有关商品房预约合同纠纷的11个经典判例及分析
一、商品房预约合同性质的认定
案例1:成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案
《最高人民法院公报》2015年第1期（总第219期）
【裁判观点】判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查
相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界 ^定。
最高院认为蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约
的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3?甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5?甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠
正。
借款合同纠纷案件中的四个注意事 项 一般情况下在借款合同中主要就是原告和被告，原告多为出借人，被告多为借款人。在特殊情况下原告可能是借款人即原债务人，所谓特殊情况是在债务人认为侵害了自己的合法权益时可能向法院，如债权人银行等金融机构直接扣收贷款，或者债务人重复还款等。除这些情况外，还有哪些是值得我们注意的呢? 一、准确地列明借款合同的当事人 1、借款同时有保证人的，保证人可以是共同被告; 2、行为人以他人名义借款的，借款人知道行为人同时也知道借款人的，可以行为人和借款人为共同被告; 3、“私贷公用”情况下当事人的确定。实践中有些地方出现“私贷公用”的情况，所谓“私借公用”是有的“公”即企业，由于已经有逾期贷款未还等原因而不能贷款，于是便由个人或私营企业以自己名义代为贷款，所贷款项由企业使用。这就是所谓“私贷公用”。私贷公用以合同法的规定，应该属于委托关系。在这种情况下，出借人为原告没有异议。如何列被告，应考虑以下情况：
(1)出借人不知道贷款人是企业，贷款后贷款人也未披露企业用款情况，企业也未主动介入还款事宜的，应以借款人为被告; (2)贷款后借款人披露了实际用款人，出借人选择借款人为相对人主张权利，仍然应列借款人为被告; (3)在上述情况下，如果出借人选择用款人为被告，可以用款企业为被告。如出借人坚持以借款和用款人为共同被告，法院也应允许，因为出借人有形式上的诉权。 4、借款单位或者担保单位发生了变化，如合并、分立、改制、破产等，原告起诉谁，包括与该企业有关系的单位如上级主管部门或母公司，即列为被告。 二、认真审查借款合同的效力 借款合同的效力直接关系到借贷关系是否受到保护。因此在审理借款合同纠纷时，应该认真审查借款合同的效力。 1、进行非法活动的借款合同无效。《合同法》第五十二条(三)规定“以合法形式掩盖非法目的”合同无效。最高院1991年7月2日作出的《关于人民法院审理借货案件的若干意见》(以下简称《借贷意见》第11条规定“出借人明知借款人是为了进行非法活动而借款的，其借贷关系不予保护。”比如有的企业见炒股或者买卖烟草赚钱，便买通金融机构某些承办人编造假的贷款理由如
一、商品房预约合同性质的认定 案例1：成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案 《最高人民法院公报》2015年第1期（总第219期） 【裁判观点】判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。 最高院认为蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》即构成本约的理由不当，但其关于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在该协议中约定：“……3．甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5．甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠
案例 一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案 要点：缔约过失 案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公
司丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。 问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？ 乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？ 乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？ 不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？ 甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 广告合同纠纷案例 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
广告合同纠纷案例 篇一：律师代理广告合同纠纷案件指导手册 律师代理广告合同纠纷案件指导手册 一、广告合同的概念 广告合同纠纷是指因当事人订立、履行、变更、终止广告合同发生的权利义务纠纷。广告合同是指广告客户与经营者之间、广告经营者与广告经营者之间确立、变更、终止广告承办或代理关系的协议。 二、广告合同的种类 1、广告发布业务合同。是由广告发布者与广告主或广告主委托的广告经营者签订的书面合同。 2、广告制作合同。是由广告经营者与广告主就广告作品的设计、制作所签订的合同。 3、广告市场调查合同。是由广告经营者与广告主就某一具体市场调查活动所签订的合同，对某一具体商品广告市场或某一具体市场商品广告的信息、效果进行调查，提供数据、资料等。 4、广告代理协议。是由广告经营者与广告主或广告发 布者就某一具体商品、服务广告活动、广告发布业务所签订 的代理协议。一般情况下，全面代理协议包括广告制作合同、广告市场调查合同和广告发布业务合同。
三、广告合同的特征 广告合同除了具备合同的一般法律特征外，还具有下列 特征： 1、合同一方当事人是特定的。广告合同中的一方当事 人必须是经过工商行政管理机关核准登记注册的广告经营 者。否则，双方签订的合同无效，而且委托非法广告经营者 承办或代理广告业务的一方由此而支出的费用，也不准列入 成本和营业外开支。 2、广告合同的标的是特定的。广告合同的标的可以分 为两类：一类是广告经营者按照广告客户的要求完成的工作 成果；一类是广告经营者接受广告客户或其它广告经营者的委托，为其完成广告代理任务的法律行为。 3、根据《广告管理条例》规定，广告经营者承办或代 理广告业务，必须与广告客户或被代理人签订书面合同，明确各方的责任。 4、订立广告合同必须按照《广告管理条例》规定的程 序办理。 四、广告合同的内容 根据广告业务活动的内容，广告合同应当具备下列主要条款： 1、标的和数虽、质虽。标的的指承办或代理的广告项目；数虽是指完成广告项目的多少；质虽是指广告项目满足规定要求的特性的总和。 2、广告内容及交验、查验广告证明文件。以此认定广告内容是否经过审查和合同双方当事人是否履行了法规规定的签约程序，如发生违法问题，各自应当承担
当前审理金融借款合同纠纷案件存在的问题及解决对策 金融借款合同是指以XX等金融机构为出借人，以自然人、其他企业或者组织为借款人所订立的借款合同。近年来，我院审理的这类纠纷案件呈上升趋势。至________年我院审理的此类纠纷案件数分别是：XXX。金融借款合同纠纷涉及到国家金融政策的调整和金融市场的稳定。在经历了国际金融危机之后，目前各国均在寻求金融市场的繁荣和稳定，在当前金融货币政策适度放宽，贷款数量激增的情况下，如何通过司法程序保护我国的金融市场稳定有序的发展，有效地防范金融危机是我们法院和金融机构当前应当特别注意的问题，笔者试就基层法院在审理此类纠纷时发现的有关问题和解决对策提出如下思考：一、存在的问题 （一）、金融机构防范意识差、监管不严格，导致不良贷款案件增加。我院审理的金融借款合同纠纷涉及的出借方金融机构有农村信用合作社（以下简称信合）、XXXX（以下简称XX）、XXXX（以下简称XX）和发展XX（以下简称发行）。借款方有农民个人、农村粮库等，贷款用途有农村种植业、养殖业、加工服务业等。________年108件有发行78件，有信合30件。________年42件，有信合17件、XX23件、XX和住房公积金办各1件。________年的399件有信合39件、书件、XX359件，XX这359件全是集中处理涉及农民的奶牛贷款案件。现在大部分案件已进入执行程序。只有一部分的债权得已实现。近________年金融借款合同纠纷申请执行的案件数分别是：90153 1，涉案标的为1360 2.4万 7.3万15 7.6万。通过统计发现：出借方中没有涉及XXXX的。借款用途没有涉及住房个人贷款，借款人中很少涉及有固定工资收入的公务员或工人。从贷款合同和当事人在案件审理中诉、辩称及举证内容看，这些发生纠纷的金融借款合同在贷款形成时就存在很多问题。具体有： 1、对借款人、担保人的的诚信、资质、还款能力审查不到位。有些金融机构发放的贷款虽有担保人担保，但相当部分借款人和担保人的家庭资产不足以偿还借款，有的甚至连其基本最低生活也难以保障；
