商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请(即不属于合同条款)，但是开发商就双方开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约(及合同条款)。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，开发商违反的，应当承担违约责任。销售宣传广告作为销售商品行为之有效的一种手段，广泛存在商品房交易市场。目前绝大多数商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获得最大利润，在销售时往往作出虚假，夸大不实宣传，导致大量的纠纷出现。

上述所说的广告是指商业广告，包括媒体广告，如报刊杂志上的印刷广告，广播电视广告和招贴广告;售搂书及各种宣传材料;样板房展示等等。“说明和允诺”是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏或自行印刷售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。

目前商品房销售广告中说明和允诺的主要情形有：

1、某些购房优惠或附带赠送礼品的说明。。

2、对商品房美观性质量的陈述。

3、对商品房使用功能质量的陈述。

4、对商品房环境性质量的陈述。

5、承诺“还本销售”，提供房屋“售后包租”、“代租”等售后回报，为银行按揭贷款买方提供“回购担保”，以及为外地购房者办理本地城市的户口指标等。

开发商在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下条件的可以视为要约(即合同条款)：

1、该内容对开发规划范围内的房屋及相关设施(商品房的基础设施和相关配套设施)所作的说明和允诺。

2、对房屋的说明和允诺具体确定;

3、该说明和允诺对商品房买卖合同订立和房屋价格的确定有重大影响。如开发商交付房屋及相关设施与广告和宣传具体确定的说明和允诺不符，就应承担违约责任。