商品房买卖合同备案登记不具有准物权的效力
【案情】
2010年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房购买合同》，合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场B0710号、B0711号、B0712号房屋分别以135.7万元、92.8万元、207.9万元(三套合计436.4万元)的价格卖给原告，原告一次性付清总价款。某房地产开发公司应于2011年10月31日前将该房屋交付给原告使用，且由某房地产开发公司为原告代办房屋所有权证。原告与某房地产开发公司的合同中第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责办理备案登记。2011年3月25日，原告将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开发公司。同年11月4日，原告向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。同年12月1日，某房地产开发公司将该房屋交付给了原告使用。之后，原告对上述房屋进行了装修并使用至今。
2014年4月，原告在向某房地产开发公司了解办理该房屋产权证的进展时，才得知某房地产开发公司与第二被告徐某于2013年12月13日签订了《商品房买卖合同》，某房地产开发公司将上述三套房屋分别以85.3万元、58万元、133.3万元(合计276.6万元)的价格再次卖与徐某，并进行了登记备案。另，某房地产开发公司又将商业广场早已卖给其他人的另外十几套房屋在同一天卖给了第二被
告徐某，并进行了登记备案。为此，原告向法院起诉，请求确认被告某房地产开发公司与被告徐某签订的《商品房买卖合同》无效，原告赵某与被告某房地产开发公司签订的《商品房购买合同》有效。
【分歧】
第一种观点认为，本案第二份签订的商品房买卖合同有效，主要是后签订的合同经过政府不动产登记机构的备案登记，具有准物权的效力。同时，在没有按照物权法规定开展预告登记的城市，备案登记作为商品房预售阶段的唯一登记，应认定为准物权登记，具有排他性。因此，应当认定经过备案登记的第二份合同有效，驳回原告诉讼请求。
第二种观点认为，备案登记属于行政管理，该登记不具有准物权的效力，应按照缔约目的，来判断是否存在欺诈，是否有损他人合法权益，之后按公平合理等原则确认合同的效力。鉴于本案原告先订立合同，支付的价款明显高于第二份合同，并实际占有使用该房屋，故应判决确认原告与房地产公司签订的合同有效，而第二份合同无效。
【评析】
笔者同意第二种意见。
商品房买卖合同审理中涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂，有的购房者在购房时花去毕生的积蓄，甚至还要贷款，故而争议较大。
正确处理该类案件，涉及到对商品房买卖合同备案登记法律性质的正确认定。我国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记
我国不动产登记制度研究一 王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。 不动产登记是物权法中的一项重要制度。在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实
关于债权与物权及合同无效与撤销权的关系 王利明中国人民大学法学院教授，博士生导师 上传时间:2004-10-22 （一）案情 张某欠李某人民币150万元，拖欠一年半一直未予偿还。李某得知张某有房产一栋，租借给他人开办餐馆，李某便到法院起诉，请求张某以其房产抵债。张某提出，该房产在数月前己作价120万元，卖给陈某，正在办理登记过户手续。张某卖房所得的价款已用来抵偿其他的债务。李某提出该房产价值应在150万元以上，而张某仅以120万元出售，并将所获得的价款用于他处，显然张某出卖房屋的目的在于逃避债务，李某请求法院追加陈某为第三人，并希望法院判令陈某将该房屋交付给李某。 （二）对于本案的不同的观点 本案在审理中存在着几种不同的意见： 一种观点认为，在本案中张某长期拖欠李某的债务不还，却将其仅有的房产以较低的价格卖给陈某，所获得的价款又不用来清偿对李某的债务，因此可以认为该转让行为是无效的。考虑到该房屋买卖还没有正式办理登记过户手续，所以应当将该房屋直接判给李某所有。张某从陈某处获得的价款应当由张某负责返还。 第二种观点认为，考虑到该房屋买卖并没有办理登记过户手续，房屋仍然属于张某所有，张某欠下了李某的债务，应当将该房屋抵给李某，至于张某从陈某处获得的价款，由张某负责返还。 第三种观点认为，张某欠下了李某的债务，同时，张某从陈某处获得的价款，如果将该房屋从陈某处取回，张某也对陈某负有债务，因此可以将该房屋仍归陈某占有，但应当以该房屋用于清偿两项债务，也就是说使李某、陈某对张某享有的两项债权从该房屋的价值中平均受偿。 （三）作者观点 一、关于合同债权与物权的关系 首先需要讨论的是，本案中张某将房屋出售给陈某，没有办理登记过户手续，该合同是否生效的问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批推手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物的所有权及其他物权不能转移。”由此可见，我国的物权变动采取债权形式主义的模式。所谓债权形式主义，又称意思主义与登记或交付之结合，即物权因法律行为发生变动时，当事人间除有债权合同外，尚需履行登记或交付的法定方式。这就是说，一方面，基于法律行为所移转物权，事先需要达成合意，此种合意并不是所谓物权合意而仍然是一种债权合同，因为即使当事人具有移转物权的意图和目的，但如果没有完成公示方法，也根本不可能移转物权。所以，所谓物权移转也就不能真正成立。另一方面，必须要通过一