商品房买卖合同16条裁判规则梳理 活着的法律 1.房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。 ——三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第8期） 河南省高级人民法院认为：配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左坤鹏等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左坤鹏等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左坤鹏等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左坤鹏等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。因此，配套建设公司应向水利管理局交付合同约定房产。 2.房屋出卖人交付使用的房屋建筑面积超出商品房买卖合同约定面积的，应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理。 ——长城公司诉远洋大厦公司商品房买卖合同纠纷案（载《中华人民共和国最高人民法院公报》2004年第10期） 北京市西城区人民法院认为：远洋大厦公司承认实际欠付长城公司的房屋面积超
一、深圳市美拜电子有限公司与深圳市垦鑫达科技有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书 上诉人：深圳市美拜电子有限公司 被上诉人：深圳市垦鑫达科技有限公司 【案号】（2014）深中法商终字第2222号裁判日期：2015-06-16 【案由】买卖合同纠纷 【上诉请求】上诉人美拜公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判垦鑫达公司向美拜公司支付货款计618079.03元；2、判令垦鑫达公司承担本案的诉讼费用。 【判决结果】一、撤销深圳市福田区人民法院（2013）深福法民初二字第4034号民事判决第二项； 二、变更深圳市福田区人民法院（2013）深福法民初二字第4034号民事判决第一项为：被上诉人深圳市垦鑫达科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市美拜电子有限公司支付货款612474.40元及利息（利息自2013年12月13日起计至被上诉人深圳市垦鑫达科技有限公司付清上述款项之日止）； 二、好威电子（深圳）有限公司与深圳市美拜电子有限公司买卖合同纠纷二审民事判决书 上诉人（原审被告、反诉原告）：好威电子（深圳）有限公司 被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市美拜电子有限公司 【案号】（2014）深中法商终字第2030号裁判日期：2015-10-12 【案由】买卖合同纠纷 【上诉请求】好威公司请求二审法院：1、撤销原判，改判支持好威公司的全部反诉请求：2、判令美拜公司承担因自行更改产品设计，造成证书更改并由好威公司垫付的证书更改费用1500元，赔偿因美拜公司违约造成双方无法合作，证书无法使用，产品认证证书取得费用23000元。 美拜公司一审诉讼请求为：请求判令好威公司向美拜公司支付拖欠货款计265720.16元并按银行同期贷款利率6%支付迟延支付货款利息。好威公司提起反诉，请求判令：一、美拜公司向好威公司支付由于延迟支付产品认证证书增加的海空联运费用39384.29美元（折合246151.81元）、码头堆存费、吊柜费等6150元；二、美拜公司承担本案诉讼过程中因好威公司证据公证产生的费用（具体以公证后提交的票据金额为准）。 【判决结果】驳回上诉，维持原判。 一审判决，好威公司于判决生效之日起三日内支付美拜公司货款265720.16元及逾期付款利息（按中国人民银行同期贷款利率，从2012年12月1日起计至判决支付之日止）。 三、深圳市聚源物业管理有限公司与深圳市美拜电子有限公司合同纠纷一案二审民事判决书 上诉人（原审被告）：深圳市聚源物业管理有限公司。 被上诉人（原审原告）：深圳市美拜电子有限公司。
借贷合同 ! 一、借贷合同中当事人逾期付款的违约责任。 1、双方签订的借款合同系双方真实的意思表示，符合法律的规定，合法有效。 2、《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的 义务。” 3、《合同法》第207条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。” 4、借款合同中双方约定的违约责任。 二、一方在履行期限届满前的违约责任。 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 三、贷款人提前收回贷款。 《合同法》第203条规定：“借款人未按照约定的借款用途使用借款的，贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。” 四、借款合同中的诉讼时效。 1、超过诉讼时效后的还款协议： 依据：《最高人民法院关于超过诉讼时效期间当事人达成的还款协议是否应 当受法律保护问题的批复》（1997年4月16日法复〔1997〕4号） 四川省高级人民法院: 你院川高法〔1996〕116号《关于超过诉讼时效期限达成的还款协议是否应受法律保护的请示》收悉。经研究，答复如下：
