留位置标识等。

水暖图：水暖线路识别、可供接口标识等。

第三章：房地产交易知识第一节：在销售过程中将会遇到的各类价格概念，如：房地产价格、楼面价格、单位价格、地面价格等。

第二节：商品房的哪些自身条件对价格产生影响。

第三节：挑选房产应考虑的主要内容。

第五节：一、各种信息渠道在销售工作中的作用二、除去商品房自身价格外，哪些相关的税费会直接影响消费者的购买行为第六节：参照本地的有关规定，讲解商品房交易过程中所涉及的税费种类及金额。

第七节：根据本地实际情况，讲解按揭、公积金贷款的办理流程、涉及相关部门及费用。

第四章：房地产相关的法律法规一、凡涉及到商品房销售中，客户可能会提出问题的法规制度应突出强调。

二、选择本地区的地方性的相关规定予以补充完善。

房地产知识百问1、什么是房地产一级市场？答：房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

房地产一级市场是国家垄断的市场。

2、什么是房地产二级市场？答：二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设规划，对土地进行初级开发和再次开发。

然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。

3、什么是房地产三级市场？答：房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。

4、什么是房地产权利人？答：房地产权利人，是指依法享有土地使用权、房屋所有权以及不可售公房使用权的自然人、法人和其他组织。

5、什么是商品房？答：狭义是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋称为商品房。

6、什么是使用权房？答：房屋只有使用权，没有产权，俗称使用权房。

7、什么是空置商品房？答：商品房屋竣工验收并达到可交付使用的条件。

经初始登记后在一定时期内，尚未出售或出租的房屋，称作空置商品房。

这一“一定时期内”的时间界限，是指房地产开发企业在本市投资建造的并符合出售条件，自竣工验收之日起已超过一年，尚未出售或出租的新建住宅。

8、公用建筑面积的分摊原则是什么？答：（1）房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。

（2）房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋公用建筑面积分摊系数进行分摊。

（3）商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。

（4）商品房按“套”或“单元”出售。

9、房地产权证有哪几种形式？答：房地产权证有绿色权证、黄色权证和红色权证三种（黄色权证视作绿色权证）。

10、什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。

房地产转让主要包括下列方式：（1）买卖；（2）交换；（3）赠与；（4）以房地产抵债；（5）以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；（6）因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；（7）法律、法规、规章许可的其他方式。

11、房地产转让合同什么时候生效？答：房地产转让合同自转让当事人正式签订之日起生效，但下列情形除外：（1）转让当事人约定合同生效条件的，转让合同自约定的条件成立之日起生效；（2）法律、法规、规章规定必须进行合同公证或者转让当事人约定进行合同公证的，转让合同自公证之日起生效。

根据有关规定，购房人持非中国护照购房所签的商品房转让合同必须进行转让合同公证。

12、商品房预售应按照什么程序进行？答：房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售：（1）订立认购合同、预售合同，收取首期房款；（2）预售合同的登记备案，办理按揭贷款手续；（3）预售款的收取；（4）办理预售的商品房过户手续。

13、转让预购商品房，应当按什么程序进行？答：预售合同登记备案后，预购人需转让预售商品房的，应当按照下列程序进行：（1）订立预售合同之权益转让书；（2）预售商品房转让合同的变更登记备案；（3）办理预售的商品房过户手续。

14、购房后为什么要办理产权登记？答：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《上海市房地产登记条例》规定，上海市实行房屋所有权和土地使用权登记发证制度，依法登记的房地产权利（包括房屋所有权及所产生的抵押、设典、租赁等其他权利）受法律保护。

根据《上海市房地产登记条例》规定，商品房预售合同及其变更合同应当登记备案，未进行登记备案的，不得对抗第三人。

所以购房者购房（包括预购）后应立即办理登记或者登记备案手续，以免开发商或原业主卖给第三人而造成不必要的法律纠纷。

15、购房后如何办理产权登记？答：房地产转让当事人应当在转让合同或者与转让有关的法律文件生效后，向房地产交易管理机构提出过户申请，并提交下列文件：（1）房地产权证书；（2）转让当事人的身份证明；（3）转让合同或者与转让有关的法律文件；（4）其他16、购房人在购房时，应当被告知哪些相关情况？答：房地产转让人转让房地产时，应当如实向受让人告知房地产的质量和其他有关情况，如抵押关系、租赁关系、相邻关系等相关情况。