物权登记的效力 何为物权登记效力？——物权登记的效力是指登记对物权的设立或变更起何种效力的问题。物权作为绝对权，在因法律行为发生变动时需要采取特定的方式进行公示，借以保护第三人和社会公众的利益。登记作为不动产物权及一些动产物权的公示方式，是指将物权的取得、丧失与变更记载于专门机关掌管的簿册上。那么，物权登记具有哪些效力呢？ 1.物权登记具有公示力。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。如动产抵押权虽办理了登记，但仍不能对抗抵押物的善意受让人，其原因是尊重动产交易习惯及保护善意第三人利益。 2. 物权登记具有公信力。登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说，登记簿所记载的权利推定为真正的权利，并赋予其公信力，基于登记的公信力，即使登记错误或遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律的保护。这主要是为保护信赖登记而做出交易的第三人。登记要具有公信力，必须符合特定的条件，要统一登记机关，实行登记实质审查，并需要建立针对真正权利人的错误登记赔偿制度。在我国物权登记现状下还不具备赋予登记公信力的条件，应当采用其它制度来保护第三人的合法利益。但当登记的物权状态与物权的真实状态不一致时，错误的登记能否发生相当于真实物权存在的效果则是登记是否具有公信力的问题。 针对不同物权，登记的效力亦不相同。根据物权客体——物的分类,物权登记可以分为不动产物权登记、动产物权登记和权利物权登记。 所谓不动产登记的效力，指的是权利人申请国家职能部门将有关权利人的不动产物权的事项记载与不动产登记簿的事实，对当事人的不动产物权所施加的实际作用。登记在不同立法体例中对不动产物权的作用是不同的。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”确立不动产登记的意义，在于作为对不动产进行管理、确定产权并课税的依据；在民法的意义上，不动产登记则为不动产物权变动的公式方法，具有物权设立的公示功能，物权变动的公示功能和权利正确性的推定功能。绝大多数的物权登记为不动产物权登记。 在我国，不动产登记是一种行政行为，所体现的是国家对不动产物权关系的干预，干预的目的在于明晰各种不动产物权，依法保护不动产权利人的权利。不动产登记应当由统一的职能机关负责，改变我国目前的分散的登记状况。《物权法》第十条第2款规定对此已经作出明确的规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”第246条规定：“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。”
浅谈物权法之不动产善意取得制度 邹子路 善意取得制度作为物权法中物权的一项重要制度，其设立的宗旨是维护物权交易的动态安全，并调整物权人与第三人之间的利益关系。现在新颁布的《物权法》对善意取得制度作了明确的规定，正式确定了善意取得制度。既确定了动产的善意取得制度，也确定了不动产的善意取得制度，这样符合我国国情，对维护交易秩序，保护善意第三人的合法权益，调整我国物权关系将会起到重要作用。 一、不动产善意取得的概念和涵义 《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。” 根据该条规定，不动产的善意取得的构成要件有以下几点： （一）标的物必须是不动产 不动产的概念，按照最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第186条所作的解释：“土地、附着于土地的建筑物及其它定着物、建筑物的固定附属设备为不动产。”不动产的范围，《担保法》第九十二条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。”因此，理论界普遍认为，在我国法律上不动产的范围以该条的规定为准，即不动产包括：土地、房屋和林林等地上定着物。 （二）让与人须为无不动产处分权人 无处分权人是指没有处分财产的权利而处分财产的人。善意取得与无权处分是一对关系密切的制度，两者完全不可分割。无权处分是善意取得的前提，而善意取得则主要适用于无权处