超过诉讼时效期间，当事人双方就原债务达成的还款协议，属于新的债权、债务关系。根据《中华人民共和国民法通则》第九十条规定的精神，该还款协议应受法律保护。 2、超过诉讼时效的催收通知书 依据：《最高人民法院关于超过诉讼时效期间借款人在催款通知单上签字或者盖章的法律效力问题的批复》已于1 9 9 9年1月2 9日由最高人民法院审判委员会第1 0 4 2次会议通过，现予公布，自1 9 9 9年2月16日起施行。河北省高级人民法院： 你院〔19 9 8〕冀经一请字第3 8号《关于超过诉讼时效期间信用社向借款人发出的“催收到期贷款通知单”是否受法律保护的请示》收悉。经研究，答复如下：根据《中华人民共和国民法通则》 第四条、第九十条规定的精神，对于超过诉讼时效期间，信用社向借款人发出催收到期贷款通知单，债务人在该通知单上签字或者盖章的，应当视为对原债务的重新确认，该债权债务关系应受法律保护。 反驳：催收通知书是债权人向债务人催告主张权利的意思表示，其第一要义应为事务性的通知，被通知人在其上签字或盖章的第一要义是签收通知，并不是确认法律关系。此种通知和对通知的签字或盖章一般不能视为要约和承诺行为，也就不能单纯地认为是确认某种法律 关系。债权人通知是一种单方行为，虽然其是基于已有的债权债务关系而做出的，但被通知人即债务人签名或盖章后退回的行为应视为债权人履行了催
如何把握商品房预售合同纠纷中“重大误解” （一）首部1、案由：商品房预售合同 2、诉讼双方： 原告：姚某 被告：南宁市雅和居房地产开发有限公司 （二）诉辩主张 原告诉称：2004年11月23日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，由原告向被告购买其开发“悠雅轩”S11号商铺一套，约定层高为首层3.6米、二层3米，合同附件一房屋平面图中仅标注有一条梁柱。房屋建成后，原告发现被告建造的房屋有以下严重影响使用的问题：（1）一、二层中央均有一直径为15厘米的粗大排水污管；（2）一层有两条柱子长宽分别为38×54厘米、72×13厘米，高2.94米；（3）一层净高仅为2.94-3.46米；（4）二层有五根横梁；（5）二层有两个沉沙井，规格分别为2.6×1.54×2.35米和2.45×1.85×2.32米；（6）二层净高只有1.93-2.84米。由于原告签订商品房买卖合同是希望买到符合合同附件一房屋平面图及合同第三条约定的商铺，而被告实际提供的商铺违背了原告的真实意思表示，原告对此有重大误解。原告要求退房无果，故诉至法院，请求判决撤销双方的《商品房买卖合同》，判令被告返还购房款258503元及利息（从2004年11月23日起计至返还之日止），本案的诉讼费由被告承担。 被告辩称：不同意解除合同。《商品房买卖合同》是双方自愿协商签订的，对双方当事人均具有法律约束力，受法律保护。被告交付的房屋规格均符合合同约定，是按有关部门审查批准的施工图纸施工建设的，也符合国家相关规范，不存在影响房屋使用的问题。原告要求撤销合同的理由不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。
（三）事实和证据 南宁市青秀区人民法院经公开审理查明：2004年11月23日，原告姚某与被告雅和居公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由姚某（买受人）向雅和居公司（出卖人）购买其开发的位于仙葫半岛编号为068-1-1号地块上的“悠雅轩”S11号商铺一套，商品房预售许可证号为（邕宁）房预售证字第20040016号，房屋属于框架结构，层高为首层3.6米、二层3.0米，建筑面积85.09平方米，其中套内建筑面积为82.80平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.29平方米。房屋按建筑面积计算每平方米售价为3038元，房屋总价款为258503元。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应在2005年12月31日前将经验收合格的房屋交付给买受人使用。合同第十条“规划、设计变更”约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致在结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面影响商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知原告，原告有权在通知到达之日起15日内选择退房，被告则应在原告提出退房要求之日起30日内退还已付款，并按银行同期存款利率支付利息给原告。