北京土地一级开发及棚改概述
二O一五年九月
一、北京市土地一级开发概述
二、北京市棚户区改造流程
一、北京市土地一级开发概述
一级开发 概念 (540号文)
政府通过下属的土地储备机构或者委托具备开发资质 的房地产企业按照土地利用总体规划、城市总体规划 及控制性详细规划和年度土地储备开发计划，对确定 的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进
此阶段主体为分中心，费用由意向企业垫付、列 入土地一级开发成本
一、北京市土地一级开发概述
项目阶段 序号 4 土地一级开发工作内容 土地一级开发融资 备 注 土地一级开发企业负责
4.1
土地一级开发融资 阶段 4.2 4.3 4.4 4.5 5
融资需求测算
融资渠道及结构分析 寻求合作融资机构 金融机构融资谈判 融资实施 土地一级开发征地 土地一级开发企业负责 土地一级开发企业负责
棚 户 区 项 目
国 有 工 矿 棚 户 区
隶 属 国 有 企 业 提 出 改 造 申 请
国 有 工 矿 棚 户 区 项 目 5+1 联审， 发 、 规 、 土 、 建 、 财 + 国 资 委。
联 审 通 过 ， 报 市 政 府 审 批
办 理 房 屋 征 收 手 续
办 理 发 改 委 立 项 手 续
办 理 用 地 预 审 手 续
办 理 用 地 预 审 手 续
办 理 用 地 规 划 许 可
提 出 征 收 申 请
安 置 房 建 设 和 居 民 搬 迁 工 作
预征收 1、启 动安置 房建设 2、签 订征收 协议 3、安 置房竣 工交用
按 签 约 顺 序 选 房 ， 腾 退 原 房 ， 搬 迁 入 住
认定标准 市 住 保 办 按 照 棚 户 区 认 定 标 准 开 展 实 地 踏 勘 国有土地 上集中连 片建设， 建议结构 房屋较多， 房屋使用 功能和市 政基础设 施不全、 居住环境 恶劣、社 会问题突 出采取土 地一级开 发等市场 运作无法 实现资金 平衡且难 以改造的 区域。
联审内容 基本情况： 包括面积、 四至、户 数、房屋、 土地市政 等情况； 改造计划： 资金需求、 资金筹集、 安置房筹 集及居民 搬迁方案； 资金平衡 方案（由 区县政府 或国有企 业承担资 金缺口）。 通 过 ， 市 住 保 办 纳 入 棚 改 范 围 意 见
环评(备案)
古树、文物
用地预审
立项核准
一、北京市土地一级开发概述
一级开发流程（参考）
项目阶段 序号 1 1.1 土地一级开发申请 阶段 1.2 1.3 1.4 2 获得土地一级开发 权阶段 2.1 2.2 2.3 3 3.1 3.2 土地一级开发立项 阶段 3.3 3.4 3.5 3.6 土地一级开发工作内容 前期手续办理 征得土地所在乡镇及上级主管部门同意 控规编制与批复 向区、市国土局申请土地一级开发 列入土地储备开发计划 获得一级开发权 编制土地一级开发实施方案 专家会、联席会 获得批复,签定委托协议 土地一级开发立项 土地一级开发申请报告 填写环境影响评价表 用地预审 规划设计条件（土地前期准备） 土地一级开发立项申报 土地一级开发立项批复 土地一级开发企业上报 委托咨询机构编制 委托咨询机构编制，以分中心名义上报市局 备 注 费用由意向企业垫付、列入土地一级开发成本
一、北京市土地一级开发概述
项目阶段 序号 7 7.1 7.2 土地一级开发市政咨询阶 段 土地一级开发工作内容 土地一级开发市政咨询 道路、专业管线方案设计、审查 市政规划综合审批 备 注 土地一级开发企业负责
7.3
7.4 7.5 7.6 8 8.1
道路规划意见书
建设用地规划许可证 道路建设工程规划许可证 管线工程规划意见书、许可证 市政工程建设 市政工程招标
一、北京市棚户区改造流程
相关政策历程
棚户区定义
2013年，根据《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，北京计划扩大 棚户区改造范围，变为：中心城区棚户区改造、中心城区平房院落修缮、 老旧小区综合整治、城中村边角地整治和城乡接合部改造项目。并由市重 大办牵头建立联席会协调机制。
北京计划用五年时间，改造527个中心城区棚户区项目，涉及23万户居民，
纳入土地储备库
土地入市交易 土地入市申请 取得交通评价报告及审批 申领规划条件 招拍挂地价审定 招拍挂方案的报批 签订入市交易协议，组织入市交易 中标，成交确认，签署合同 二级开发企业自行或委托专业机构编制投标书及投标 企业自行办理或委托专业机构办理 委托专业机构开展
一、北京市土地一级开发概述
二、北京市棚户区改造流程
交评
土 地 一 级 开 发 主 体
土地一级 开发主体 组织实施 征地、拆 迁和市政 基础设施 建设。危 改、文保、 绿隔等项 目需按规 定承担回 迁房建设
市国土局 商相关委 办局 1、审核 土地一级 开发成本 2、组织 验收土地 3、根据 委托合同 支付相应 土地开发 费或管理 费 4、纳入 市土地储 备库
未 通 过 审 批
出 让 金 部 分 返 还 企 业 平 衡 资 金
完 成 国 有 工 矿 棚 户 区 项 目 改 造
退出或转为其它方式改造
棚户区改造流程图
一、北京市棚户区改造流程
与一级开发不同点
1、出发点不同
前者以安置为主，后者以供应土地为主。 2、牵头主体不同 前者是市重大办，后者是市土储。
3、程序不同
行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的