在《物权法》之前，我国的司法实践中，对于，曾采取过不同的态度，大致可分为三个阶段： 一是不区分物权变动与买卖合同。 1984年最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条中规定： “买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。” 1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第85条中规定： “财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”1990年2月最高人民法院在《关于公房买卖的成立一般应以产权转移登记为准的复函》中指出： “签订房屋买卖协议以后，提出解除买卖协议，未办理产权转移登记手续，应认为该民事法律行为依法尚未成立。一方翻悔是允许的。” 1992年2月最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中答复： “要求办理契税或过户手续的地方，还应办理该项手续后，方能认定买卖有效。”这一时期，尽管有时认为登记为房屋买卖有效的条件，有时认为登记为房屋买卖成立的条件，但总是将买卖合同是否成立有效与所有权是否转移混为一谈。 二是区分买卖合同与所有权的转移，将登记作为所有权转移的生效要件。1999年12月最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释 (一)》第9条中规定，"法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所
试论《物权法》中规定的预告登记制度 程啸清华大学法学院副教授 《中华人民共和国物权法》( 以下简称《物权法》)第20 条第1 款规定“：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第2 款规定“：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度，即预告登记制度。 一、预告登记的概念与特征 预告登记( Vor me r kung)是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权(针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”)。 由于预告登记制度能够有效地保障不动产物权变动中债权人的合法权益，且便利于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“ 土地法”所借鉴。在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。此次《物
物权法解释：合同效力和物权效力区分 来源：考试大【相信自己,掌握未来,考试大值得信赖!】2009年4月28日物权法解释：第十五条【合同效力和物权效力区分】 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 【解释】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。 本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。 区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力．则可以防止此种现象的发生。 学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。曾有一段时期，我
试论我国不动产物权登记制度的立法完善 不动产物权登记是不动产物权变动的公示形式，也是各国物权立法的重要内容。由于不动产登记制度影响交易安全和社会财产秩序甚大，现代各国莫不对之重视有加。我国目前尚没有制定物权法，也没有制定不动产物权登记法，这使我国不动产物权登记制度存在许多不完善的地方。本文拟通过对不动产物权登记制度基本理论的探讨，以及对我国当前不动产物权登记制度存在的问题的分析，提出完善我国不动产物权登记制度的设想，以裨于我国不动产物权登记制…… 一．不动产物权登记制度的基本理论。 1、不动产物权登记制度的法律意义。 不动产物权登记是指土地及其它定着物之所有权和他物权的取得、丧失与变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门薄册上，它是不动产物权变动的公示形式。物权公示是物权法的一项重要原则，是指物权享有与变动的可取信于公众的外部表现形式。根据现代各国物权法的规定，物权变动的公示方法，不动产物权以登记，即物权变更登记，为物权变动的公示方法；动产以交付，即占有的移转，为物权变动的公示方法。物权以登物权变动之所以要公示，是由物权的性质决定的。物权是一种绝对权、对世权，具有绝对排他性效力，对物权人的物权，任何人都负有不得侵犯和不得干涉、妨碍的义务，但如果不能从其外部察