合同附件一为一、二层的房屋平面图。 合同签订后，姚某于2004年11月23日交纳了购房款103503元，于同年12月14日交纳了购房款26000元，余款120000元也于2005年9月30日以按揭贷款方式支付给被告。2005年12月30日，被告通知原告接收房屋，原告前往实地查看房屋后，于2006年元月17日向被告提交了一份《退房申请报告》，以房屋结构形式、空间尺寸与合同约定不符为由，要求依据《商品房买卖合同》第十条的规定解除合同、退还房款及利息。被告则于次日复函，称房屋严格按照原规划设计图纸施工，从未做过任何规划设计变更，故不同意解除合同。2006年3月15日，姚某以雅和居公司房屋的层高、梁柱、排水管布局和设计不符合合同约定并违反国家设计规范、影响商铺的正常使用为由，诉至法院，要求解除合同、退还房款及利息。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求，以其对房屋结构有重大误解为由，要求撤销合同、退还房款及利息。 在诉讼过程中，法院于2006年4月19日上午对争议房屋的结构进行了现场勘验测量，所见情况如下：①房屋内一层东、西两侧墙中部各有一条从天面到地板的垂直梁柱（长宽分
广告合同纠纷案例分析 云南省楚雄市人民法院民事判决书 (2000)楚经初字第315号 原告楚雄电视台传播中心. 法定代表人周美玲,主任. 被告牟定县朝钦葛业有限公司. 法定代表人杜朝钦,经理. 原告楚雄电视台传播中心(以下简称传播中心)诉被告牟定县朝钦葛业有限公司(以下简称葛业公司)广告合同欠款纠纷一案,本院受理后,依法由审判员张开云独任审判,公开开庭进行了审理,原告的委托代理人,被告的法定代表人杜朝钦和委托代理人庭参加诉讼.本案现已审理终结. 原告诉称,1997年、1999年度,原告与被告共同签订了两份广告发布业务合同,合同约定由原告在约定的时间和节目里为被告制作发布葛根汁饮料广告,合同签订后,原告已按合同约定为被告发布了广告,1999年度制作发布费一万元,被告承诺于1999年8月20日前分两次付清,1997年度制作发布费五万三千六百元,经原告多次催交,被告拒不履行,1999年2月1日,双方协商,原告减免1997年度广告费三千六百元,被告承诺在1999年3月25日前付一万五千元,1999年6月25日前付一万五千元,同年9月25日前付一万元,2000年1月20日前付一万元,但至今被告未履行付款义务,为维护原告合法权益,起诉请求判令被告立即支付拖欠的广告费六万元和逾期付款违约金八千五百元. 被告辩称,原告起诉我拖欠六万元广告费不实,我公司于1997年委托原告制作电视广告,所欠广告费五万三千六百元,1999年6月双方订立的协议中,已明确免去三千六百元,实欠金额应为五万元.1998年9月至1999年8月,原告所属商贸部向我公司购进价值七千三百
六十五元葛根汁,扣除此款外,尚欠四万二千六百三十五元.另外,对起诉要求我公司承担违约金八千五百元缺乏根据,1999年7月6日,双方签订的协议约定五万元广告费,每月从经销商杨建波处收取五千元,至付清广告费为止,但由于广告未达预期效果,未能收到广告费,这是客观原因造成的,协议第四条约定,如在7月中旬原告未能收到第一次广告费,原告即可停播甲方广告,这是我方承担违约责任的方式,不存在承担违约金,故原告起诉的欠款数额不实,违约金诉讼请求缺乏根据,由此增加的诉讼费只能由原告承担. 本案在审理过程中,原、被告双方对以下事实明确表示无异 议,1999年2月1日,传播中心与葛业公司签订了一份还款协议,协议约定,传播中心为葛业公司在1997年至1998年所做广告,欠广告费五万三千六百元,免去三千六百元,应付广告费五万元,至2000年1月20日前分四次付清.对以上事实,本院予以确认. 本案在审理过程中,原、被告双方对争议的事实进行了举证和质证,本案争议事实如下:传播中心与葛业公司签订的广告发布业务合同是否应予以认定,合同约定的广告费一万元是否应予认定.为此原告提交了1999年6月28日的广告业务发布合同予以证明,被告不认可此广告发布业务合同和所欠的一万元广告费,为此提交了1999年7月6日协议,协议除对已认可的五万元广告费确认外,还对还款方式和违约责任进行了约定,其中,还约定双方各投资五千元用于被告产品的广告促销,并特别约定广告合同另行签订,但该合同未提交法庭.从原、被告双方所提交的合同来说,被告提交的合同签订在后,原告提交的合同签订在前,双方所涉及的广告发布,从时间上看不是同一内容,原告提交的合同的广告发布首次时间是7月5日,次数一百次,而被告提交的合同的内容仅仅概括约定了广告发布各投五千元,具体内容另行约定,因此,被告提交的协议并不是对原告提交的广告发布业务合同的变更,两个合同在广告发布上没有联系,因此,对原告提出的广告发布业务合同予以认定,欠广告费一万元予以认定,对被告提交的合同对欠款的偿还方式约定予以认定；二、被告是否有违约的事实,原告认为被告未及时给付广告费,属违约行为,被告认为不违约,本院认为,原告所提交双方认可的五万元广告费不存在违约事实,原告提交的1999年2月1日的协议约定了还款时间,但被告提交