房地产转让人如违反上述规定而造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。

17、购房投资主要考虑哪些因素？答：购房投资是为了保值和升值，必须要考虑到以下问题：（1）物业所在的地段是否具有投资价值；（2）有否重大政策导向（如即将开发某地，或已限制某种房产的开发）；（3）有否正在开工或规划新建的重大市政项目（如地铁、机场）；（4）是否由可信度高的发展商营造；（5）同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大；（6）出众的生活环境（如：有山、水、公园、温泉等）；（7）特别的生活配套设施（如名牌学校、医疗机构、著名大商店等）；（8）超前的设计规划（如前瞻性的小区规划、房型和使用功能等）；（9）漂亮（或标志性）的建筑外观；（10）良好（出色）的物业管理；（11）合理的房型面积和总价（便于出租或转手）；（12）新颖的建材设备和新科技含量等。

18、多层、高层住宅各有什么优缺点？答：一般来说，四至八层称多层住宅，八层（不含八层）以上的住宅称高层住宅。

多层住宅的优点主要是得房率较高；建造费用、物业管理费和修护费用相对较低；由于多层住宅一般为条状建筑，房型总体来说较好，每户主要房间基本上都朝南；目前多层商品住宅较多采用一梯两户，透风性较好。

缺点主要是使用寿命比高层住宅低，抗震性能不如高层，结构单一缺少变化；居民（尤其是年老居民）有爬楼梯之苦。

高层住宅的优点主要是结构牢固，抗震性较好，使用寿命较长；由于上海地区规定高层住宅必须安装电梯，所以进出较为方便；高层住宅中较高层面视野较好，空气较好，可免装防蚊纱窗，如朝向和空气穿透性较好的户室，夏天冷气空调使用的频率较低。

缺点主要是得有关的文件。

房率相对较低；物业管理费和维护费用较高；如是点状高层住宅，总体房型不如多层，部分户室朝向欠佳，私密性较差。

19、如何收集各类房源信息？答：房源信息一般可通过下列各种渠道获得：（1）各种传播媒体；（2）各种房展会；（3）各交易中心和交易市场；（4）可以通过已购房的亲友或从事房地产专业工作的亲友了解房源信息；（5）购房者如选购特定的区域，也可以亲自到该区域，相关售楼处一般都会以醒目的标识表明售楼处位置。

20、购买现房好还是购买期房好？答：购买现房具有较强的安全性和直观性。

购房者在购房前可以对所购房屋进行实地考察，对房屋的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行详细的了解，可将实地调查的结果与房地产广告、售楼书上的介绍进行对照比较。

不必为房屋是否会延期交付、质量有无保证等问题担心，可避免购买期房可能带来的风险，具有较大的安全性。

与期房相比，现房的价格要高一些，付款压力也较大。

如果发展商设计没有前瞻性的话，房型、楼层、朝向往往已所剩无几。

购买期房就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

购买期房最大的好处是价格较低，在同等条件下，期房的价格一般要比现房便宜。

购买期房，挑选的余地较大。

但购买期房与购买现房相比较，购房者承担的风险相对较大一些，如期房能否按时建成，建筑质量能否保证，小区生活配套是否齐全，开发商所作出的各种承诺能否兑现等都是未知数。

购房者选择购房时机不当，还可能会遇到房地产市场趋淡，价格下降所带来的损失。

21、无《住宅交付使用许可证》的住宅将受什么限制？答：无《住宅交付使用许可证》的住宅，表示该住宅没有达到规定的交付使用要求，不能交付居民使用。

22、什么是住宅使用说明书？答：《住宅使用说明书》是指住宅出售单位在交付住宅时提供给用户的，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。

住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共有部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

根据规定，《住宅使用说明书》应作为住宅（每套）转让合同的附件。