悉物权变动的征象，则会给第三人造成难以预测的损害，直接威胁交易安全。物权公示就是要使物权具有可识别性，通过公示使物权法律关系得以公开透明，使当事人及第三人直接从外部就可以知悉物权的存在及其现状，其目的就是要维护物的占有秩序和交易安全，保护善意第三人的利益。 2、不动产物权登记的性质及登记机关 不动产登记的性质，依我国学者之通说，属于一种行政行为，它体现的是国家行政权力机关对不动产物权合理干预，目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。 关于不动产物权登记之主办机关，现代各国和地区做法不尽一致，但主要做法有二：一是由司法机关主办。二是由隶属政府的专门的不动产登记局或“地政事务所”主办。如日本的不动产物权登记为法务局、地方法务局、支局及派出所，在瑞士则为各洲地方法院，在德国为地方法院中设立的“土地登记局”，在英国，统一管理城乡土地权属的登记机构是“政府土地登记局”。 关于登记机关的职责，综合民办各国的立法例，主要有三种做法： 一是登记采形式审查主义。登记机关对不动产物权登记申请，只进行形式上的审查，倘若申请登记所提出的书件完备，即依照契据所载的内容，予以登记。至于契据所载权利事项，在实质上是否存在，有无瑕疵，则不过问，登记机关也不承担错误登记的责任。
中国法上不动产物权登记制度的实证分析 秦子甲《物权法》颁布以来, 《物权法》的规定和以前各立法规定的衔接问题值得研究。本文以不动产物权登记制度为切入点, 以《物权法》第9条的规定为中心, 梳理中国现有法上对于不动产物权登记加以规定的不同效力, 力求形成体系, 展现这一问题的框架面貌。 一、物权登记效力概述 自19世纪以来, 物权的取得、丧失和变更, 各国无不实行公示原则, 而登记是公示中的重要方法与手段。关于登记的效力, 大陆法系关于物权变动的立法大致上已形成意思主义与形式主义两种模式。 意思主义是指, 物权变动的完成仅以当事人的意思合致为已足, 不以任何物质形式的作成为必要的立法主义。在意思主义法制下, 当事人间的物权变动仅仅存在于交易人的观念里, 当事人的物权交易关系不彰显于外。该物权交易模式是崇尚主体意思自由的结果, 其充分强调交易当事人意思的至上效力。法国法是采行此种立法主义的典范。由此, 物权的登记就没有物权变动的效力, 其效力仅仅在于对抗善意第三人, 即如果不作成登记, 当事人间的物权变动就不能对抗适法取得不动产上权利的第三人, 只有完成了作为公示方法的登记, 其物权变动才是完整的, 一般情形下, 任何人都不能加以否定, 因此这也被称为公示对抗主义。意思主义及公示对抗主义立法, 注重对当事人意思的尊重合物权变动的便捷;其公示的激励意义在于, 向物权变动中的权利人提供对抗利益, 使
权利人认识到, 如果不为公示, 则其取得的权利就有可能被追夺, 公示能够免去这样的忧患。 形式主义是指, 物权变动的完成除当事人的意思合致外, 尚须登记、交付形式的作成为必要的立法主义。在形式主义法制下, 纵使有以物权变动为目的的意思表示存在, 如果缺乏此等物质形式, 则在当事人间仍不能产生物权变动 的效果。由此, 物权的登记有发生物权变动的效力, 如果不为登记, 则物权变动不发生, 物权的设立、变更、转让和消灭都难以完成, 这也就被称为公示要件主义。形式主义及公示要件主义立法, 注重交易安全;其公示的激励意义在于, 不登记就难以发生物权变动的效力, 因此其激励较公示对抗主义更强。 各国对上述两种立法主义的选择是: 德国、瑞士、中国台湾地区等采形式主义和公示要件主义;法国、日本等采意思主义和公示对抗主义。 二、《物权法》第9条第1款本文确立了物权变动以登记要件主义为原则 《物权法》第9条第1款可谓对中国法上不动产物权登记效力的一般原则性规定。这里的不动产物权, 既包括不动产所有权, 也包括在不动产上的用益物权和担保物权。根据其第一款本文来看, 中国物权法原则上采用的是登记要件主义, 未经登记, 物权变动(设立、变更、转让和消灭)的效力即不发生——即使在相对人之间也不发生。 这样的例子有: (1)《物权法》关于建设用地使用权的规定, 具体条文是第139, 145, 150条。这些条文规定了建设用地使用权的设立、转让、出资、互换、赠与、消灭
通过本案看物权效力与合同效力的区分 [ 王永刚]——(2013-10-28) / 已阅81次 我国物权法早已实施，但物权变动的登记效力与合同效力的相互关系始终是目前司法实践中的一个重要问题。物权效力与合同效力关系如何？又如何区分呢？ 我们来看一个案例：原告叶某与被告王某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中A法院依据原告的申请于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部门登记在被告王某名下的别墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在B法院起诉了本案被告王某，随后B法院作出生效判决，判决案外人朱某与被告王某双方于2011年5月20日签订的涉案别墅买卖协议有效。该判决发生法律效力后，案外人朱某依据B法院的生效判决请求A法院解除对涉案房屋的查封。 对于该案件，有两种意见： 第一种意见认为，尽管该涉案房屋在房屋管理部门登记的所有权人为本案被告王某，但案外人朱某确与王某签订别墅买卖合同，且已经付款完毕，且B法院已经通过判决确认了该买卖协议有效，那么朱某与王某就应该继续履行合同，虽然双方未办理房屋产权过户手续，但根据合同约定案外人朱某应当是该房屋的实际所有人，故而A法院应当解除查封。 