借款合同纠纷案件司法建议书 关键字建议书 发表 借款合同纠纷案件司法建议书 县信用联社 最近，我们对今年以来信用社起诉的借款合同案件特别是信用社败诉的案件进行了调查分析，目的是从审理案件角度，找 出你社在签订、履行合同以及诉讼过程中应注意的问题，并向你社提出一点建议，这些建议如能被采纳并能收到一点效果，我 们将不胜欣慰。:网 一、借款人、保证人主体方面存在的问题 合同主体存在缺陷是导致合同无效，甚至信用社败诉的最常见原因。从今年以来审理的案件来看，合同主体缺陷主要表现 在两个方面 1、非自然人的法人、组织作为借款人或担保人签订合同时未提供营业执照。无营业执照的“法人”、组织（如乡镇财政 所、农经站、未申领营业执照的煤矿等）无资格从事民事活动，其签订的合同无法律约束力。实践中一旦出现这种合同，往往 难以确定责任主体，且证明难度大。
建议严格审查借款人、担保人的资格，除自然人签订合同时必须提供身份证明外，法人、组织签订合同必须提供经年检 有效的营业执照。 2、合同载明地址与实际地址不符。这个问题主要表现在自然人作为借款人或担保人上。如借款合同或担保合同中写的地 址是杨庄镇某村的，但在诉讼中却发现该人实际是石桥镇某村的，或者是鲁山的。查明当事人身份是诉讼的前提，上例中从法 律上应认为二者不是同一人，严格来讲属被告不明确，以民诉法第108条之规定，后果是裁定驳回原告的起诉。 建议提高信贷员的法律意识和职业道德，签订合同时查明对方身份。 3、合同当事人既未亲自签订合同，亦无委托书。诉讼中借款人或担保人不承认借款或担保的现象屡见不鲜，比如某社诉 许某、赵某一案，可能是担保人赵某自己拿着许某的身份证办理的借款手续，诉讼中许某不承认自己签合同，由于赵某下落不 明，信用社因无法证明谁是行为人而败诉。 建议加强对信贷员的责任心教育，在签订合同时，一定要让借款人或担保人亲自在合同上签字，无法亲自在合同上签字 的，应有有效的委托书，避免留下类似的后遗症。 二、时效、期间方面存在的问题 超诉讼时效案件依然存在，因超诉讼时效、担保人脱保，在立案、审理时请求“通融”的现象并不罕见。这是一个老问题 了，其成因、危害和后果无须再谈。 建议一是要进一步健全制约机制，加强内部监督。二是信贷员、基层社不要回避问题，发现问题要及时处理，争取主动
民事答辩状答辩人：滨江市宏源房地产开发公司，位于X x高新技术开发区内法定代表人：马国栋，经理，男，35岁，汉族，住X X大道X号，电话：x X X 因原告吴天海诉本公司房屋预售合同纠纷一案，特提出答辩如下：首先，原告吴天海的的诉讼主体资格不成立。本公司确实于2000年9月，与原告吴天海以及刘丽小姐签订了房屋预售合同，合同号为00108。但是后来，刘丽小姐又代表环宇商贸有限责任公司与本公司于2001年签订了变革00108号合同当事人的00456号合同，该合同已经将18号公寓预售房屋的权利人，由原来的吴天海和刘丽更改为现在的环宇商贸有限责任公司。至于更改的原因，据说是吴天海因涉嫌侵吞公司财产已被环宇公司辞退，而且吴天海两次用环宇公司支票支付的购房款是环宇公司的奖金，而该奖励后来已被该公司董事会的决定所否定。所以，购房款不是吴天海的，而是环宇商贸有限责任公司的。本公司看在环宇公司代表刘丽小姐的说法合乎情理，并且手续齐全，就与其签订了更改房屋权利人的00456号合同。不管如何，本公司现在与原告吴天海已经不存在房屋买卖关系。其次，本公司末按合同要求交付房屋并非被告有意不按期交付，而是客观的不可抗力原因造成的，所以不应该承担违约责任。本公司在施工过程中，碰到多处不可预料的客观阻碍：一是恰逢滨江市市政建设需要铺设地下管线，使原基础工程被耽误了近2个月；二是在开始基础工程建设后，又遇到出现地下水，施工单位的基础工程两次返工，使工期又延误了近2个月；三是进入地面施工后，我市又进入雨季，而且滨江市该年的雨季比以前多了近1个月，使施工不得不延期；四是本公司与某商业银行的贷款合同，因为国家宏观调控政策的改变而迟迟不能兑现，建筑材料因此不能及时提供，使工期又耽误了好几个月；五五五五是本公司与某建筑工程公司的建筑承包合同，也因建筑公司的原因未能如期完工。以上情况均有相应的证据可以证明。鉴于这些不可抗拒的原因，我方尽管也对购房者表示遗憾和歉意，但责任不在我方。从法律的角度，本公司不应承担逾期交付房屋的违约责任。但本公司可以保证，加快工程速度，以最快的速度完工交房，以取得客户的信赖和理解。 