财政部、国家税务总局下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税 问题的通知》，明确了无偿赠与房屋产权除三种情形赠与双方不征收 个人所得税外，其他受赠人按照“经国务院财政部门确定征税的其他 所得”项目缴纳个人所得税。
终二手止房二“阴手阳贷房合将同营被”禁业套取税房优北 二 价惠手 格京，房两市网个银将签中监直合低局同的已接经中作抑约为发文定房制的屋明投确成抵交押，资价物9月客格价1作值日的为发起购审放，批贷二买依 款手热据 。房，贷情以款网，签各价银格行和必评须估以
型客为主。
4房主要剩余低楼层单 位，西面3房单位基本 无销售
市场转向， 价升量跌
高端自住换房客及高端 资产投资型客为主，其 它客户基本退市。
高速成长期销售特征——案例2:宝能太古城
客户呈现多样性，包括首次置业、高端换房及各类投
资客，各类型产品销售顺畅。
推售点评：
1.南区小户型产品以低于市场预期的价格入 市，客户接受度高，开盘即售罄
预计入市：2011年11月
本项目
本报告是严格保密的。
项目四至：二线看海，东南面看局部海景/东面看绿化带 景观/临地铁口和宝能集中商业/四面临路
工业八路 招商海月3期
宝能太古城南区
颐安阅海、紫藤苑、
育才四小
后 海
滨
路
工业7路
带
状
公
园
中（
心 路
幼 儿 园
用
地
1-3
层 ）
卓越维港、海景（24层）
工业八路
莲塘尾片区
兰江项目
华莱利
波托菲诺
华润大冲村旧改 中信红树湾5期
后海片区
联泰红树湾
云顶香格里拉 建安项目
四季山水二期
阳基梅林 岗厦旧改
海月5期 君汇新天
汉森项目 紫园 海境界
三湘
澳城2期 名居
半岛城邦海怡湾畔
后海填海区
淘金山2期 罗湖合正旧改
凯旋湾
天麓8区
联泰梅沙湾
京基天涛轩 皇庭玺
10—11年供应 12--13年供应
本报告是严格保密的。
汉森后海项目产品应该做多大？
思考方向: 宏观层面：宏观市场影响 中观层面：后海湾市场特征借鉴 微观层面：目标客户需求导向
本报告是严格保密的。
宏观经济-全国经济正稳步复苏
GDP增速呈V型反弹
工业增加值增速稳步上扬
第三季度GDP增幅达到8.9%，前 三季度GDP累计达到7.7%，全年 保8的目标基本无忧。
占地面积：26401.92平方米 建筑面积：52000平方米 商业建筑面积：10000平方米 楼盘高度：70米 总户数：215户 户型：180-250拼合户型、大户型
销售业绩：
12月20日开盘，当天销 售仅15余套（拼后）
总套数 215
类型 三房 四房 复式 双拼别墅 连排别墅
面积（㎡） 176 236 278 308 321
25000元/㎡
代表项目
代表项目
➢三湘海尚1-3期
➢鸿威海怡湾2批
➢宝能太古城
➢三湘海尚4期
➢君汇新天
40000元/㎡以上
宏观政
策调控
30000元/㎡
2008年
2009年
启动期
2010年
高速成长期 拐点期
拐点波动期
启动期销售特征——案例1:卓越维港
客户以高端自住换房需求为主，而产品以172平米舒 适居家型4房销售速度最快。
套数 174 16 12
4 9
套数比 81% 7% 6% 2% 4%
总体户型 面积偏大
高速成长期销售特征——案例1:三湘海尚
客户以高端自住换房、高端投资客及高端资产投资型 客户为主，舒居170平米4房产品销售最快。
推售点评：
1. 首批单位推出项目中上单位，以3.5万/平米的价格入 市，奠定了项目高价基础的同时，快速走量
的本项目产品应适度控制风险。
本报告是严格保密的。
如何才能有效控制风险？ 以主流购房客户为导向
汉森项目的目标客户是谁？
—— 中观层面：后海湾市场特征借鉴
本报告是严格保密的。
后海湾供应特征：以130-180平米为主，其中三房 （可改4房）面积集中段在130-145平米，四房面积集 中段在160-180平米。
中信红树湾4期剩余30多套200平米以上，剩余200多套公寓约260套，五期剩余118套，主力户型240-315平米
纯水岸7期 产品270-340平米以上复式产品，预计7月底发售，共130套
兰江项目，拼合后900套，主力户型160-
联泰红树湾 别墅+高层
石厦项目，8.5万 云顶香格里拉，约500套，
背景2：2011年关内豪宅存量基本消化完毕，无新盘供应，
豪宅供应断档，后海供应也极度稀少
2010年
