1.根据是否对整体获利能力有贡献，界定与区分有效资产与无效资产
2.对无效资产进行处理
（1）评估前进行“资产剥离”，不列入企业价值评估范围。
（2）对闲置资产进行单项评估，并与企业整体评估值加总。
3.对有效资产不能漏评
4.产权不清的资产→“待定产权资产”，可以列入评估范围,但需说明披 露。
五、企业价值评估的假设与价值前提
[例题]
某企业拟进行产权转让，评估人员根据企业状况决 定采用成本法评估企业价值。具体评估步骤如下：
（1）逐项评估企业的可确指资产。评估结果为：机 器设备2500万元，厂房800万元，流动资产1500 万元，土地使用权价值400万元，商标权100万元， 负债2000万元。
单项资产净值＝2500+800+1500+400+1002000＝3300（万元）
❖ 要求： ❖ （1）确定该企业整体资产评估值。
（2）企业整体资产评估结果与各单项资产评估值 之和的差额如何处理？ ❖ 解：（1）确定该企业整体资产评估值。 ①折现率=无风险报酬+β系数×（社会平均收益率 －无风险报酬率）
1.年金本金化价格法
P A r'
n Ri
A i1 (1 r)i 1 (1 r)n
n
Ri
(P
i1 1 r
A, r, n)
r
2.分段估算法
将持续经营的企业收益划分为：前期与后期。
△ 注意前段预测期期限的确定
△ 确定后期收益的发展趋势，从而确定分段法的具体公式。
（1）以前期最后一年的收益为后期的年金：
(2) 差额产生的原因
3.评估目的与具体的适用对象不同
持续经营前提下的企业产权变动→企业价 值评估
以破产清算为了假设前提→要素评估（单 项汇总）
非营利企业的评估→要素评估（单项汇总）
三、企业价值评估在经济活动中的重要性
（一）以产权交易为目的的企业价值评估 1.公司上市 2.企业并购 3.为高新技术企业筹资（风险投资）
9,000万元
净现金流量
550万元
2.0
11,000万元
将得到的三个甲企业价值进行算术平均或加权平均，就可以得到甲企业 整体资产的评估值。本例采用算术平均的方法，得到甲企业的评估值为 10,000万元。
三、企业价值评估中的成本法
（一）企业价值评估中成本法的含义
又称资产基础法，是指在合理评估企业各项资产 价值和负债的基础上确定评估对象价值的方法。
（二）以企业价值管理为目的的企业价值评估 （三）以实施职员股票期权计划为目的的企业价值评估
四、企业价值评估的范围界定
（一）从产权的角度界定企业价值评估范围
企业产权主体自身占用及经营的部分
企业全部资产企业产权主体所能控制的部分控 全股 资公 子司 公司
非控股公司中的投资
（二）从有效资产的角度界定企业价值评估的具体范围
二、企业价值与企业各项可指定资产价值汇总的区别
1.评估对象的内涵不同 企业价值——资产综合体的获利能力 单项汇总——企业各要素资产的价值总和
2.评估结果不同 (1) 企业价值与单项汇总之间往往存在差额
企业价值＞单项汇总→商誉——企业的盈利能力高于行业平均水平 企业价值＜单项总汇→经济性贬值——企业的盈利能力低于行业平均水平 企业价值＝单项总汇→企业的盈利能力与企业所在行业的资产收益率相等
由于企业的个体差异始终存在，如果仅采用单一可比指标计 算乘数，在某些情况下可能会影响评估结果的准确性。因 此在市场法评估中，除了采用多可比样本外，还可采用多 种可比指标，即综合法。
2.采用多样本（可比企业）、多种参数（可比指标），即综 合法。
[例题]
甲企业因产权变动需要进行整体评估，评估人员从证券市场 上找到三家与被评估企业处于同一行业的相似公司A、B、 C作为可比公司，然后分别计算各公司的市场价值与销售 额的比率、市场价值与账面价值的比率以及市场价值与净 现金流量的比率，得到的结果如下表所示：
本例中得到的数值结果都具有较强的可比性。假设甲企业的年销售额为1亿 元，资产账面价值为6,000万元，净现金流量为550万元，利用可比公 司平均价值比率计算出的甲企业的价值如下表所示：
项目
甲企业数据 可比公司平均比率 甲企业价值
销售额
10,000万元
1.0
10,000万元
账面价值
6,000万元
1.5
10%
1778 万元
【例】评估人员对某一企业进行整体评估，通过对该 企业历史经营状况的分析及国内外市场的调查了解， 收集到下列数据资料：
❖ （1）预计该企业第一年的收益额为400万元，以后 每年的收益额比上年增长10%，自第6年企业将进 入稳定发展时期，收益额将保持在300万元的水平 上； （2）社会平均收益率为12%，国库券利率为8%， 被评估企业所在行业风险系数为1.5； （3）该企业各单项资产经评估后的价值之和为 1600万元。