此致滨江市人民法院 敬礼 答辩人：滨江市宏源房地产开发公司(盖章)二OO三年二月二十五日 附：本答辩状副本2份 海北省滨江市人民法院 民事判决书(2003)滨民一初字第36号原告：吴天海，男，34岁，住X x小区X 栋X号房委托代理人：张军、刘伟，二人均系滨江市铁肩律师事务所律师被告：滨江市宏源房地产开发公司法定代表人：马国栋(经理)，男，35岁，住X X大道56号委托代理人：谢家兵，滨江市天衡律师事务所律师第三人：环宇商贸有限责任公司法定代表人：刘玉珏(总经理)，女，57岁，住X X新村X号楼委托代理人：武鹏举，滨江市正道律师事务所律师原告吴天海诉滨江市宏源房地产开发公司预售房屋合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴天海及其诉讼代理人张军、刘伟，被告滨江市宏源房地产开发公司的法定代表人马国栋及其诉讼代理人谢家兵，第三人滨江市环宇商贸责任有限公司的法定代表人刘玉珏及其诉讼代理人武鹏举等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴天海诉称，由于他对环宇商贸公司的突出贡献，公司总经理刘玉珏决定奖励他100万元用于购买一套高级公寓。2000
运输合同纠纷典型案例 成都高新区人民法院 民事判决书 原告金桥公司诉被告张克、被告荣祥公司运输合同纠纷一案，于2002年9月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨善和独任审判，分别于2002年10月17日、11月18日、12月13日公开开庭进行了审理。原告金桥公司委托代理人肖世敏、程睿、被告张克、被告荣祥公司委托代理人刘国军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2002年3月23日，原、被告签订了货物运输协议，由被告为原告从上海运输货物到成都及其他地区。被告在运输途中，因发生交通事故，致使原告托运的货物受损。其后，被告未依法进行赔偿，遂请求判令被告赔偿由此造成的经济损失及原告因在处理事故中所支付的费用和可得到利益共计270198.90元，并承担本案的诉讼费用。 被告张克辩称，原告所述合同的签订及因交通事故造成货损的事实属实，但赔偿金额应照实计算。 被告荣祥公司辩称，荣祥公司未与金桥公司签订任何运输合同。事实是张克与金桥公司签订的运输合同，但张克现不是荣祥公司人员，荣祥公司也未对其授权。故金桥公司的起诉与荣祥公司无关。荣祥公司不应承担本案责任。 经审理查明，2002年3月23日，被告张克与金桥公司签订了货物运输合同一份。合同约定，托运货物为化工原料、家用电器、五金配件等货物。始发地为上海，收货地为成都、乐山、重庆、绵阳等地，运输费用为10440元。金桥公司上海分公司预付4000元。运输期限为5天，如迟到一天扣运费500元。在全程运输中，造成货物破损、受潮、短缺、被盗，均由承运方按货物价值赔偿。运输车辆为川c05466，车辆户口登记地址为自贡荣祥汽贸有限公司。合同签订后，金桥公司预付运费4000元给张克，张克经清点货物后并在承运单上签字。上述合同内容及承运单、运费等事实，张克均不持异议。张克在运输途中，当行至安徽省桐城市与另一货车发生碰撞，致使金桥公司托运的货物严重受损。事故发生后，金桥公司邀请安徽省桐城市公证处对货损情况予以公证。2002年3月28日，该公证处出具了公证文书及物品清单。该清单按照现场尚有的货物名称及数量进行了清点。同年3月30日金桥公司与荣祥公司(张克)就货损处理问题与中国人民保险公司自贡大安区支公司、中国人民保险公司南昌市定损中心、江西银轮汽车租赁服务有限公司达成了协议(以下简称五方协议)。该协议主要约定，五方对张克承运的货物进行了清点，对公证书中所列完好物品清单共计20项清点数量完全予以认可，均无异议。对损坏货物由金桥公司提供原始货价进行计算，损坏货物残值处理按8%计算由金桥公司处理。计算依据仍依金桥公司原始货价计算，从货物价值中直接扣除。上述公证文书及五方协议，原、被告均不持异议。 庭审中，金桥公司提供了已对托运客户进行了赔偿的证据共计262171.9元，其中包括公证文书所列货损180696.3元，公证文书未列货损81475.6元。对上列两项赔偿的金额，质证中，荣祥公司认为，其一，按照五方协议，金桥公司应提供原始货物价值，金桥公司对客户所作出的赔偿不能作为赔付依据。其二，公证文书中未列出的货物即表明金桥公司未交与被告张克承运。故公证文书以外的货损不能作为赔偿请求。对此，金桥公司反驳认为，托运的货物是经张克清点无误，但在清点货物中，却短缺了部分货物，因在处理事故中，当地农民抢走了许多货物，由此造成短缺的货物理应由被告赔偿。庭审中，对金桥公司已对客户赔偿的金额逐一进行了核实。核实中，荣祥公司对金桥公司的部分赔偿证据及金额提出异议，但未提供反驳证据。此外，金桥公司在处理事故中花去了8601元的费用，被告张克及荣祥公司经质证后认为公证费属实，机费虽属实，但应按火车硬坐费计算。 另查明，张克驾驶的运输车辆是在荣祥公司按按揭方式购买且挂靠在荣祥公司经营运输活动，且荣祥公司按月向张克收取管理费。