第二种意见认为，虽然B法院通过判决确认朱某与王某签订的买卖协议有效，但合同有效并不能必然引起物权的变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"从该法条可看出，不动产物权的变动应以登记为准，当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。本案中因涉案房屋仍登记在王某名下，故该房屋的所有权人仍为王某，A法院不应解除查封。 笔者赞同第二种意见，理由如下：首先，我们来区分合同效力和物权效力之间的差异。物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。不动产物权变动的关键点是登记，即判断不动产的归属是看登记。物权变动的原因行为是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。我国《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"这就说明以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题。登记并不是针对合同行为的，它是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍然有效。正如本案朱某与王某订立
不动产登记效力存在的问题与改进措施研究 发表时间：2018-09-10T11:45:13.280Z 来源：《基层建设》2018年第21期作者：王锦 [导读] 摘要：不动产物权登记制度是《物权法》中规定的重要内容，是保障市场交易安全和善意第三人的合法权益的重要举措，而不动产物权登记的效力是物权登记制度体系的核心。 菏泽市单县国土资源局不动产登记中心山东省菏泽市 274300 摘要：不动产物权登记制度是《物权法》中规定的重要内容，是保障市场交易安全和善意第三人的合法权益的重要举措，而不动产物权登记的效力是物权登记制度体系的核心。不动产物权的登记制度是以物权与债权为理论依据，其集行政特性、公示性于一身，更加形象说明不动产登记制度可以作为不动产物权变动的依据，就是通过登记这一法律行为，使社会主体认知到不动产物权的创设、变更、直到消亡的行为。文章探讨了不动产登记效力存在的问题与改进措施。 关键词：不动产物权；登记效力；改进措施 引言 《物权法》对我国民法领域以及行政法领域有着极为重要的意义。虽然作为至关重要的一项法律，但是却涉及到了现行的许多政法条纹中，这样也就充分证明了物权的设立以及变更等对行政法有着重要的影响。物权需要借助行政法的保护，因此，在实际中就要认识到其在行政法上的性质以及效力等。 一、不动产物权登记的涵义与功能 不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。因为不动产登记的内容是关于各种不动产登记的物权变动，所以不动产登记也被称为“物权登记”。 对不动产进行登记在公法上的功能，主要是国家通过对登记的信息进行统计，作为国民经济和国家发展布局的科学依据，可以更好地对资源配置和市场生产要素的信息进行精确把握和适度调控。在私法的功能上，一个可以清楚界定产权的权利，即对使用权人进行登记，通过公示对财产权的法律关系进行公开和透明，来证明自己是物的主人，来实现物权的排他性。二是确保交易安全，物权一经登记就发生效力，让交易双方及其以外的人直观的就可以获取权利存在和现实情况。交易双方要根据公示的内容来做出是不是继续进行交易的判别，就是要保护占有的权利状态和交易秩序。 二、不动产登记效力问题 不动产的效力是指对不动产进行登记之后所产生的法律约束力。由于受到传统计划经济体制思想的影响，认为对不动产进行登记实际上就是为了方便行政部门的管理，因此不动产的登记效力依然还有一些问题存在。 1、利益失衡 在生活实践中，当存在不动产物发生物权的改变时，法律保护的更多的是债权当事人的利益和善意拥有人，但却忽视了在管理交易过程中给予产权真正所有人和其他利害关系人足够的重视和保护。在实际情况中，在物权发生改变之前还会存在着利害关系人，这利害关系人和物权发生改变之后的善意取得人之间是互为第三人的关系。当物权变动完成之后但又存在权利瑕疵的时候，往往的情况是我们只是关注和强调要保护好善意取得者的利益，而忽略了对物权变动前真正权利人的保护，导致了侵害真正权利人利益的事常有发生。在实践操作中，现行的法律过多采用的是登记生效主义，缺乏对当事人意思的尊重，不能够权衡好真正权利人和利害关系人之间的利益，这样的法律是与契约自由和私权自治的民法精神相违背的。一味的只强调保护不动产物权善意取得人的利益，这实质上就是对真正权利人和其他利害关系人的损害。 2、公法缺失 不动产登记具有兼具公法性质和私法性质双重属性，但在实际操作中，更多的人认为登记效力只具备私法效力，而缺乏公法效力。没有公法效力的不动产登记效力，会使公法权力放纵对登记制度的管理，少了公法权力的干预，将会使市场发展走向无序发展。很多关于不动产登记效力的研究文献中就很少有考虑到不动产登记效力的公法性，法律上没有对不动产登记效力的公法效力进行认定。 三、不动产登记效力问题改进措施 1、完善不动产登记效力理论基础 因不动产登记效力理论不清，导致存在很多不动产登记效力问题，因此首先必须加强理论部分，分清概念，划清概念范围，避免概念阐述产生交集部分，异议部分。