市价/销售额 市价/账面价值 市价/净现金流量
A公司 1.2 1.3 20
B公司 1.0 1.2 15
C公司 0.8 2.0 25
D公司 1.0 1.5 20
将三家可比公司的各项价值比率分别进行平均，就得到了市场法评估甲企 业所需的三个价值比率。需要注意的是，计算出来的各家公司的比率或 倍数在数值上相对接近是十分必要的。如果它们差别很大，就意味着平 均数附近的离差相对较大，所选择可比公司与被评估企业在某项特征上 可能存在着较大的差异性，此时公司的可比性就会受到影响，需要重新 筛选可比公司。
第五年
130
0.6209
合计
现值 （万元）
109.09 103.30 96.17 81.96 80.72 471.24
再求能带来等额现值的年金，折现率为10％，5年期年金现值 系数为3.7908，则求得年金为： A＝471.24÷3.7908＝124.31（万元）
最终企业价值评估值为为： P=A/r=124.31÷10％＝1243.1（万元）
（2）采用收益法评估该企业价值。收益法评估结果 两种评估方法所 得出的评估结果进行了综合分析，认为该企业由于 经营管理，尤其是在产品销售网络方面存在一定的 问题，故获利能力略低于行业平均水平。成本法评 估结果中包含了100万元的经济性贬值因素，应从 3300万元评估值中减去100万元，因此认为评估结 果应为3200万元。
在同行业的上市公司中选择了9家可比公司，分别计算了可比公司2004 年的市盈率。被评估企业2004年的净收益为5,000万元，则采用市盈 率乘数法评估企业整体资产价值的过程如下： 9家可比公司2004年的市盈率如下所示：
可比公司 C1 C2 C3 C4 C5 C6 C7 C8 C9
市盈率 16.7 12.3 15.0 16.5 28. 14.4 50.5 17.8 15.1 6
120万元 125万元 128万元 120万元 130万元
假定折现率与资本化率均为10%，利用以上资料，试估 算该企业的价值。
解：先求未来5年内收益的现值之和。
年份
收益额 （万元）
折现系数 （折现率10％）
第一年
120
0.9091
第二年
125
0.8264
第三年
128
0.7513
第四年
120
0.6830
（四）参考企业比较法的运用 1.市盈率乘数（P/E）法。该方法的思路： （1）从证券市场寻找可比企业，按不同的可比指标计算市盈率； （2）确定被估企业相应口径的收益； （3）评估值＝被估企业相应口径的收益×市盈率 △ 为了提高市盈率乘数法的可信度，可选择多个上市公司作为可比企业，
通过算术平均或加权平均计算市盈利。 [例题] 某企业拟进行整体资产评估，评估基准日为2004年12月31日。评估人员
△ 一般可选择：
（1）税后利润、现金净流量
为了避免短期非正常因素对可观测变量的影响，可用评估前若干年的平均 值取代评估时的可比指标。
（2）为了避免管理层操作对利润和现金净流量的影响，可采用销售收入 作为可比指标。
（3）为了消除被估企业与可比公司之间因资本结构差异导致的缺乏可比 性的问题，可以采用利息、折旧和税前盈利，即EBIDT。
二、企业价值评估的市场比较法
（一）企业价值评估中市场比较法的含义与基本计算公式： 由于企业的情况比较特殊，因此在市场法的运用中一般采用直接比较法。 计算公式：
V1 V2 X1 X2
被
估企业价值＝可比企业的成交价
被 估企业的可比指标 可比企业的可比指标
或：
被估企业价值＝被估企业的可比指标
可比企业的成交价 可比企业的可比指标
n
P
Ri
Rn
i1 (1 r)i r(1 r) n
（2）以前期的年金化收益作为后期的年金：
P
n Ri
i1 (1 r)i
A r(1 r)n
（3）后期企业预期收益按一固定比率增长：
P
n i 1
Ri (1 r)i
Rn (1 g rg
)
(1
1 r)
n
[例] 某企业未来5年内的收益预计如下：
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年
该方法仅仅评估了企业要素资产的价值，没有考 虑企业的盈利能力。因此，从理论上讲，该方 法不适合作为持续经营前提下的企业价值评估 的方法。但是实践中，我国却是将成本法作为 企业价值评估的主要方法。其原因值得探究。
（二）企业价值评估中成本法的运用 1.确定纳入企业价值评估范围的资产 2.对纳入评估范围的资产逐项评估并加总评估值 3.对评估范围的负债进行确认和计量 4.将各项资产评估值加总值减去负债加总值计算净 资产价值 5.采用收益评估企业价值，从而确定企业的商誉或 经济性贬值
（二）选择可比公司