DS 【最高院发布】最新19个合同纠纷典型案例（第二篇） co-effortfi nan celaw 发布最热门的财经新闻，研究最重要的法律动态，传递金融法律界前沿 信息，提供最专业的分析和最独特的见解。 最高人民法院12月4日发布19个合同纠纷典型案例，下面小编将这十九个案 例进行了拆分，将带大家细细研究这些案例。案例较长，欢迎收藏！ 目录（蓝色字体加粗部分为本篇内容） 1. 重庆重铁物流有限公司诉巫山县龙翔商贸有限责任公司、合江县杉杉贸易有 限公司买卖合同纠纷案 2. 陈某诉中国平安人寿保险股份有限公司乐山中心支公司人身保险合同纠纷案 3. 刘家花诉山东费县益客盛源食品有限公司养殖合同纠纷案 4. “新华”商标纠纷案 5. 邹克友诉张守忠合同纠纷案 6. 王风明诉孙元丽、孙子明买卖合同纠纷案 7. 胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案
8. 冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案 9. 郑某诉冉某民间借贷纠纷案 10. 周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 11. 王某先等人诉被告重庆市某区工伤保险管理所、第三人重庆某煤矿公司不履行行政给付义务案 12. 李某、王某诉陈某某民间借贷纠纷案 13. 郑某某诉雷某、刘某某、重庆某文化传播有限公司民间借贷纠纷案 14. 李某诉段某民间借贷纠纷案 15. 马某诉张某民间借贷纠纷案 16. 王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案 17. 游某与鸿达公司买卖合同纠纷案 18. 黄某楼诉李某民间借贷纠纷案 19. 闫作臣、李秋霞诉北京中国国际旅行社有限公司旅游合同纠纷案 7. 胡百卿诉临沂沂兴房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案 （一）基本案情
经济审判中发现的几个问题和建议［借款合同纠纷案件司法建议书］ 借款合同纠纷案件司法建议书 县信用联社： 最近，我们对今年以来信用社起诉的借款合同案件特别是信用社败诉的案件进行了调查分析，目的是从审理案件角度，找出你社在签订、履行合同以及诉讼过程中应注意的问题，并向你社提出一点建议，这些建议如能被采纳并能收到一点效果，我们将不胜欣慰。 一、借款人、保证人主体方面存在的问题 合同主体存在缺陷是导致合同无效，甚至信用社败诉的最常见原因。从今年以来审理的案件来看，合同主体缺陷主要表现在两个方面： 1、非自然人的法人、组织作为借款人或担保人签订合同时未提供营业执照。无营业执照的“法人”、组织（如乡镇财政所、农经站、未申领营业执照的煤矿等）无资格从事民事活动，其签订的合同无法律约束力。实践中一旦出现这种合同，往往难以确定责任主体，且证明难度大。 建议：严格审查借款人、担保人的资格，除自然人签订合同时必须提供身份证明外，法人、组织签订合同必须提供经年检有效的营业执照。
2、合同载明地址与实际地址不符。这个问题主要表现在自然人作为借款人或担保人上。如借款合同或担保合同中写的地址是杨庄镇某村的，但在诉讼中却发现该人实际是石桥镇某村的，或者是鲁山的。查明当事人身份是诉讼的前提，上例中从法律上应认为二者不是同一人，严格来讲属被告不明确，以民诉法第108条之规定，后果是裁定驳回原告的起诉。 建议：提高信贷员的法律意识和职业道德，签订合同时查明对方身份。 3、合同当事人既未亲自签订合同，亦无委托书。诉讼中借款人或担保人不承认借款或担保的现象屡见不鲜，比如某社诉许某、赵某一案，可能是担保人赵某自己拿着许某的身份证办理的借款手续，诉讼中许某不承认自己签合同，由于赵某下落不明，信用社因无法证明谁是行为人而败诉。 建议：加强对信贷员的责任心教育，在签订合同时，一定要让借款人或担保人亲自在合同上签字，无法亲自在合同上签字的，应有有效的委托书，避免留下类似的后遗症。 二、时效、期间方面存在的问题 超诉讼时效案件依然存在，因超诉讼时效、担保人脱保，在立案、审理时请求“通融”的现象并不罕见。这是一个老问题了，其成因、危害和后果无须再谈。 建议：一是要进一步健全制约机制，加强内部监督。二
近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。 热点一：认购纠纷 案例回放： 2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。 近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。 法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。 律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。 热点二：逾期交房纠纷 案例回放： 市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经