自2007年颁布了《物权法》后标志着我国对相关法律法规有了较大的进步，但是《物权法》只是法律中的一小部分，所以也不能说明我国在不动产登记效力方面的相关法律是完善的，其次目前《物权法》也不是很完善，其中还是或多或少存在一些概念以及概念界定上的问题，容易产生歧义，再次《物权法》基本采取的是登记要件主义模式，其单纯的采取登记要件主义模式在很多问题上依旧存在问题，因此在效力模式上可是适当借鉴其他效力模式，或者变换效力模式会更好。 2、全面考虑各方面的利益保护 在不动产物权变动的过程中，往往更多的是去考虑债权当事人和善意取得者的权益，在真正交易过程中缺失对真正权利人和其他利害关系者的利益保护。因此要做到利益的全方面的保护。首先登记效力要确保当事人的利益，在契约自由的基础上由当事人决定交易与否、选择交易人、选择交易条件，但在整个交易行为中最为重要的是债权行为，债权合同，借助法律约束力交易当事人必须完成相应的合同义务和违约责任，不动产物权变动的最关键的一步是登记，当交易当事人已经完成相关的债权合同那么必须要按时完成相关登记以此来确保不动产物权的变动，交易的完成，此时的不动产物权变动登记具有强制性，交易双方必须进行相关登记，如果拒绝登记需要承担相应的责任，整个过程中登记效力应当具有保护不动产登记当事人的利益。其次登记效力也要确保利害关系人的利益，虽然在交易的过程中当利害关系人与善意买受人发生利益冲突时，更多的是去保护善意买受人的利益，但是在此基础上也要同时避免发生第三人与真正权利人的利益冲突。 3、提升公法效力 不动产登记具有私法性和公法性，在不动产登记中都主动的去关注权利归属，交易安全性，是在注重私法性，而没有去重视公法性，只是单方面的关注私法性必将导致在登记过程中的自由主义，所以我们在涉及不动产登记效力问题上不能够忽略公法效力，公法性是国家
一、合同效力和物权效力的区别有哪些 （一）合同效力 合同效力，指依法成立受法律保护的合同，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的法律拘束力，即法律效力。这个“法律效力”不是说合同本身是法律，而是说由于合同当事人的意志符合国家意志和社会利益，国家赋予当事人的意志以拘束力，要求合同当事人严格履行合同，否则即依靠国家强制力，要当事人履行合同并承担违约责任。 合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。 （二）物权效力 物权效力是指大陆法民法理论对物权法律效力的概括。通常认为包括三方面： （1）物权具有对世效力和排他效力，它仅凭借权利人的对物支配行为即可实现，并可排除第三人的不法干涉，它对权利人以外的一切不特定人具有普遍约束力。 （2）物权具有追及效力和归一力，其标的物不论辗转落入何人之手，物权人依法均可向实际占有人主张权利，追索原物，以回复初始权利状态。有学说认为，物权的排他力和追及力均应概括为物权的请求权效力。
（3）物权具有优先效力，在同一物上有数种权利并存时，物权具有优先于债权而行使的效力，有担保偾权具有优先于无担保债权而行使的效力。 （三）区分原则 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 二、物权的优先效力如何体现 1、当物权与债权并存时，物权优先于债权。 例如，享有担保物权的人较之普通债权人具有优先受偿的权利。 2、同一物上有数个物权并存时，先设立的物权优先于后设立的物权。 即物权相互间也有优先效力的问题。在某些情况下，当事人可以在同一物之上设立多个物权，例如为担保同一债权而设立两个或两个以上性质相同的担保物权，此时应当根据设立时间的先后顺序确定物权的优先效力。物权之间的效力根据物权成立时间的先后而确定，这是一般原则。在不同种类的物权之间的优先效力要根据具体情况确定。 三、合同效力待定的情形有哪些
不动产物权的变更和合同效力的分析 介绍：在教学过程中，很多学员对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭和合同的效力总是分不清楚，特写此文，希冀帮助分析。 物权法第9条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本条是关于物权变动的小李效力规定。物权法第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”本条是物权法关于物权变动和合同效力之间的关系。 该两条规范包含如下含义： 一、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同是否生效，应当根据合同法的规定进行判断：（1）根据合同法的相关规定，如果合同符合生效要件，则应当认定合同关系成立且生效。生效的合同对双方均有约束力，违约者就要承担相应的违约责任。（2）是否进行物权变动登记及登记是否符合法律规定都不影响合同的效力，即除法律另有规定或者合同另有约定外，物权登记不是订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同生效要件，除法律另有规定或者合同另有约定外。