购房流程及注意事项（巨详细）
欧阳光明（2021.03.07）
一、贷款购房的程序，
购房程序一般是这样的：
第一步：【看房】
多走几个楼盘，对比各楼盘的位置，周围交通，以及学校、
医院、银行、商场等配套服务，对比价格。最重要的是要预
估楼盘及城市发展趋势，虽然某些楼盘开盘时地理位置、交
通等不好，房价也低，但是在城市规划区内，有巨大的升值
潜力，这也是需要考虑的范围。
第二步：【确定楼盘】
交定金，签订购房意向书，注意：定金一般不会退还，所以要想清楚才缴纳定金。
第三步：【首付】
交首付，签订正式合同，开发商出具首付凭证，一般是收据；
交首付的时候分两种情况：
（1）以个人名义购房：首付多一些，需要百分之四十，并且需要有正式工作收入可观的担保人，担保人需要时夫妻
双方，担保人附有连带责任，一旦购房者无法偿还房
贷，那么担保人有责任偿还，拒不履行还款义务时银行
可以冻结担保人银行账户。
【所需材料：个人身份证，户口本，单身证明，收入证
明，银行流水，个人征信，担保人夫妻双方身份证，户
口本，结婚证，银行流水，首付收据，购房合同】（2）以夫妻双方名义购房：首付最低百分之三十。夫妻双方有偿还义务。
【所需材料：夫妻双方身份证，户口本，结婚证，夫妻
双方收入证明，银行流水，个人征信，首付收据，购
房合同等】
第四步：开发商走程序，网签，房管局备案；
第五步：银行面签，查征信，等待审批，审批通过后银行放款。
第六步：查询家庭房源情况，交税，（有的会在收房时在缴纳税金，一套房90平米以下总房款的1%税金，一套房90平米
以上1.5%税金二套房3%税金）
第七步：银行放款，售楼处会通知业主去拿购房合同，并缴纳房屋维修基金，80元/平。
二、缴费
契税1、首套房：若面积≤90㎡，契税税率为1%；若面积＞90㎡，契税税率为1.5%。
2、二套房：若面积≤90㎡，契税税率为1%；若面积＞90㎡，契税税率为2%。
3、三套或以上套数住房、非住宅：不论房屋面积大小，契税税率为3%，无减免情况。
物业费：参考当地物价局。不同楼层单价不同
开口费：17年国家禁止收取，但是很多开放商还是要收，不收不给合同，所以这部分钱可能你当初买房时已将交了，要注意
不要重复缴费！
维修基金：这部分钱有的会在你装修完后退还，有的不退。所以问清楚！
卫生费：清扫装修垃圾
电费水费：装修时要用到
办理房产证费用
（1）自2017年4月1日起，不动产证的办理不再需要手续费，仅需缴纳40元的测绘费。如果遇见开发商要求收取住宅测绘费，业户们注意了，这个费用是应该有由开发商自己承担的，业主可以拒绝缴纳。
（2）不动产登记费和抵押登记费只有业主在申请商业贷款的时候才需要缴纳，这两项费用都是住宅80元，商业550元。
三、交房时验房程序
我们首先要看的是三书《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，一证《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》，一表《建筑竣工验收备案表》。
其次我们就要看建筑主体的质量、面积。要详细检查房屋质量，包括阳台、雨罩的外饰面有没有开裂现象。
1、墙体问题
检查墙体平整度，是否渗水，是否有裂缝。特别是查看一些墙体是否有水迹，尤其是厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话务必
尽快查明原因.，让开发商进行维修。
仔细检查地面有无空壳开裂情况，如有空鼓一定要责成陪同物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板。
2、水电问题
检查水电煤畅通情况，能否正常使用。
打开全部水龙头查漏堵，尽可能让水流大一点、急一点，以便检查水压和测试排水速度。
用测电笔检查各个强弱电是否畅通，关闭分闸检查各个分闸是否完全控制各分支线路。
验收下水情况包括台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等。
约好楼上楼下业主，检查楼上的地面、自己的天花板、自己的地面和楼下的天花板是否存在漏水渗水现象，同时记录水表的记录情况。
3、门窗问题
门窗的结构直接影响室内的通风、采光、安全等多个方面，质量差的门窗在雨天有可能导致漏水，隔音和保温效果也不好。
检查门的厚度，材质和规格、密封性如何；窗子的材质、规格与厚度，玻璃的品种与厚度是否安全，窗子的开关是否灵巧、方便、密封性如何。门窗推拉是否顺滑，表面是否平整光洁，有无严重划痕，型材有没有开裂或断裂现象。金属配件是否齐全，位置是否正确，是否牢固。门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条是否松动，是否脱落，是否外露。
检查玻璃是否无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条是否均匀。窗子排水孔是否打通了，如果未打通，积水会流入型材里。
如果在验房过程中发现房屋质量有问题我们怎么办？
在验房收房的过程中，如果发现房屋有一些小的质量问题，可以让发展商及时补修。但如果出现以下八种情况，则购房人可以提出退房。
1、实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%。
2、开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3、开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4、开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的(故意隐瞒未取得预售许可证的除外)。
5、开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6、不能或不能按期办理产权过户的。
7、购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8、合同中约定的其它退房条件出现时
注意事项：贷款放款以后，开发商应该给你开具正规的购房发票，正规的购房合同；
等到房产证下来后，会直接抵押给银行，暂时到不了你