2011年
2012年
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
四季山水2期，预计11年初上市
华来利，预计13年发售，主力
淘金山二三期，预计111年发售，约1100套拼合产品， 主力户型200平米以上
城市豪宅区具本备报告是严格保一密的。 定资源的高容积率项目
本项目发展目标： ——后海湾最经久典藏的项目 本项目占位： ——深圳一线城市豪宅
本报告是严格保密的。
P写refa在ce前面
本次报告需要解决的几个问题
汉森后海项目产品应该做多大？ 产品定位下规划实现？ 汉森后海项目如何实现差异化的价值突破？
海怡湾畔，预计09年底发售，约542套，主力户型150-170平米
君汇新天，预计09年下半年发售，约500套，主力户型140-170平米 三湘海尚，09年8月发售，约800套，主力户型140-170平米
本项目，10万建面
半岛城邦2期，09年1月发售，剩余约1300套，主力户型110-200平米，共分6期开发 澳城2期，约350套，3房和4房为主
套数 44 88 88 44 44
比例 14% 29% 29% 14% 14%
销售套数 22 6
自住 82%
自住客户占到82%，纯投资意向 的客户仅有1个，自住兼投资的 占到16%。
启动期销售特征——案例2:皇庭港湾
客户以高端自住换房需求为主，而产品以176平米3房为 主，总体户型面积偏大，开盘成绩欠佳，出现滞销。
中央经济工作会议明确：保持宏观经济的连续性和稳定性。 促进房地产健康发展，同时将抑制投机性购房
力保房地产健康发展：出台四项措施，重点扶持自 住型和改善型住房的发展。
抑制投机性购房：主要通过中止二手房营业税优惠 政策等手段来抑制炒房。
优惠政策取消前，投资客纷纷抛售手中物业，二手房交易将 继续火热；取消后，投资客离场，二手房成交将快速退潮。
项目名称 卓越维港
建面 总套数 2房
3 房
3+1 房
3+2房
4房
5 房
复式
13000 0
434
142
165176
曦湾
49000 196
89
皇庭港湾
83392 215
17 6
宝能太古城北区
43000 0
1950
7789
11 6
132
三湘海尚
18000 0
1107
140
14 8
鸿威海怡湾
10600 0
594
第一批 第二批 第三批
CB A
D
L
E
K
F
J
GH
2。第二批单位以高价入市，保证了项目的 价值实现。但由于前期报价过低，销售情况 一般
3。第三批单位低价入市，销售情况理想
F、 D、
E
C
B A
推售批次
热销产品
推售套数
销售率
第一批 第二批 第三批
40-89平米1-3房
8589
143
君汇新天
10000 0
370
10407
11
150165
236
278
156207
83
170- 22 270207 7 280
240
159- 22 176 0
140-
别墅
200250 321
后海湾市场发展阶段：经历了启动期、高速成长期、 拐点期三个阶段。
外部 市场
代表项目
➢卓越维港 ➢皇庭港湾
空地
——非强势资本源报告是严格保景密的。 观/交通生活配套完善
优势
项目初判
——区位：后海湾纯粹豪宅区 ——具备一定规模：10万建面 ——近方形地块：地块利用率较高 ——一定景观资源：绿化带景观/局部海景 ——配套完善：教育/交通/生活齐全，5分钟城市生活
限制
——高容积率：4.0容积率 ——四周临路：一定的噪音影响 ——地块西侧100米限高/地块东侧70米限高 ——90/90限制
销售价格（实收） 3.5万/平米
高层：4.2万/平米 别墅：9万/平米
3.4万/平米
4.1万/平米 其中175平米单位 均价4.4万/平米
5.5万/平米
备注
客户情况
——
高层销售率以现场公 示为准
175平米4房全部售罄 剩余单位主要是140平 米、148平米高层单位
高端自住换房客、高端 投资客，高端资产投资
宏观背景
11年1月18日上调银行准备金率0.5个百分点…… 国务院明确二套房贷款首付不低于40% …… 央行上调3月期央票发行利率…… 国务院常务会议四点措施…… 国内经济：出口形势好转，通胀苗头出现…… 国内经济：复苏正在进行时……
宏观调控不断加强，10年下半年房市可能面临调整,2011年房市 如何走向，存在诸多不确定性因素，预计于2011年下半年入市