是否进行物权变动登记不影响有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同的效力。 二、不动产物权的变动必须以登记为必要要件，未经登记不发生物权变动的效力。不能认为当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同已经生效就当然地发生不动产物权变动的效果。：根据《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。即变动登记是不动产物权发生变动的必要要件。虽然产生不动产物权变动结果的原因行为即产生不动产物权变动的合同已经生效，如果没有进行不动产物权变动登记，则物权不发生变动效力。 三、不动产物权变动与否与合同是否生效之间没有关系，两者互不影响。不动产物权变动的原因与不动产物权变动的结果是两个相互独立的法律事实。换句话说，不动产物权变动的合同与不动产物权变动的物权登记是两个不同的法律事实，他们的生效要件应该根据不同的法律规定来认定。 【考点】商品房买卖是典型的不动产物权交易行为。在商品房买卖法律关系中，商品房买卖合同是商品房所有权发生转移的原因，房屋产权过户登记既是商品房买卖合同被履行的体现，更是房屋所有权变动的结果。这两种不同的权利变动是在不同的法律基础上进行的。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示一致时，合同就产生约束力，即产生债权法上的约束力。但这种权利只是一种相对权、对人权，不具有排他的效力。若要产生房屋所有权变动的法律效力，必须在房屋登记部门办理相关产权变更登记，将房屋产权过户到买受人名下，此时方产生物权变动的效力，且具有排他的效力。所以，如果双方当事人只是签订了商品房买卖合同，而未办理产权过户登记手续，在法律上只发生债权效力，不发生物权效力。如果一方违约，守约方可以要求违约方承担继续履行或者其他违约责任，但不能主张物权。如果违约方又将此房转让与善意第三人，守约方不能以其商品房买卖合同订立在先或者先占商品房为由向善意第三人主张权利。 【例题】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地产开发公司签了购房合同，先交了50%的购房款8万，约定余款两个月内交清。谁知西门先生也看中了这套房，他并不知潘女士购房的情况，公司开价18万，他就交了现金。公司喜不自胜，很快就给西门先生办好了房产证。潘女士得知后，非常气愤，将公司告上了法院。
关于《物权法》第二十四条与2012年7月1日实施的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第四项的冲突思考 两条法规都是关于船舶、航空器和机动车等物的“一物多卖”之内的物权纠纷的解决办法。这两条都是将船舶等单独提出，这是因为其具有特殊性。即，这些是“准不动产”。 一般来说，物被分为动产和与其相对的不动产。“不动产”指位置固定、不能移动或者一经移动会引起性质、形状、经济价值改变的物，如土地、房屋、林木等。船舶等虽可以移动，但因其价值较高，所以交易习惯上转让程序较为慎重，而且法律上亦具有不动产的某些特征，所以在被称为“准不动产”。 动产和不动产在权利设定，公示方式有很大区别。动产的转让和其他权利的设定不需要书面的形式，而不动产无权的转让和其他权利的设定必须采用书面的形式。动产的转让以交付为公示方式而不动产和其他权利的设定则以登记为公示方式。“准不动产”的特殊性使得其物权登记效力产生争议与问题。在《物权法》中也仅说明了其对抗主义效力，没有生效要件。 物权法第二十四条规定：船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消失，未经登记，不得对抗善意第三人。 这里的“善意第三人”我认为指，对物权在当事人间发生了变动这件事不知情的对当事人之间变动的物权所涉之物享有物权的人，即对同一标的物享有“依其性质”可与当事人之间变动的物权发生“竞存抗争关系”的权利的人。 这里债务人的一般债权人并不包括在内。因为物权如果成立，无论是否登记，其效力都优于一般债权。物权具有排他性，此为物权法的基本规则，其效力优于一般债权。这里的善意第三人是有“对抗”的，这表明权利有同一性。而且一般债权人从其性质上看其理应承担债务人不能清偿风险，其与物权标的物并无直接法律关系，不具有对抗物权的效力。 也就是说，对善意第三人从一定方面进行了限制。要求其所获得的权利应当与受让方获得物权相互冲突和矛盾。即当事人双方各自享有的权利不能并存时，一方排斥另一方（如双重买卖取得权利）；或各自享有的权利兼容时，一方权利对另一方权利有所损害（如抵押权对所有权的损害）。如果善意第三人获得权利与受让方的物权相互之间并不冲突，能彼此兼容，则不发生对抗问题。同时，善意第三人的权利应当是通过有效的交易行为从原物权人处获得，如果第三人是非法占有人或不法行为人，则显然不属于“不得对抗”的范围。 这里提出了“未经登记，不得对抗善意第三人”。明确了准不动产的登记对抗主义生效要件。即，是动产的公示方式，登记不是必须的要件，但是未登记的不得对抗善意第三人。 一般物权都具有对世性。在登记对抗主义效力下，无论标的物的占有是否发生移转，在未为登记前，当事人之间的物权变动仅在内部产生效力，而不能对抗善意的第三人的物权主张。