行为。 对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组 织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地， 土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设 施建设等。
一、北京市土地一级开发概述
一级开发 模式
土地储备机构为主体项目
1、市土地储备中心为主体项目 2、区、县及重点功能区分中心为主体项目 3、市、区两级土地储备机构联合实施的项目
自行办理或委托专业机构办理
土地一级开发企业负责
土地一级开发市政建设阶 段
8.2
8.3 8.4 9
施工许可证办理
市政工程施工 市政工程移交管理 土地一级开发验收 审核土地一级开发成本 组织验收土地
自行办理或委托专业机构办理
土地一级开发企业负责
土地一级开发验收阶段
9.1 9.2
9.3
10 10.1 10.2 土地入市交易阶段 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7
前者以绿通为出发点，简化程序；后者有着完善的政策支持和逻辑严密的程序。 4、资金支持不同 前者以主体资金为主，后者以储备抵押为主。 5、资金平衡方式不同 前者要求政府做到区域平衡，后者以项目自我平衡为主。 6、主体不同 前者主要是土地权属方，同时可以引进资金合作方；后者主要以土储为主，兼顾一级开发的 国有公司。 7、项目权属的关注点不同 前者主要是国有土地，可以协议出让。
完 成 棚 改 项 目 房 源 筹 集 和 居 民 征 收 计 划
国企 致函 确认 完成 改造 工作， 提出 腾退 土地 入市 申请
办 理 用 地 规 划 许 可
提 出 征 收 申 请
土 储 中 心 办 理 腾 退 土 地 入 市 手 续
改 造 成 本 摊 入 入 市 地 块 成 本
不 符 合 标 准 不 符 合 标 准
5.1
土地一级开发征地 阶段 5.2 5.3 5.4 5.5 6
钉桩、勘测
土地确权、签订协议（补偿款支付） 征地批复 征地结案 建设用地批准书 土地一级开发拆迁 土地一级开发企业负责 土地一级开发企业负责
6.1
土地一级开发拆迁 阶段 6.2 6.3 6.4 6.5
拆迁调查
办理拆迁许可证（征收决定） 签订拆迁补偿协议（补偿款支付） 实施拆迁 拆迁结案 企业自行拆迁或委托拆迁公司
谢 谢！
项目
带资具体操作。
一、北京市土地一级开发概述
一级开发
盈利模式
储备中心为主体，企业不带资。 仅计取不高于土地储备开发成本2%的管理费
企业带资
1、可计取不高于土地储备开发成本8%的利润。 2、以4年期限完成，计取12%利润为基准，利润率
在8%-15%之间浮动。
一、北京市土地一级开发概述
一级开发流程（典型）
规划条件 原土地所 有者或使 用者 1、征得 区县和乡 镇政府或 上级主管 部门同意； 2、向市 储备中心 提出土地 一级开发 申请 区县土地 储备机构 编制土地 一级开发 实施方案 委办局联 席会 市国土局 会同发改、 规划、建 设、交通、 环保等部 门就土地、 产业政策、 规划、资 质、交通、 环保等对 一级开发 实施方案 提出原则 意见 市国土局 会同相关 部门 1、确定 土地一级 开发主体 （授权、 委托或招 标） 2、下达 土地一级 开发批复 市政府批 准 1、新增 集体土地 办理农用 地征收、 或农转用 手续 2、存量 国有建设 用地收回 国有土地 使用权
动用资金5000亿，棚户区改造将尽量就近安置。
一、北京市土地一级开发概述
关于棚户
区改造
国有土地棚户区改造项目（京建文2015（34）号） 1、可将回迁安置房及用于平衡资金的商品房等其它 经营性内容纳入一次性招标范围。 2、利润率参照37号文。

集体土地棚户区改造项目（京发改【2015】693号）
1、确定为“棚户区改造土地开发项目”，纳入绿色
通道。 2、利润率参考37号文。
一、北京市棚户区改造流程
棚户区改造程序
1、联席会协调机制 2、拆建分离 3、简化程序 征收阶段区县发改委下发投资任务书，建设阶段区县发改委办理立项； 国土可以一次用地预审，协议出让； 规划、建委以此办理行政许可。
一、北京市棚户区改造流程
城 市 棚 户 区 属 地 区 县 政 府 提 出 改 造 申 请 城 市 棚 户 区 项 目 提 交 5 部 门 联审， 发 、 规 、 土 、 建 、 财。 办 理 安 置 房 建 设 手 续 市 发 改 委 按 照 棚 改 项 目 立 项 市 规 委 办 理 规 划 手 续 市 国 土 局 办 理 土 地 手 续 市 住 建 委 办 理 施 工 手 续 安 置 房 开 工 建 设 先建设 后征收 1、启 动安置 房建设 2、安 置房竣 工交用 3、签 订征收 协议 区县 政府 致函 确认 完成 改造 工作， 提出 土地 腾退 入市 申请 区 县 政 府 提 交 成 本 测 算 和 成 本 审 计 资 料 总 成 本 提 交 5 部 门 联 审 ， 确 定 入 市 成 本 市 住 保 办 根 据 联 审 结 果 ， 致 函 土 储 ， 明 确 项 目 总 成 本 及 入 市 成 本 出 让 金 计 提 收 益 后 返 还 区 县 政 府 平 衡 资 金 完 成 城 市 棚 户 区 项 目 改 造