应该注意的是所谓“不得对抗”，并非不发生效力，而是指未经登记的物权变动在当事人之间业已完全有效成立;在对第三人的关系上亦非绝对无效。仅该受让物权的当事人不得对抗善意第三人主张物权变动的效力而已。 因此，第三人既可以否认未经登记的物权变动的效力，也可承认未经登记的物权变动的效力，因为法律之所以规定不得对抗善意第三人，其根本目的在于保护第三人的利益。如果第三人愿意放弃自己的利益，在不违反公序良俗的前提下，基于意思自治原则，当然可以允许该第三人承认这种未经登记的物权变动的效力。简而言之，在实践中，物权变动非经登记不得对抗的法律效果，尽管登记对抗的是不特定第三人，但必须第三人主张物权变动的效力不存在的时候，才发生对抗力问题，而并非因未登记之事实而自然发生。 综上，物权法第二十四条，明确了船舶、航空器和机动车等的登记对抗主义生效要件为
一、《物权法》第十六条规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据；第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。 《民法通则》第71条规定：财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 第75条规定：公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。 房产是你爷爷的，你爷爷具有不动产登记的凭证(房屋所有权证)。你那些出资证明只能够使你爷爷与你父母存在债权债务的关系！ 二、《继承法》所谓房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。因此，只有被继承人的房屋具有合法产权才能被继承。当继承发生时，如果有多个继承人，则应按遗嘱及有关法律规定进行折产，持原产权证、遗嘱等资料到主管部门办理过户手续。 房屋继承办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理过程。凡领取《房地产权证》的房屋，当房屋的权属人死亡后，其合法继承人就可以申请办理该房屋继承登记。 具体费用如下： 1、继承权公证费用; 继承权公证费按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200 元。 2、房地产价值评估费用； 根据价房（1996）第088号文评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算， 房地产价格总额(万元) 累进计费率‰ 100以下(含100) 5 101以上至1000部分 2.5 1001以上至2000部分 1.5 2001以上至5000部分 0.8 5001以上至8000部分 0.4 8001以上至10000部分 0.2 10000以上部分 0.1 3、房地产继承过户税费。 由房屋估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。 4、契税
论不动产物权登记制度 The pony was revised in January 2021
论文摘要 不动产是人类生存的基础与前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其无论是对国家、或公民都有重大意义，所以不动产立法历来是各国的重点。不动产立法在我国即将制订的物权法中占有重要位置。而不动产登记制度必将是不动产立法中的核心问题之一。本文拟结合司法实践和物权法理论。对我国不动产登记制度的缺陷和立法完善略陈薄见。目前世界各国有三种不同的不动产物权公示制度：一是契据登记制度，法国、日本、意大利、比利时、西班牙、美国多数州均采此制；二是权利登记制度，德国外，瑞士、荷兰、奥地利均采此制。三是托伦斯登记制度，英国、爱尔兰、加拿大、菲律宾、美国加利福尼亚州、伊利诺州及马萨诸塞州等国家均采此制。 故实我们有对不动产物权登记制度加以研究的必要性，论文分三部分，第一部分是对不动产物权登记的含义的了解；第二部分是不动产登记的目标及性质的刨析，这里又分别详细的介绍了不动产登记的目标和登记的性质；第三部分对我国不动产权利登记的制度问题与解决方案的研究。对我国现有的不动产登记制度存在问题一一的列出，并针对这些制度的不健全的问题作了分别的分析及对这些问题的解决方法作了个人的见解，第三部分共有五个问题的阐述：一是登记机关不统一问题的解决；二是登记中公权国力干预私权利问题的解决；三是不动产登记效力问题；四是不动产登记权利范围的问题；五是即将形成物权的债权或请求权的保护问题。基于本文上述，确立登记行为私法、建立统一、独立、以服务于交易安全为任务的登记机关、登记赔偿制度、异议登记制度等。? 《法》颁布之后，物权立法正式提到日程。因我国长期将不动产物权登记视为之手段，有关不动产权利登记制度的规定较为混乱，故实有加以研究的必要。 一、不动产物权登记的含义 登记，也称不动产物权登记，指经当事人国家专门机关将物权变动的事实记载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上物的所有权与他项权利的登记。 （一）不动产的含义